中國房地產市場正迎來一場劇變。
2021年首月，深圳、上海、廣州、西安、合肥等多個一二線城市傳來房貸額度緊張、利率上浮的消息，個別銀行被曝出已經停貸。每年年初，一般是房貸額度最為充裕的時候，這一反?，F(xiàn)象的背后實際上潛藏著金融調控的身影。
2020年最后一天，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限。這政策一被業(yè)內簡稱為對銀行劃定的“兩道紅線”。
上海市銀保監(jiān)局近期出臺的新規(guī)，正是“兩道紅線”落地的體現(xiàn)。上海市表示，嚴格實施房地產貸款集中度管理、嚴格審核首付款資金來源和償債能力審核等。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲指出，與前期的房企融資“三道紅線”、“壓降融資類信托規(guī)模”和“暫停私募非標債權類業(yè)務”等融資調控一脈相承，針對銀行的“兩道紅線”意在防范房地產行業(yè)過度金融化。不過，由于超標銀行個數(shù)較少，壓降比例相對有限，加之新規(guī)調控留有調整過渡期，房玲認為對房地產行業(yè)短期影響可控。
銀行的“兩道紅線”與去年8月份出臺的房企“三道紅線”(重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則)政策一起，組成了中國房地產金融審慎管理的主要工具。與貨幣政策不同，房地產金融審慎管理主要針對首付比調整、房地產貸款比例限制、房企融資規(guī)模限制等，重點在于穩(wěn)定信貸增長、調節(jié)杠桿率。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認為，這“五道紅線”的劃出，讓2020年成為中國房地產金融審慎管理元年，這對中國房地產制度建設具有里程碑意義。房地產制度呈現(xiàn)出從“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脈絡特征。
萬科集團董事會主席郁亮也曾表示，“三道紅線”對房地產行業(yè)的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度，它意味著房地產行業(yè)金融紅利時代的結束。
“五道紅線”為代表的房地產金融審慎管理之下，中國樓市會發(fā)生什么樣的變化？業(yè)內普遍認為，“銀根”和“地根”是樓市的命脈。房地產金融審慎管理有望控制住“銀根”。
中指研究院近日發(fā)布的一份報告稱，過去15年，金融政策對房地產市場調控效果顯著。這份報告回顧了2005年至2019年涉及房地產金融審慎管理的政策及其效果。報告認為，金融審慎指數(shù)增加會顯著抑制房價上漲，抑制商品房需求，同時也將抑制房企規(guī)模增速。
劉水表示，未來市場將會呈現(xiàn)出三大趨勢：一是弱周期，金融審慎管理之下，將避免大量資金流向房地產市場，從而避免房地產市場暴漲暴跌，弱化房地產周期性。
二是“慢牛”。據(jù)測算，中國城市化率或在2030年達到70%，進入城市化后期，未來10年GDP仍將維持中高速增長，房地產市場仍有向上發(fā)展空間，但金融審慎管理之下，未來10年中國房地產市場或現(xiàn)慢牛行情。
三是城市分化持續(xù)，不同城市房地產市場走勢仍將明顯分化。
自2008年美國金融危機后，宏觀審慎政策開始受到越來越多國家的重視。美國、歐盟、英國、韓國等經濟體均積極使用房地產金融審慎政策來抑制樓市過度繁榮。近年來，中國官方更是反復強調實施好房地產金融審慎管理制度。如：1月召開的2021年中國人民銀行工作會議提出，落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度。
銀保監(jiān)會主席郭樹清曾撰文稱，房地產是現(xiàn)階段中國金融風險方面最大的“灰犀牛”。他指出，2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。目前，中國房地產相關貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業(yè)。將“灰犀牛關進籠子里”或是房地產金融審慎管理的直接目標。
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