住房關乎國計民生，房價更是老百姓(603883,股吧)最關注的熱點話題。1月19日，央行發(fā)布的《2020年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》（下稱調(diào)查）顯示，23.1%的居民預期“上漲”，相比于上個季度環(huán)比下降2個百分點，“下降”預期環(huán)比增長0.4個百分點。
縱觀2020年房價變化，也頗為曲折，經(jīng)歷過一季度的低迷后，二季度開始反彈，三季度后轉(zhuǎn)入調(diào)整，12月翹尾。事實上，為促進房地產(chǎn)和金融市場平穩(wěn)健康發(fā)展，監(jiān)管部門多次強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。從2020年8月的房企三條紅線到2020年年底《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）的下發(fā)，房企融資持續(xù)加碼。
2020年四季度居民對下季度房價“上漲”預期降低
具體來看，對下一季度的房價，23.1%的居民預期“上漲”，53.0%的居民預期“基本不變”，11.4%的居民預期“下降”，12.5%的居民“看不準”。
相比于2020年第一季度、第二季度、第三季度的調(diào)查數(shù)據(jù)，居民對房價“基本不變”的預期持續(xù)加強，“看不準”預期稍有下降，而“下降”預期連續(xù)降低后，在四季度略微上漲。值得關注的是，城鎮(zhèn)居民對于房價“上漲”的預期飄忽不定。經(jīng)歷過第二季度環(huán)比下滑，第三季度環(huán)比上升后，第四季度對下季房價再次迎來環(huán)比下滑，僅比第一季度上漲了0.1個百分點。
前三季度中，居民對下季房價預期“上漲”的比例分別是23.0%、22.8%、25.1%，呈現(xiàn)逐漸增多的趨勢，四季度有所減少；對下季房價預期“基本不變”的比例分別是48.0%、51.2%、51.2%，變化較為穩(wěn)定；對下季房價預期“下降”的比例分別是15.9%、13.2%、11%，呈現(xiàn)逐漸減少的趨勢，四季度有所增加；對下季房價預期“下降”的比例分別是13.1%、12.8%、12.7%，占比較為穩(wěn)定。
21世紀經(jīng)濟報道記者記者注意到，雖然對于房價上漲預期的居民比例變化并不大，但居民在被問及未來3個月準備增加支出項目時，選擇購房的居民比例在2020年前三個季度呈現(xiàn)上升趨勢，由19.2%到19.7%再到20.1%，在第四季度為19.9%，雖略微下滑但并未低于第一、二季度。
此外，從城鎮(zhèn)儲戶未來 3 個月準備增加支出的項目中占比最高項看，醫(yī)療保健取代了前三季度一直居于第一位的教育，購房則排在醫(yī)療保健、教育、旅游之后的第四位。
保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性
據(jù)21數(shù)據(jù)新聞實驗室統(tǒng)計，2020年有43城新房、二手房均呈上漲趨勢，其中新房有59城上漲，10城下跌；二手房有43城上漲，27城下跌，與2019年基本持平。具體來看，有39城新房上漲超4%，銀川以14.22%領漲70城；25城二手房上漲超4%，深圳以14.24%領漲，遠超排名第二的成都；銀川、唐山、徐州這三城均入圍房價上漲TOP5，而北海、牡丹江這兩城均入圍房價下跌TOP5。
縱觀2020年房價變化曲線，與居民對于房產(chǎn)上漲預期飄忽不定相似，即一季度低迷，二季度反彈，三季度后轉(zhuǎn)入調(diào)整，12月翹尾。受疫情影響，2020年第一季度70城房價漲幅穩(wěn)中有落，第二季度略有上漲，第三季度和第四季度監(jiān)管對房地產(chǎn)行業(yè)開始了進一步的嚴監(jiān)管行動。
2020年8月，監(jiān)管對重點房地產(chǎn)企業(yè)實施資金監(jiān)控和融資管理規(guī)則，設置“三條紅線”，一是剔除預售款后的資產(chǎn)負債率大于70%，二是凈負債率大于100%，三是現(xiàn)金短債比小于1。2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會正式發(fā)布《通知》，明確了房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求及調(diào)整機制。
國務院發(fā)展研究中心所長、研究員王微解讀：“近年來，人民銀行探索實踐房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理工具，建立了首付比動態(tài)調(diào)整機制，實施了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，可以進一步健全市場化、法治化的房地產(chǎn)金融管理規(guī)則，與前期出臺的房地產(chǎn)金融政策形成合力，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期目標。”
關于房地產(chǎn)金融政策，央行金融市場司司長鄒瀾表態(tài)，下一步，人民銀行將堅持“房住不炒”定位，租購并舉，因城施策，保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃市場發(fā)展的金融支持，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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