若要進一步擴大內(nèi)需，就需要加強地產(chǎn)調(diào)控，堅持“房住不炒”，并且讓地方政府擺脫對地產(chǎn)的過度依賴。
日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布2021年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，顯示各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅有所擴大，同比漲幅有擴有落。中國政府正在全面收緊對地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，避免投機性資本與投機行為繼續(xù)推高房價，尤其是具有領(lǐng)頭羊效應(yīng)的一線城市。
根據(jù)央行統(tǒng)計，2020年中國住戶貸款增加7.87萬億元，其中，以住房按揭為主的中長期貸款增加了5.95萬億元，占到了全部居民貸款的65%。2020年居民部門杠桿率從2019年末的56.1%增長至62.2%，上升了6.1%。據(jù)中國社科院金融研究所所長張曉晶撰文稱，中國居民部門杠桿率上升的主要驅(qū)動力是中長期消費貸款（住房貸款）的快速增長，它與GDP之比從2010年的15.9%增長至當前的40.1%。
中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司2019年10月曾對全國30個省市的3萬余戶城鎮(zhèn)居民家庭開展資產(chǎn)負債情況調(diào)查，受調(diào)查家庭中43.4%有住房貸款，有房貸家庭的資產(chǎn)負債率、金融資產(chǎn)負債率和月償債收入比分別為16.5%、101.5%和29.0%，債務(wù)風險明顯高于平均水平。其中剛需型房貸家庭的債務(wù)風險尤其突出，這三項指標分別為24.2%、151.3%和33.0%，均為所有群體中的最高值。
調(diào)查顯示，我國城鎮(zhèn)居民家庭的平均債務(wù)收入比為1.02，略高于美國0.93的水平。其中，有負債家庭的債務(wù)收入比的均值和中位數(shù)均為1.6。有少數(shù)家庭的債務(wù)規(guī)模遠高于家庭收入，有1.2%共221戶家庭的債務(wù)收入比超過了10，這些家庭的債務(wù)占全部樣本家庭債務(wù)的比重為5.8%。
這項調(diào)查還顯示，戶主年齡為26～35歲的家庭負債參與率最高，為73.1%。隨著年齡的提高，家庭負債參與率有所下降，戶主年齡為65歲及以上的家庭負債參與率最低，為25.1%。這主要應(yīng)該與買房的時間有關(guān)，中青年大多因為購置住房而背負債務(wù)。
可以看出，中國越來越多的家庭因為購買住房承擔了越來越重的債務(wù)包袱，這會影響消費的增長。首先，即使目前房價不再上漲，中國住房價格也處于過高水平。根據(jù)Numbeo數(shù)據(jù)，2020年年中，我國樣本城市房價收入比為28.4倍。其中，深圳、北京、上海等一線城市房價收入比均已經(jīng)超過35倍，高于其他主要國際大都市。
其次，中國的按揭利率處于比較高的水平。雖然中國購房首付比例至少三成以上，但按揭利率也較高，大量家庭在購買住房后按揭支出占家庭收入的比例較高，影響了家庭生活的消費和質(zhì)量。因此，如果想要擴大內(nèi)需，應(yīng)該考慮減輕存量家庭按揭債務(wù)的利息支出壓力，否則，將會導致越來越多的年輕人在供房方面壓力較大，使得擴大內(nèi)需驅(qū)動力不足。
雖然四五線城市房價較低，但其主要新增的需求來自農(nóng)村。農(nóng)民或農(nóng)民工因就業(yè)大多流動性強，收入具有不穩(wěn)定性，房價收入比較高。這也導致農(nóng)村結(jié)婚彩禮額度越來越高，結(jié)婚越來越難，影響提升城市化率與生育率，更會影響擴大消費。所以，房價問題不是一線城市的特別問題，而是整個中國都面臨的挑戰(zhàn)，是影響中國長期增長和發(fā)展的主要因素。
整體而言，如果房價繼續(xù)上漲，家庭部門的杠桿率會持續(xù)上升，不僅積累金融風險，還會對消費形成擠出效應(yīng)，影響雙循環(huán)新格局的建立，更會對城市化、生育率等構(gòu)成一定沖擊。
若要進一步擴大內(nèi)需，就需要加強地產(chǎn)調(diào)控，堅持“房住不炒”，并且讓地方政府擺脫對地產(chǎn)的過度依賴。
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