作者： 吳俊捷
在深圳的多位市場(chǎng)人士看來(lái)，一年多來(lái)，切身感受到樓市發(fā)生顯著改變的有兩個(gè)節(jié)點(diǎn)性政策：“7·15新政”和今年2月8日，深圳住建局在國(guó)內(nèi)率先提出，建立二手房成交價(jià)格參考機(jī)制，并發(fā)布3595個(gè)小區(qū)參考價(jià)格。
這也讓更多深圳市場(chǎng)人士對(duì)于目前深圳金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)祭出的信貸排查秉持觀察的態(tài)度。
“還是要看深圳這輪開始的精細(xì)化房貸融資監(jiān)管的持續(xù)性，后續(xù)是否會(huì)有其他配套監(jiān)管落地。”民間信貸公司陳姓負(fù)責(zé)人和地產(chǎn)人士直言。
已經(jīng)留意到新近宏發(fā)萬(wàn)悅山名庭審核資料嚴(yán)格的深圳地產(chǎn)開發(fā)商人士心態(tài)整體較為從容。
在部分開發(fā)商人士看來(lái)，房企較以往承擔(dān)了更多來(lái)自金融信貸方面的審核工作量和責(zé)任，但并沒(méi)有影響到他們對(duì)于深圳后續(xù)樓市的營(yíng)銷策略。這其中，與深圳樓市剛需需求強(qiáng)勁、樓市供求關(guān)系未發(fā)生實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變等有關(guān)。在這部分人士看來(lái)，基于信貸穿透式監(jiān)管并非出于壓制需求，而更多基于打擊投機(jī)泡沫，營(yíng)銷策略并不會(huì)跟進(jìn)調(diào)整。
“深圳福田、南山、寶中等部分過(guò)熱區(qū)域去年基本是一個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)直線上行至10萬(wàn)元 /平方米，投機(jī)行為的確太顯著。相比于大起大落的市場(chǎng)走向，更多開發(fā)商還是青睞于平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)。”深圳一家頭部開發(fā)商的營(yíng)銷人士直言道。
相較深圳樓市已經(jīng)在過(guò)去一年完成一輪全面上漲之際祭出信貸排查，廣州的這輪監(jiān)管被普遍認(rèn)為調(diào)控時(shí)間點(diǎn)更及時(shí)、節(jié)奏上更巧妙、嚴(yán)打態(tài)度更明確。
根據(jù)陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，廣州樓市過(guò)去一年行情整體向好。二手房方面，年中的8月、9月及年底的11月、12月為全年價(jià)量成交高位。
與深圳在“2·8新政”樓市成交量斷崖下行不同，廣州高位成交的態(tài)勢(shì)仍在繼續(xù)。世聯(lián)評(píng)估等數(shù)據(jù)顯示，2021年2月，廣州商品住宅新增供應(yīng)套數(shù)為3840套，環(huán)比下滑60.22%，同比上漲379.4%；供應(yīng)面積38.97萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑59.52%，同比上漲381.71%，總體新增供應(yīng)處于高位。
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜向第一財(cái)經(jīng)記者表示，廣州自2月至今開展的這輪銀行自查、監(jiān)督檢查、違規(guī)處罰等地毯式的整治，在調(diào)控時(shí)間點(diǎn)上顯得比較有節(jié)奏感和精準(zhǔn)。“樓市熱的勢(shì)頭正要開啟了，這個(gè)時(shí)候配合逐步加緊的信貸監(jiān)管，可以說(shuō)極好地避免了樓市成交的斷崖式下行給市場(chǎng)各方帶來(lái)傷害，有利于實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸，讓房?jī)r(jià)悄然回落至‘穩(wěn)’的狀態(tài)。”
合富研究院過(guò)去一年的樓市分析數(shù)據(jù)顯示，從市場(chǎng)格局看，廣州中心區(qū)（尤其荔灣、天河、海珠、越秀）可售貨量緊張的局面進(jìn)一步加劇，區(qū)域內(nèi)地價(jià)創(chuàng)新高，進(jìn)一步鞏固周邊板塊物業(yè)價(jià)值；中心區(qū)剛性購(gòu)買力流向近郊（黃埔、番禺）的趨勢(shì)更加明顯。“低總價(jià)、價(jià)格較周邊有優(yōu)勢(shì)、具備教育交通資源”的項(xiàng)目成交占各區(qū)成交比重在五至七成。
有留意到廣深監(jiān)管策略殊異的多位地產(chǎn)開發(fā)商人士均表達(dá)了類似的感受：“穩(wěn)”是核心訴求。
多位開發(fā)商人士均有提及，穩(wěn)價(jià)出貨仍會(huì)是實(shí)力品牌開發(fā)商的主流營(yíng)銷策略。“遠(yuǎn)郊區(qū)域庫(kù)存壓力較大，市場(chǎng)成交仍依靠‘低總價(jià)’、‘性價(jià)比’項(xiàng)目支撐，不排除降價(jià)可能，但中心區(qū)或者教育交通資源優(yōu)勢(shì)突出的區(qū)域走勢(shì)還難以判斷。”
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