樓市小陽春已至，但深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張曉延(化名)沒有感受到旺季的氣息。相反，持續(xù)升級的調(diào)控政策讓他措手不及。
張曉延統(tǒng)計，1月至今，深圳已出臺8次樓市調(diào)控，涉及新房、二手房、公寓等領(lǐng)域。其中，2月8日出臺的二手房成交參考價格機制對市場影響最大，從中介機構(gòu)、按揭貸款、首付比例等方面對二手房價格進(jìn)行限價，力度空前。
“星期五(3月5日)深圳410家鏈家門店，共成交12張買賣單，97%的門店都沒有開單。”3月7日，張曉延對時代周報記者表示，近期深圳住宅市場十分冷淡，中介、銀行、貸款機構(gòu)、評估公司等交易鏈條的業(yè)務(wù)量將明顯受挫。
深圳市場進(jìn)入博弈期，張曉延盤算著將業(yè)務(wù)延伸至臨深城市。但東莞連夜升級的調(diào)控政策，打亂了他的計劃。
2月26日深夜，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，從提高購房門檻、圍堵假離婚買房、提高首付比例等加碼，嚴(yán)打投機炒房行為。
在張曉延看來，今年樓市調(diào)控將成為常態(tài)，哪里過熱打哪里，絲毫沒有放松的可能。
事實上，新一輪調(diào)控序幕已經(jīng)拉開，一二線城市成為重點調(diào)控對象，北上廣深等一線城市、杭州、蘇州、無錫、東莞等二線城市均加碼調(diào)控。
據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，今年1月以來，中國各地房地產(chǎn)調(diào)控累計已達(dá)97次，平均每天出臺1.5條政策。
調(diào)控組合拳的效果立竿見影。來自克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月29個重點城市整體成交面積約為1660萬平方米，環(huán)比下降40%。其中，一線城市成交面積為218萬平方米，環(huán)比下降53%。二三線城市成交面積1442萬平方米，環(huán)比下降37%。
調(diào)控精細(xì)化
針對熱點城市多輪調(diào)控，成為2021年樓市調(diào)控潮的重要特征。
拍地新政，從供應(yīng)端為熱點城市降溫。2月18日，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。
3月7日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對時代周報記者表示，22個城市均為房地產(chǎn)市場較熱的城市，如北上廣深等4個一線城市和蘇州、杭州、廈門等二線城市。土拍新規(guī)后，同批供應(yīng)的土地成交后大概率會集中入市，在一定程度上改變供需關(guān)系。對于像深圳、上海等新房供應(yīng)不足的城市而言，或?qū)⒛芏唐趦?nèi)緩解供需失衡的情況。
“大量項目集中入市也能對房價上漲產(chǎn)生一定的抑制作用，落實了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。”陳霄表示。
與此同時，多地樓市層層加碼，從供求兩端聯(lián)合發(fā)力控炒作之風(fēng)。
3月3日，《關(guān)于進(jìn)一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》落地，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓，首次針對新房明確提出限售。
這是年內(nèi)上海第7次對樓市進(jìn)行調(diào)控。今年1月以來，上海先后出臺多項政策，從圍堵假離婚買房、打擊法拍房擦邊行為、提高二手房交易成本、嚴(yán)查購房資金等方面入手，減少投機炒作行為，控制市場情緒。
多次加碼調(diào)控的現(xiàn)象也在深圳出現(xiàn)。1月至今，深圳先后出臺8項政策，將中介機構(gòu)、新房開發(fā)商、銀行納入監(jiān)管范圍，降低違規(guī)資金流入樓市的可能。此外，深圳還在防止房價過快增長的同時增加供應(yīng)，允許商務(wù)公寓通燃?xì)?，增加公寓產(chǎn)品的居住屬性以緩解住宅供應(yīng)壓力。
隨著調(diào)控逐漸精細(xì)化，政策內(nèi)容更加具體且針對性越來越強，二手房加入調(diào)控大軍。
2月8日，深圳二手住房成交參考價格機制落地，拉開存量市場調(diào)控序幕。
3月2日，無錫市住建局表示，將建立二手住房價格信息發(fā)布機制，房屋交易管理部門應(yīng)加強對中介機構(gòu)及時、準(zhǔn)確報送二手住房掛牌和成交數(shù)據(jù)等相關(guān)信息的指導(dǎo)。
3月3日，杭州市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)文，明確表示中介機構(gòu)不得受理并對外發(fā)布掛牌價格明顯高于合理成交價格的房屋信息。對存在惡意哄抬房價、捏造和散布房價上漲不實言論等違法違規(guī)行為的中介機構(gòu)及從業(yè)人員，依法依規(guī)采取約談、公開通報、暫停網(wǎng)簽等處理措施。
“過去對于市場交易秩序的管控，一般不會專門提及二手房。從今年調(diào)控風(fēng)向看，二手房市場的管控將趨嚴(yán)。”3月7日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對時代周報記者表示，通過二手房市場的管控能夠真正夯實調(diào)控工作，促進(jìn)二手房交易的穩(wěn)定。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來將有更多城市出臺對二手房市場的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)相關(guān)信息的發(fā)布會更規(guī)范，各類炒作房源和房價的動作勢必面臨監(jiān)管。
百城房價漲幅收窄
政府頻頻出手，各地樓市快速降溫。
以深圳為例，二手房成交參考價格機制落地滿月，新房、二手房成交量均環(huán)比“腰斬”。
根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺公示的商品房成交(完成產(chǎn)權(quán)過戶)數(shù)據(jù)顯示，2月深圳一手住宅成交量為3434套，環(huán)比1月下降58.9%；同期二手房網(wǎng)簽量共計5272套，環(huán)比下滑41.2%，近乎腰斬。
3月7日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究部相關(guān)負(fù)責(zé)人對時代周報記者表示，隨著新政的持續(xù)發(fā)酵，二手房市場買賣雙方預(yù)期開始分化，雙方開始進(jìn)入深度博弈期。短期看，二手住宅市場將經(jīng)歷一段時間的橫盤，小陽春大概率會“失約”。
在調(diào)控政策密集出臺及春節(jié)假期影響下，2月百城房價漲幅有所收窄。
根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對全國100個城市新建及二手住宅調(diào)查數(shù)據(jù)，2021年2月百城新建住宅均價15884元/平方米，環(huán)比上漲0.2%，漲幅較上月收窄0.17個百分點。百城二手住宅均價15585元/平方米，環(huán)比上漲0.28%，漲幅較上月收窄0.04個百分點。
受政策影響，購房者對置業(yè)更加謹(jǐn)慎，持幣觀望情緒濃厚。
中國指數(shù)研究院對全國城市居民的置業(yè)意愿調(diào)查報告顯示，2021年2月，購房者入市腳步明顯放緩，僅8%的受訪者計劃在半年內(nèi)買房，為近半年來最低水平。多數(shù)購房者認(rèn)為樓市調(diào)控政策預(yù)期將保持平穩(wěn)，未來市場會有所降溫，房價預(yù)期上漲受訪者占比延續(xù)下滑趨勢。
樓市調(diào)控是否會持續(xù)升級，將從哪些方面收緊？
3月7日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對時代周報記者表示，今年樓市調(diào)控還在不斷收緊，多城接連出臺調(diào)控政策，涉及打擊假離婚、打擊經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市、房貸政策等多個方面，預(yù)計未來在信貸管控方面或?qū)⒗^續(xù)收緊，在房貸政策方面會更精準(zhǔn)化和靈活化。
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