深圳樓市在新政影響下效果開始顯現(xiàn)，二手房網簽量迅速下滑，有中介門店在新政后“一單未開”。
深圳市住房和建設局于2月8日連發(fā)3條公告，宣布建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，并首次發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。但參考價普遍較低，幾乎相當于市場價的七折。
最為關鍵的是，按照深圳住建局的官方解讀，銀行將根據參考價發(fā)放貸款。新政后，市場反應如何，銀行二手房貸款是否已參照官方“指導價”發(fā)放備受關注。
上周深圳二手房網簽環(huán)比降78.3%，新政后一門店無二手房成交
房產經紀人小朱所在的門店在深圳市寶安區(qū)。據小朱介紹，深圳發(fā)布二手房樓市新政后，其所在的中介門店無二手房成交。
“新政發(fā)布后，無論是買家還是房東大部分都處于觀望階段。從掛牌價格看，房東降價的意愿還不高。每一次新政出臺后，都會有一個觀望期，目前整個市場成交是比較慘淡的。”小朱說道。
經紀人劉惠在過往多年業(yè)績較突出，一直是其所在中介公司的“銷售明星”。不過，從節(jié)后市場情況看，其目前也暫無成交。
據劉惠介紹，由于二手房指導價新政正好趕在春節(jié)前發(fā)布，目前新政的落地對市場的影響還沒有那么快顯現(xiàn)出來。“新政發(fā)布的時候正好趕上過年，我們很多經紀人已經回家了，市場交易也相對較少，目前具體的執(zhí)行細則我們也在等。”劉惠說道。
二手房參考價政策的出臺也導致了大部分二手房搶在新政發(fā)布之日“搶閘交易”。據劉惠介紹，其手中的客戶基本上在春節(jié)前已完成交易，按照其所在中介公司按揭部的溝通，在2月8日前完成網簽的交易不受新政影響。
深圳市房地產中介協(xié)會（下稱“深房中協(xié)”）根據深圳市住建局房地產信息平臺預錄網簽合同統(tǒng)計的數(shù)據顯示，2月8日至2月14日，深圳市二手房網簽1671套（含自助網簽），環(huán)比下跌30.5%，從日走勢看，2月8日當天網簽達1263套，占一周網簽量的75.5%。
深房中協(xié)認為，2月8日當天網簽量破千套或與當天深圳二手房住宅成交參考價政策出臺導致的“搶閘交易”有關。
從數(shù)據上看，新政的影響已開始顯現(xiàn)，二手房網簽量開始迅速下滑。深房中協(xié)公布的最新數(shù)據顯示，2月15日至2月21日，深圳二手房網簽362套（含自助網簽），環(huán)比下降78.3%。從走勢上看，新政對市場的影響“立竿見影”，但因為含春節(jié)假期，仍會受到一定程度的“節(jié)日效應”影響，因此市場對新政的最終反應有待持續(xù)觀察。
有銀行內部通知按參考價放貸
2月22日，光大銀行深圳分行一個貸經理向澎湃新聞表示，近日銀行內部已發(fā)文，二手住房交易將根據深圳住建局發(fā)布的二手房成交參考價作為按揭貸款的參考依據。
另據媒體公開報道，建設銀行、交通銀行、北京銀行等多家在深圳的分行表態(tài)，已按照深圳官方發(fā)布的二手房成交參考價執(zhí)行貸款發(fā)放。春節(jié)前已簽合同的不需要按照官方參考價執(zhí)行。
2月8日，深圳市住房和建設局發(fā)布《關于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》。深圳市住建局指出，深圳市房地產和城市建設發(fā)展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區(qū)域網格化原則，以住宅小區(qū)為區(qū)域網格單元，發(fā)布全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。
按照住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發(fā)展研究中心主任王鋒的解讀，深圳二手房成交參考價格原則上一年發(fā)布一次，中介掛牌價格不能超過參考價，商業(yè)銀行將根據成交參考價格發(fā)放二手房貸款。
根據參考價格表，深圳最貴的住宅小區(qū)單價被定為13.2萬元。
據證券時報報道，參考價較市場價格有一定差距。以價格最貴的幾個小區(qū)為例來看，南山蛇口太古城花園目前的交易參考價是13.2萬元，但在鏈家網上，這一小區(qū)均價被列為20.54萬元，掛出來的8套房子中，有6套單價不低于19萬。這意味著，深圳住建局給出的參考價幾乎相當于市場價的七折。
政策發(fā)布之后，貝殼找房，中原地產、樂有家、Q房網等中介平臺，連夜全網屏蔽房源售價。
深圳中原董事總經理鄭叔倫指出，目前具體的細則還沒出來，從現(xiàn)在公布的參考價來看，比市場實際成交價格要低不少，所以執(zhí)行起來會有一定的難度。但如果嚴重偏低，業(yè)主不會愿意賣，客戶也很難按照這個價格買到房。
在業(yè)內人士看來，后續(xù)銀行貸款評估價、計稅參考價是否能夠跟著政府公布的參考價走，將影響到市場落地的效果。
新政將有效引導二手房市場價格預期下降
對于新政對市場的影響，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，銀行會不會按照這個指導價來做評估價以及發(fā)放貸款是新政能否發(fā)揮作用的一個重要環(huán)節(jié)。從目前的表態(tài)來看，除了個別銀行（比如光大銀行）明確按照指導價定評估價以外，其他銀行（特別是按揭貸款大行）大部分都選擇觀望。
李宇嘉認為，只有銀行與政府共同聯(lián)動推進，新政才能達到預期想要的效果，現(xiàn)階段買賣雙方或有一個博弈的過程，但只要政策堅持下去，以及更多的銀行貫徹落實指導價發(fā)放貸款，二手房市場的掛牌價格肯定會有所下降。
58安居客房產研究院分院院長張波指出，深圳的二手房參考價格政策，本身的目的就是為了落實房住不炒，通過錨定二手房小區(qū)維度的價格來對市場形成影響。同時政策的落地本身就可以引導合理的市場預期，有利于市場公平、公正交易。
張波指出，通過二手房參考價格來審批貸款，從實際層面來看，就是提升參考價格本身在實際落地過程中對市場的影響力，在控制房地產金融風險的同時，對于市場價格預期起到強引導作用。值得關注的是，這一政策的落地對房價的作用不會立即顯現(xiàn)，但長期推進則產生的效果將會變得較為明顯，尤其在控制房價上漲層面的作用力會更為直接。
張波認為，對于二手房價格進行適當干預，這一政策并不會在全國大面積推行，但部分二手房市場過熱的城市不排除未來會有所跟進，尤其是部分二手房成交占主體的城市，推進的可能性相對較大。
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