2020年，北京作為全國(guó)政策的風(fēng)向標(biāo)，房地產(chǎn)政策長(zhǎng)期嚴(yán)控；2021年開(kāi)年以來(lái)，北京延續(xù)調(diào)控模式，全面精準(zhǔn)打擊樓市投機(jī)行為。2月，北京相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首都房地產(chǎn)市場(chǎng)絕不允許任何形式的投機(jī)炒房、渲染炒作，如出現(xiàn)局部量?jī)r(jià)上漲苗頭，將迅速采取針對(duì)性調(diào)控措施，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。  

中原數(shù)據(jù)顯示，2021年1月，北京新房市場(chǎng)相比去年1月表現(xiàn)為量升價(jià)穩(wěn)，成交額280.76億元，同比上漲71%，成交套數(shù)4648套，同比增加1900套；新房成交價(jià)52814元/平方米，與2020年1月持平。供應(yīng)量和供應(yīng)面積同比增幅較大，供應(yīng)套數(shù)增加1180套。  

而自2017年“3·17”調(diào)控后，北京房?jī)r(jià)已橫盤(pán)三年，2020年商品住宅成交均價(jià)為48147元/平方米，同比上漲3%，與2019年基本持平。二手住宅成交均價(jià)60485元/平方米，同比微跌0.5%，連續(xù)三年保持相對(duì)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。  

房?jī)r(jià)平穩(wěn)之下，北京的年輕群體購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)提升。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年北京二手房購(gòu)房者中29歲以下占比16%，同比提升3個(gè)百分點(diǎn)，30歲及以上各年齡段購(gòu)房者占比均有下降。  

供需平衡，價(jià)格穩(wěn)定器限競(jìng)房成交占比近五成  

2020年北京商品住宅成交量呈現(xiàn)先抑后揚(yáng)的走勢(shì)，上半年受疫情影響成交量同比下滑近三成，下半年逐漸恢復(fù)，全年成交量同比上漲5%。  

去年前3個(gè)月，在新冠疫情影響下，北京二手住宅成交量同比下滑56%，尤其是疫情最嚴(yán)重的2月，成交同比下滑86%。4月起，單月成交同比轉(zhuǎn)正，后8個(gè)月二手住宅成交量同比增加43%，這使得全年總成交不降反增。  

其中，有價(jià)格穩(wěn)定器之稱(chēng)的限競(jìng)房自2018年入市以來(lái)，近三年成交量占整體市場(chǎng)成交量的比例逐年上升，2020年成交占比接近五成，成為拉動(dòng)北京整體成交量上漲的因素之一。  

2020年商品住宅供應(yīng)面積801萬(wàn)平方米，成交面積702萬(wàn)平方米，供銷(xiāo)比為1.1。截至2020年底，北京商品住宅庫(kù)存面積為1173萬(wàn)平方米，出清周期持續(xù)回落至20個(gè)月。主要原因在于去年12月成交量為97萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%，拉動(dòng)出清周期小幅回落。  

貝殼研究院預(yù)計(jì)未來(lái)北京新房市場(chǎng)在“穩(wěn)定”調(diào)控基調(diào)下，將保持供需平衡狀態(tài)，庫(kù)存量亦將保持穩(wěn)定。  

與新房相比，二手住宅更能滿(mǎn)足市場(chǎng)上區(qū)域、配套等的改善需求。2020年北京二手住宅成交套數(shù)占全市住宅總成交的比重為73.6%，同比提升1.6個(gè)百分點(diǎn)。  

三分之二的城區(qū)房?jī)r(jià)下跌  

整體看，2020年北京外圍城區(qū)量升，中心城區(qū)在多校劃片實(shí)施的影響下，價(jià)格漲幅收窄。  

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，外圍的城區(qū)如房山、昌平及大興等城區(qū)成交同比增幅靠前，增速在20%以上，而中心城區(qū)中西城、東城及石景山等增速僅在5%以?xún)?nèi)；價(jià)格方面，4個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)除外的12個(gè)城區(qū)中3區(qū)房?jī)r(jià)上漲，分別是海淀、西城及朝陽(yáng)，東城基本持平，其余城區(qū)均下跌。海淀區(qū)均價(jià)同比上漲2.4%，領(lǐng)先其他各區(qū)，西城以1.9%的漲幅位列第二，價(jià)格漲幅收窄。  

