2020年的最后一天，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度出臺，被大家稱為新增的“兩條紅線”。而這“兩條紅線”又會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些影響？
中小銀行“踩線”較多
12月31日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱“322號文”），建立了銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，并自2021年1月1日起正式實施。
322號文設置有房地產(chǎn)占比上限、個人住房貸款占比上限兩大上限“門檻”，并根據(jù)銀行業(yè)金融機構的資產(chǎn)規(guī)模、機構類型等因素進行五檔分類式管理。
其中，第一檔為中資大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比不得超過40%，個人住房貸款占比不得超過32.5%；第二檔為中資中型銀行，“兩大上限”分別為27.5%和20%；第三檔為中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構，“兩大上限”分別為22.5%和17.5%；第四檔為縣域農(nóng)合機構，“兩大上限”分別為17.5%和12.5%；第五檔為村鎮(zhèn)銀行，“兩大上限”分別為12.5%和7.5%。
雖然322號文政策的落地堪稱“快、準、狠”，但新政還是留有一定“過渡期”。無論是房地產(chǎn)貸款占比，還是個人住房貸款占比，超出上限2個百分點以內(nèi)的銀行，有2年業(yè)務調(diào)整過渡期；超出上限2個百分點以上的銀行，有4年業(yè)務調(diào)整過渡期。
此外，值得一提的是，為支持大力發(fā)展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計算。
安信證券研究報告指出，從2020年中報數(shù)據(jù)來看，35家披露數(shù)據(jù)的上市銀行中10家需要壓降房地產(chǎn)貸款或個人住房貸款占比，壓降幅度較大的以中小銀行為主。
而從具體的“踩線”情況來看，第一檔銀行中，建設銀行、郵儲銀行個人住房貸款占比分別為34.4%、33.6%，超出上限32.5%；第二檔銀行中，招商銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行房地產(chǎn)貸款占比分別為33.2%、33.7%、27.9%，超出上限27.5%，招商銀行、興業(yè)銀行個人住房貸款占比分別為24.7%、25.7%，超出上限20%；第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農(nóng)銀行均出現(xiàn)不同程度“踩線”。
兩大上限“劍指”何方？
為何此次新政將監(jiān)管核心放在了房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比兩大貸款指標之上？
近年來房地產(chǎn)貸款占比不斷升高。2020年年底，中國人民銀行行長易綱曾在《再論中國金融資產(chǎn)結構及政策含義》一文中提及，近些年來，新增房地產(chǎn)貸款占新增人民幣貸款的比重從2010年的25.4%升至2017年的41.5%。以政府信用支持和房地產(chǎn)作為抵押品的信貸快速擴張，會導致金融風險向銀行和政府集中，并容易形成自我強化的機制，累積產(chǎn)能過剩、房地產(chǎn)泡沫和債務杠桿風險。
銀保監(jiān)會主席郭樹清也曾在2020年底指出，目前，我國房地產(chǎn)相關貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。
某房企中高層李明（化名）向財經(jīng)網(wǎng)表示，近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)過熱，居民杠桿率過高、企業(yè)杠桿率過高。在疫情帶來經(jīng)濟形勢不穩(wěn)定的大背景下，容易引發(fā)房企、個人的經(jīng)濟情況不穩(wěn)定。
李明分析，“兩大上限”的設置，一個是為了控制供給端的負債率，另一個是為了控制銷售端的負債率。本質(zhì)上是為了解決因房地產(chǎn)風險所帶來的系統(tǒng)性金融風險，以及因房地產(chǎn)過熱而導致的居民消費被擠壓問題。
2019年、2020年房地產(chǎn)貸款占比出現(xiàn)回落。人民銀行統(tǒng)計，2019年人民幣房地產(chǎn)貸款余額44.41萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額153.11萬億元的29%；2020年三季度，這一指數(shù)被降至28.8%。
民生證券銀行首席分析師郭其偉告訴財經(jīng)網(wǎng)，其實兩年前就已經(jīng)有窗口指導要求銀行控制涉房貸款比例，現(xiàn)在只不過把規(guī)定落實到文件上。
郭其偉分析表示，這一政策主要影響對公房地產(chǎn)貸款，對按揭貸款增速影響不大。但是因為對公房地產(chǎn)貸款在總貸款中的占比不高，所以對銀行貸款結構調(diào)整不會構成新增壓力。
招銀國際研究報告指出，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度對銀行的房地產(chǎn)貸款余額占總貸款之比例設定上限，綜合平均為30.3%，高于市場預期。
而在李明看來，此次房地產(chǎn)貸款占比上限是參考去年和前年的房地產(chǎn)貸款占比“畫的一條線”，上限的設置具有一定抑制作用，但從整個市場發(fā)展的角度來看， 影響不大。
中小房企面臨挑戰(zhàn)
安信證券測算得出，不達標銀行壓降貸款或?qū)е?021年房地產(chǎn)貸款余額少增4000億元左右，個人住房貸款余額少增3500億元左右。
“貸款池”小了，哪些房企更容易受到影響？
李明告訴財經(jīng)網(wǎng)，從融資角度來看，大房企好拿融資額度，成本較低；相反，中小房企的貸款難度、貸款周期、融資成本都相對較高。中泰證券戴志峰也表示，新規(guī)將從融資端進一步推動貸款向房地產(chǎn)頭部企業(yè)集中。
中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向財經(jīng)網(wǎng)表示，在之前的“三道紅線”監(jiān)管措施之下，新推出的涉房貸款集中度分級管理措施雖然旨在降低房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風險，但是對于資金壓力較大的中小房企而言，確實是“難上加難”的事情。
“難上加難”，中小房企應如何應對？
柏文喜指出，中小房企一方面需要適當控制資本性開支和收縮戰(zhàn)線以適當控制資金需求與資金消耗，另一方面還要從引進戰(zhàn)投、拓展對外合作、加強權益性融資以及加快推盤與銷售回款、降本增效方面進行開源節(jié)流以優(yōu)化和改善公司的資金面，確保公司的資金安全和財務穩(wěn)健。
此外，柏文喜還表示，作為涉房貸款集中度分級管理中相對支持的租賃住房領域，中小房企可以借助自己在房地產(chǎn)開發(fā)領域的經(jīng)驗與優(yōu)勢來向這一領域拓展和轉型，適當考慮以輕資產(chǎn)和低投資消耗的形式來發(fā)展租賃住房業(yè)務，培育公司新的業(yè)務增長點。
房地產(chǎn)貸款集中度管理是“房地產(chǎn)金融審慎管理制度”的一部分，與“三道紅線”一起豐富了原有的監(jiān)管體系。在監(jiān)管逐漸趨嚴的大背景下，2021年，房企將何去何從，中小房企又能否突破困境？
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