每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤
如果用一個(gè)詞來(lái)形容房企的2020年，一定少不了“降杠桿”。
伴隨“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)實(shí)施，降負(fù)債成為一些房企的“保命符”，也是一些企業(yè)的“長(zhǎng)命符”。
自2020年8月監(jiān)管部門(mén)要求重點(diǎn)房企降負(fù)債以來(lái)，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤(rùn)、
陽(yáng)光城等十余家房企爭(zhēng)相給自己“動(dòng)手術(shù)”。
降杠桿大潮席卷整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，這將是中長(zhǎng)期的常態(tài)。
在防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，預(yù)計(jì)房企債券融資難度將不斷升級(jí)，2021年在擴(kuò)大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企會(huì)主動(dòng)“降負(fù)”，全年融資規(guī)模將保持低位。中小型房企或?qū)⒙氏雀惺艿絺械木o張壓力。
“十八般武藝”降負(fù)債
2020年，房企前赴后繼加入降杠桿的行列。
目前市面上主流的降杠桿方式大致分為幾種——借新債還舊債、加快周轉(zhuǎn)、減少拿地（但爭(zhēng)取并表）、引進(jìn)戰(zhàn)投、出售項(xiàng)目股權(quán)、分拆上市、剝離高負(fù)債項(xiàng)目。
“戰(zhàn)投”可能是其中引資效果最突出的一種，但對(duì)老板們來(lái)說(shuō)，代價(jià)也最高昂。2020年9月，
陽(yáng)光城就引入泰康人壽及泰康養(yǎng)老。
受制于新規(guī)，
陽(yáng)光城踩了兩條紅線——剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率為77.62%，凈負(fù)債率為115%，現(xiàn)金短債比為1.32。2020年下半年，
陽(yáng)光城已經(jīng)開(kāi)始放緩拿地。
這時(shí)候，新戰(zhàn)投攜帶資金入場(chǎng)，無(wú)疑“雪中送炭”，代價(jià)則是泰康系合計(jì)持股13.53%，成為
陽(yáng)光城第三大股東。
實(shí)際上，引入戰(zhàn)投是房企降杠桿、增資金的有效方式。2017年中國(guó)恒大三輪戰(zhàn)投共引入資本1300億元，對(duì)降低資產(chǎn)負(fù)債率起到了立竿見(jiàn)影的效果。2018年7月，華夏幸福引入平安資管，為企業(yè)帶入137.7億元資金，平安資管成為華夏幸福第二大股東。
再如富力地產(chǎn)，由于同時(shí)踩中了“三道紅線”，其也開(kāi)始了大規(guī)模降債，變現(xiàn)、回款、裁員等多條腿“保命”。
據(jù)國(guó)盛證券估計(jì)，富力地產(chǎn)若想達(dá)到綠色檔，以2020年半年報(bào)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，需要縮減的債務(wù)規(guī)模達(dá)到約700億元，否則融資能力將受到較大限制。
富力管理層曾預(yù)期，2020年內(nèi)可以將凈負(fù)債率在目前的水平下，再下降15%到185%以?xún)?nèi)，3年左右爭(zhēng)取將凈負(fù)債率降到150%以?xún)?nèi)。
為了“降負(fù)債”，更多房企直接采用了“少拿地”的法子。
貝殼研究院表示，其研究的12家重點(diǎn)房企對(duì)象里，有7家房企都在融資新規(guī)實(shí)施后收縮了拿地意愿，拿地銷(xiāo)售比下滑，“踩兩線”與“踩三線”的房企表現(xiàn)更為明顯。
“七十二變招數(shù)”拓融資
雖然融資新規(guī)對(duì)房企未來(lái)的發(fā)債增速有一定制約，但近五年的債券融資，發(fā)行周期集中在3～5年，2020～2021年是房企的償債高峰期。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企償債規(guī)模約9154億元，同比增長(zhǎng)28.7%。
2021年有過(guò)之無(wú)不及，房企到期債務(wù)規(guī)模（不含2021年將發(fā)行的超短期債券）預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性地突破“萬(wàn)億大關(guān)”。
無(wú)疑，房企的償債壓力繼續(xù)攀升。