通州區(qū)主要受副中心規(guī)劃利好影響，區(qū)域價(jià)值被拉升，成交量?jī)r(jià)均出現(xiàn)明顯上漲，分別位列成交面積和成交價(jià)格同比漲幅前三的區(qū)域。  

具體看，北京成交量排名前三的區(qū)域?yàn)榇笈d區(qū)、昌平區(qū)及朝陽(yáng)區(qū)，成交量分別為110萬(wàn)平方米、97萬(wàn)平方米及86萬(wàn)平方米。2020年成交面積同比漲幅較大的區(qū)域?yàn)椴絽^(qū)、通州區(qū)及懷柔區(qū)，分別同比上漲68%、29%及28%。其中昌平區(qū)成交量上漲主要受萬(wàn)橡悅府限競(jìng)房項(xiàng)目集中供應(yīng)影響，其成交量在昌平區(qū)排名第一，占整個(gè)區(qū)域成交量21%，疊加未來(lái)金茂府項(xiàng)目年內(nèi)持續(xù)發(fā)力，共同推高昌平區(qū)成交量和成交價(jià)格。  

成交價(jià)格排名前三的區(qū)域?yàn)闁|城區(qū)、西城區(qū)及通州區(qū)，成交均價(jià)分別為77864元/平方米、71122元/平方米以及69934元/平方米。同時(shí)，密云區(qū)及通州區(qū)成交均價(jià)同比漲幅較大，分別為109%和91%，其中密云區(qū)主要受成交結(jié)構(gòu)以及基數(shù)較低影響導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度較大。  

房?jī)r(jià)大幅上漲可能性極低  

2020年北京宅地市場(chǎng)成交宅地48宗，規(guī)劃建筑面積603萬(wàn)平方米，同比下滑6%。其中，限價(jià)宅地8宗，規(guī)劃建面95萬(wàn)平方米，不限價(jià)住宅用地36宗，規(guī)劃建面450萬(wàn)平方米，共有產(chǎn)權(quán)房用地4宗，規(guī)劃建面58萬(wàn)平方米。近三年限價(jià)宅地成交面積占比逐年下降，去年限價(jià)宅地成交量?jī)H為整體市場(chǎng)的16%，這主要由于限競(jìng)房存量較為充足，據(jù)統(tǒng)計(jì)自限價(jià)宅地2016年入市以來(lái)，共成交1634萬(wàn)平方米，而限競(jìng)房成交面積為592萬(wàn)平方米，仍有64%的限競(jìng)房產(chǎn)品等待去化。  

盡管，去年不限價(jià)地塊成交比例由2019年的48%提升至2020年的84%，對(duì)2021年房?jī)r(jià)走高預(yù)期起到支撐作用，但北京仍有充足的限競(jìng)房產(chǎn)品補(bǔ)充市場(chǎng)，預(yù)計(jì)今年商品住宅成交均價(jià)大幅上漲的可能性不大。  

此外，2020年北京二手房均價(jià)依舊平穩(wěn)，今年大漲可能性極低。2020年全年北京二手房業(yè)主調(diào)價(jià)仍以降價(jià)為主，2020年二手房業(yè)主調(diào)價(jià)中降價(jià)次數(shù)占比86%，同比基本持平，市場(chǎng)預(yù)期仍不強(qiáng)。房源成交周期130天，客源成交周期99天，同比分別拉長(zhǎng)28天和14天，市場(chǎng)成交節(jié)奏依舊慢。在貨幣政策逐步回歸常態(tài)、房地產(chǎn)金融降杠桿逐步深化的政策背景下，預(yù)計(jì)2021年北京二手房成交均價(jià)繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài)。