今年2月末，22城集中供地政策的消息流出后，房地產(chǎn)股集體上揚。與此同時，各大房企的投資部門卻是忙翻了天。
Z總是一家規(guī)模排名前五的地產(chǎn)集團區(qū)域公司土地投資負責人。“集中供地調(diào)控政策，一定程度上影響開發(fā)商對土地市場的預期，包括政策涉及的城市或周邊地區(qū)，工作計劃、拓展范圍和策略、資金安排等一系列工作都需要做相應的調(diào)整。”他對新浪財經(jīng)表示。
今年2月24日，網(wǎng)傳文件顯示，包括北上廣深在內(nèi)的國內(nèi)22個重點城市將在土地供應上實施“兩集中”政策——集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，2021年住宅招拍掛不超過三次。
兩日后，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責人對外表示，今年要求各地進一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，讓各類市場主體和消費者充分掌握信息，形成合理預期。同時繼續(xù)鼓勵各地探索限地價，競配建、競自持等穩(wěn)地價措施。
媒體曝光的政府通知顯示，天津?qū)⒂诮衲?月、6月和9月中旬分三批統(tǒng)一發(fā)布住宅用地出讓公告，而福州擬安排在4月、7月、10月前后發(fā)布出讓公告，其余城市暫時未有公開消息。
依照上述日程表，留給各房企投資部門的調(diào)整時間是“捉襟見肘”。
值得注意的是，集中供地政策消息流出的時段，正是國內(nèi)開發(fā)商補倉的小高峰。土地市場近期屢屢出現(xiàn)封頂成交案例，溢價率有持續(xù)攀升的趨勢。
中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的中國300城市土地市場交易情報顯示，今年2月，盡管總體供應量環(huán)比減少逾三成，同比減少逾一成，但是全國300哥城市土地平均溢價率升至17%，較上月增加4個百分點，較去年同期上漲6個百分點；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價率為19%，環(huán)比增加4個百分點，同比增加6個百分點。
該研究院認為，集中供地政策客觀上將分散行業(yè)資金，有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預期。集中供地必然會帶來項目的集中入市，為住房供應帶來未定預期，一定程度上將平抑房價上漲壓力。
不過，集中供地將對房企短期資金形成巨大挑戰(zhàn)。高額的保證金、土地出讓金等將對企業(yè)的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。政策對企業(yè)營銷端也將帶來深刻變化，以往的銷售節(jié)奏和營銷節(jié)點也需要重新編排，以免對集中拿地資金需求。
對于身處頭部房企的Z總來講，工作節(jié)奏要隨新政做出調(diào)整，但是基本市場判斷未變。“目前土地市場競爭比較激烈，對于熱門城市或熱門板塊的土地，各路開發(fā)商拿地熱情還是比較高漲”。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，規(guī)模房企在土地市場拿地力度不減。今年1-2月，TOP100企業(yè)拿地總額3866億元，拿地規(guī)模同比增長9.2%。TOP100門檻值為10億元，于去年同期保持一致。TOP100企業(yè)招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為60.3%。
此外，在50家代表房企中，排名靠前的企業(yè)更看重獨立拿地。前10陣營企業(yè)和11-30陣營企業(yè)權益金額占比均出現(xiàn)顯著上升，分別上升12.8和13.9個百分點，而31-50陣營企業(yè)更傾向于合作拿地，權益金額下降3.8個百分點。
但就體量較小的房企來說，集中供地政策將從根本上影響未來的諸多決策。
X總是一家華南地區(qū)中型房地產(chǎn)企業(yè)的投資一把手，他對新浪財經(jīng)表示，集中供地政策出臺后，所負責部門的工作安排會有改變，“以后開展拓地工作需做好計劃和節(jié)奏控制，只能在固定時間段拿地，且對測算要求更高，評判參與競買哪宗地塊、最高出價多少，保證資金充分利用、實現(xiàn)利益最大化”。
對于土地的選擇，中小型房企也更為謹慎。“目前二線、強三線城市土地市場較為火熱，因房地產(chǎn)市場趨向冷靜，各開發(fā)商拿地較前幾年更謹慎；周邊配套較成熟、有一定發(fā)展?jié)摿Φ牡貕K更受歡迎。” X總說。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄此前評論指出， “兩集中”政策將會加速房企間的分化。具體來說，資金雄厚的大型房企更具實力參與多宗地塊的競拍，擁有更多的拿地機會。房企的資金能力成為拿地的重要決定因素，這對于房企的資金狀況將會是一個新的挑戰(zhàn)。
面對頭部房企的資金優(yōu)勢，中小型以及區(qū)域房企是會選擇退出22城舞臺，還是堵上一切？有機構(gòu)觀點認為，新政或?qū)⒓铀僦行》科蟪鼍?，迫使在一二線城市無法站穩(wěn)腳跟的中小房企轉(zhuǎn)向三四線城市。但一位房企投資人士對新浪財經(jīng)表達了不同看法， “小公司靈活，一塊地會影響整個公司的生亡，會拼命的。大公司多一個少一個無所謂。”
易居企業(yè)集團CEO丁祖昱的看法或許更為中立，他認為中小房企機會點將聚焦于主攻次優(yōu)地塊。
他近日撰文指出，“集中供地政策下，中小房企在22城的投資難度進一步加大，或徹底放棄熱點城市熱門地塊；但由于參拍次數(shù)、資質(zhì)條件限制等預期存在，中小房企應好好利用參拍資格作為籌碼，深化與規(guī)模房企合作，獲取重點城市項目。”
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