在周期性影響下，預(yù)計(jì)未來(lái)3～5年房企債券融資到期債務(wù)方才可能有實(shí)質(zhì)性降速，近年的現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。
克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴記者，融資常態(tài)化收緊下，房企未來(lái)融資方向可能存在以下趨勢(shì)：
其一，融資策略亟需從債性轉(zhuǎn)向股性。
集團(tuán)的股權(quán)融資，重要性會(huì)越來(lái)越凸顯，應(yīng)該會(huì)有更多房企通過(guò)引入險(xiǎn)資、銀行等戰(zhàn)投，獲取資金改善資本結(jié)構(gòu)。
“這種合作，在業(yè)務(wù)層面也有助于賦能，資源拓展，能增加房企的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”林波認(rèn)為。
的確，比如華夏幸福引入平安，后者提供了不少商業(yè)地產(chǎn)、租賃市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)新城和康養(yǎng)服務(wù)等合作資源及金融服務(wù)，其中包括與平安人壽合作的北京麗澤商辦項(xiàng)目。
旭輝引入平安后，2019年平安不動(dòng)產(chǎn)與旭輝設(shè)立項(xiàng)目基金發(fā)展長(zhǎng)租公寓，并簽約落地首個(gè)合作項(xiàng)目——浦江鎮(zhèn)綜合型租賃社區(qū)。
2020年12月底，雅居樂(lè)旗下7個(gè)項(xiàng)目引入平安系，平安為此支付的誠(chéng)意金約70.51億元，獲得了7個(gè)項(xiàng)目35%～51%不等的股權(quán)，與雅居樂(lè)共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益，而雅居樂(lè)可以實(shí)現(xiàn)快速回籠資金來(lái)增強(qiáng)流動(dòng)性。
其二，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈融資迎來(lái)新風(fēng)口。
數(shù)據(jù)顯示，2020年房企ABS發(fā)行規(guī)模約4304.6億元，同比增長(zhǎng)10.2%，其中TOP50房企發(fā)行量占比約30%。
據(jù)CNABS統(tǒng)計(jì)，至2020年底萬(wàn)科、碧桂園和保利供應(yīng)鏈ABS余額超過(guò)100億元，華發(fā)、金茂、奧園、金地、世茂、綠城的ABS存量規(guī)模都超過(guò)50億元。
供應(yīng)鏈金融一方面可延長(zhǎng)應(yīng)付賬款賬齡，達(dá)到變相融資且不占用融資額度的目的；另一方面，供應(yīng)鏈金融仍在“應(yīng)付賬款”二級(jí)科目中體現(xiàn)，對(duì)房企杠桿沒(méi)有產(chǎn)生影響。
“房企應(yīng)該加強(qiáng)上下游話語(yǔ)權(quán)，靈活運(yùn)用產(chǎn)業(yè)鏈上非金融債務(wù)融資的方式，積極拓展票據(jù)融資和供應(yīng)鏈保理等供應(yīng)鏈融資。”
林波認(rèn)為，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，ABS最大的優(yōu)勢(shì)在于融資和出表，實(shí)現(xiàn)降杠桿的同時(shí)，還能盤(pán)活存量資產(chǎn)。
其三，土地進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合融資。
58安居客研究分院院長(zhǎng)張波告訴記者，融資壓力將中長(zhǎng)期影響房企，三道紅線政策不斷落地，加上銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款“兩道紅桿”的比例要求，資金未來(lái)會(huì)更多流到大中型負(fù)債“綠燈”房企。
房企越來(lái)越采用合作的方式，比如土地合作開(kāi)發(fā)、聯(lián)合融資，在操盤(pán)上也更注重加快項(xiàng)目去化力度。
張波直言，要活下去，就是要回歸基本盤(pán)，多元業(yè)務(wù)“遠(yuǎn)水不解近渴”，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然是主體業(yè)務(wù)，況且我國(guó)城鎮(zhèn)化仍有提升空間，因此房企基于開(kāi)發(fā)還有很長(zhǎng)的路、很多方法可以探究。
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