繼今年1月出臺樓市新政后，上海再度升級房地產(chǎn)調(diào)控。3月3日，為進一步加強土地市場和商品住房市場管理，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，上海市房屋管理局發(fā)布《關于進一步加強房地產(chǎn)市場管理的通知》（簡稱“通知”），推出“按優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房限售5年”“深化完善房價地價聯(lián)動機制”等多項舉措。
業(yè)內(nèi)人士認為，為防止樓市出現(xiàn)過熱傾向，上海此次借鑒其他熱點城市的做法，繼續(xù)在調(diào)控政策上補短板，嚴格執(zhí)行后，一系列調(diào)控舉措繼續(xù)擠壓投機需求。
通過政策組合拳，防止樓市過熱
記者注意到，該《通知》涉及七方面的內(nèi)容，包括強化住宅用地供應管理；深化完善房價地價聯(lián)動機制；嚴格新建商品住房價格備案管理；強化商品住房交易管理；進一步加強房地產(chǎn)中介管理；嚴格規(guī)范企業(yè)購買商品住房；實施住房限售，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房限售5年。
對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進點評稱，此次政策出臺，充分說明當前調(diào)控從緊從嚴導向，結合近期部分大城市政策密集出臺的事件，可以認為，今年全面解決大城市住房問題的“調(diào)控戰(zhàn)”正式打響了。
中指研究院上海分院研究總監(jiān)方頏指出，在節(jié)前密集調(diào)控后，上海再次推出調(diào)控政策，將市場政策環(huán)境進一步收緊，體現(xiàn)了上海推動房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的決心。
值得一提的是，牛年復工后，上海土地市場率先升溫，出現(xiàn)高溢價地塊，土地市場熱度或傳遞到銷售端口。加上當下正好處于“小陽春”傳統(tǒng)銷售季，而自今年上海1月21日出臺調(diào)控政策后，市場依然存在樓盤多人搖號的現(xiàn)象。
基于此，在業(yè)內(nèi)人士看來，為防止樓市出現(xiàn)過熱傾向，此次上海借鑒了其他熱點城市的做法，繼續(xù)在調(diào)控政策上補短板，嚴格執(zhí)行后，一系列調(diào)控舉措將繼續(xù)擠壓投機需求。
“今年樓市還是以防止過熱為主，如果達不到預期效果，不排除繼續(xù)加碼的可能。”業(yè)內(nèi)人士稱。
優(yōu)先認購的住房限售5年，限制房源炒作
限售是上海本次調(diào)控政策的重點?！锻ㄖ访鞔_，實施住房限售，對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉讓。
對此，嚴躍進表示，這一點其實是配合了此前積分購房政策等內(nèi)容的，“此前積分購房客觀上使一些購房者可以獲得優(yōu)先購房權。和其他城市做法一樣，對于一些優(yōu)先認購的房源，普遍會設置限售條件。所以此次上海的做法，充分考慮到此類購房的實際，通過限售，進一步限制此類住房的炒作，這也同時可以使相關樓盤進一步降溫。”嚴躍進表示。
不過，在同策研究院高級分析師李霄霄看來，住房限售的范圍僅包括“按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房”。目前，上海僅3個樓盤在試點打分優(yōu)先購房政策，來訪認購情況一般，對市場預期的影響現(xiàn)在來看還不大。
值得一提的是，上海已經(jīng)進入存量市場，中介機構在交易中扮演重要角色。通過管控、規(guī)范中介企業(yè)行為，有助于抑止市場的炒作意圖?；诖?，《通知》要求，進一步加強房地產(chǎn)中介管理，持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)中介經(jīng)營行為，著力加強房地產(chǎn)信息服務平臺監(jiān)管；規(guī)范二手住房價格等信息發(fā)布行為，嚴格房源核驗，未經(jīng)核驗不得發(fā)布房源掛牌信息；嚴肅查處誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為。
此外，上海此次政策還明確，嚴格規(guī)范企業(yè)購買商品住房，全面執(zhí)行關于規(guī)范企業(yè)購買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴格審核企業(yè)購買的商品住房再次上市交易的年限限制；在新建商品住房項目開盤銷售時，居民選房購房優(yōu)先于企業(yè)。
“從此類政策規(guī)定可以看出，對于企業(yè)的購房也進行嚴管。這主要是兩個渠道，其一，企業(yè)購房后，其持有時間有約束，這樣可以防范企業(yè)進行短線操作；其二，通過明確居民購房優(yōu)先的內(nèi)容，實際上減少企業(yè)搶房現(xiàn)象。這將有助于真正防范企業(yè)投資房產(chǎn)所帶來的困擾。”嚴躍進表示。
房價地價聯(lián)動，宅地出讓實行限價競價
土地市場一直是房地產(chǎn)市場的重要一環(huán)，尤其是最近上海普陀宅地出現(xiàn)了較高溢價，引發(fā)了市場較大關注。
記者注意到，《通知》要求，深化完善房價地價聯(lián)動機制，在房價地價聯(lián)動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。競買人在參與商品住宅用地競拍前，應簽署“知曉出讓地塊房地聯(lián)動房價查詢結果以及理性競價”的承諾書，承諾書納入土地出讓合同。對非理性競價的企業(yè)，規(guī)劃資源、房屋管理等部門將聯(lián)合約談警示，后續(xù)還將加強土地出讓合同履約、金融信貸、稅收、房屋銷售等監(jiān)管。
同時，《通知》提出，嚴格新建商品住房價格備案管理，要求上海各區(qū)應切實承擔起新建商品住房項目價格備案管理的主體責任，指導開發(fā)企業(yè)合理定價，對定價過高的項目，堅決予以調(diào)整。上海市房管部門也進一步強化新建商品住房項目價格備案復核，堅決防止上市銷售項目備案價格過高。
對此，李霄霄指出，土地限價競價在其他城市已經(jīng)有實施的案例，目前上海部分熱點板塊面臨價格倒掛，政府嚴格執(zhí)行限價政策面臨的市場壓力較大。在土地出讓環(huán)節(jié)預先設定好房價、由房企自主競價地價，有助于在土地出讓環(huán)節(jié)控制地價、達到穩(wěn)房價的目的。
“樓面價決定未來售價，尤其是‘面粉’和面包價格接近，市場預期上升，入市意愿高。土地價格限定有助于穩(wěn)定預期，后續(xù)會制定相應拿地方法，到達限價后誰可以拿下地塊。”業(yè)內(nèi)人士稱。
值得一提的是，《通知》的另一大關注點在于，租賃地塊將分別制訂供應計劃，和銷售性商品地塊分開。此前二者合并列入供應計劃，但租賃地塊無法形成有效供應。
此外，此次政策還明確，加大商品住宅用地供應力度，保障性住房用地“應保盡保”，單列租賃住房用地計劃；壓實各區(qū)主體責任，量化地價調(diào)控目標，合理制定土地出讓方案，穩(wěn)定市場預期，嚴防高溢價，堅決遏制非理性拿地。“此舉可以充分保證銷售性地塊充足穩(wěn)定，同時充足供應也有助于平抑地價。”業(yè)內(nèi)人士稱。
新京報記者張曉蘭
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