時至今日，意氣風(fēng)發(fā)的地產(chǎn)“創(chuàng)一代”，很多已鬢染霜雪。伴隨著他們的退休、卸任，中國房企正密集面臨“二代接班”?；仡欉^去這一年，朱桔榕、陳昱含、陳弘倪等一批80后，甚至90后的“地產(chǎn)二代”，開始在公司擔(dān)當(dāng)要職，開啟接班之路。

相比于“創(chuàng)一代”，擁有得天獨厚條件的“地產(chǎn)二代”們，可以說是站在巨人的肩膀上。與很多出身貧苦的父輩相比，這批年輕的“地產(chǎn)二代”成長環(huán)境優(yōu)渥，接受過良好的教育，多數(shù)有留學(xué)經(jīng)歷。他們的逐步崛起，也勢必為傳統(tǒng)房企注入新鮮的血液。但與之相伴的，是權(quán)力的更迭和巨大變化帶來的挑戰(zhàn)。

掌舵企業(yè)管理和經(jīng)營大權(quán)，遠不僅如外界所見的光鮮，如何權(quán)衡家族式繼承和企業(yè)職業(yè)化經(jīng)營，怎樣應(yīng)對未來行業(yè)挑戰(zhàn)，都成為這些家族繼承者們所面對的課題。不管如何，在市場競爭越發(fā)激烈的當(dāng)下，“地產(chǎn)二代”們承載父輩的期待，守正并出新，或是其在房地產(chǎn)下半場取得突破的關(guān)鍵所在。

朱桔榕：“北上”攬地，炒股賺錢

1989年出生的朱桔榕，成為中國房地產(chǎn)史上首位接班的董事會女主席。今年初，朱桔榕從父親朱孟依手中接過權(quán)杖。隨著二代的接班，合生創(chuàng)展也展現(xiàn)出新的生機。

回顧這一年，朱桔榕表現(xiàn)出了與父輩完全不同的風(fēng)格。她勇拼猛奪，北上拿下高價地、押注投資，意圖推動合生創(chuàng)展集團這艘大船由“慢”向“快”。

土地市場上，蟄伏多年的合生創(chuàng)展，從2019年開始變得積極起來，除了大力布局其擅長的舊改外，在土拍市場也是動作頻頻。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，合生創(chuàng)展在廊坊、北京、杭州等地拿下7個項目，總斥資超230億元，新增土地儲備88.7萬平方米。其中，以180億重金拿下北京分鐘寺三宗宅地，引發(fā)業(yè)內(nèi)較大關(guān)注。

5月11日，合生創(chuàng)展以72.2億元的總價競得北京豐臺區(qū)分鐘寺地塊，樓面價高達6.7萬元/平方米；5月19日，合生創(chuàng)展以107.4億元再次購得分鐘寺兩宗土地。這不僅創(chuàng)造了豐臺區(qū)乃至北京南城新的高價地紀(jì)錄，同時對于合生創(chuàng)展自身也是一個劃時代的突破。

隨后，合生創(chuàng)展又拉入世茂進行合作，在分鐘寺地塊上打造合生Top級“縵系”產(chǎn)品。11月24日，在一場發(fā)布會上公布了案名“合生縵云”。同時，兩家公司還合作在分鐘寺開發(fā)“世茂北京天譽”。除世茂之外，合生創(chuàng)展還與金茂一起開發(fā)分鐘寺另一地塊。這三個新盤被業(yè)界稱為“分鐘寺三兄弟”。

除主業(yè)房地產(chǎn)，合生系早已將商業(yè)觸角延伸至多個領(lǐng)域。其中，押注投資，豪擲百億港元炒股亦引發(fā)市場側(cè)目。11月3日，合生創(chuàng)展以1.82億美元入股優(yōu)選好生活，同時將這家公司注入至合生活和合生商業(yè)。11月18日，合生創(chuàng)展對外公告稱，耗資64.2億港元在公開市場買入了Sea、平安健康、平安保險、匯豐控股、中國移動及小米等公司股份。

財報顯示，今年上半年，股權(quán)投資是合生創(chuàng)展僅次于主業(yè)房地產(chǎn)的第二大收益業(yè)務(wù)。2020年上半年，合生創(chuàng)展主業(yè)房地產(chǎn)收入54.8億港元，股權(quán)投資為28.36億港元，為該公司整體收入同比上升48.7%、毛利率半年內(nèi)提升15個百分點貢獻了主要力量。此外，今年前三季度，合生創(chuàng)展集團歸母凈利潤同比增長99.54%，其中炒股收益也貢獻較大。在業(yè)內(nèi)看來，合生創(chuàng)展炒股獲取可觀收益的背后，是朱桔榕帶領(lǐng)合生創(chuàng)展轉(zhuǎn)型綜合性投資控股平臺的戰(zhàn)略所在。

不過，大手筆拿地、股權(quán)投資后，合生創(chuàng)展的資金壓力也開始上升。截至今年上半年底，合生創(chuàng)展的總資產(chǎn)為2479.7億港元，總負債為1700億港元，分別比2019年底增長21%及32%；資產(chǎn)負債率為69%，比2019年底增加6個百分點。

在業(yè)內(nèi)看來，朱桔榕接下來要面對的，是如何調(diào)整發(fā)展模式、處理好家族化管理與職業(yè)經(jīng)理人之間的矛盾，并引領(lǐng)昔日的“地產(chǎn)航母”穩(wěn)健航行。

郭曉群：全面歷練，一年之內(nèi)“三連升”

2017年佳兆業(yè)業(yè)績會上，郭曉群和郭曉亭坐在臺下，第一次出現(xiàn)在公眾視野中。經(jīng)過兩年多的準(zhǔn)備，在佳兆業(yè)沖擊千億之時，郭英成加速培養(yǎng)二代接班人的步伐，郭曉群、郭曉亭最終走至臺前。

2020年11月5日，佳兆業(yè)集團發(fā)布公告，集團執(zhí)行董事郭曉群獲委任為集團聯(lián)席總裁，同時兼任上海區(qū)域總裁。這是郭曉群今年以來第三次獲得委任。今年3月，郭曉群被委任為佳兆業(yè)上海地區(qū)主席及總裁，負責(zé)監(jiān)督佳兆業(yè)并購、物業(yè)發(fā)展及投融資等業(yè)務(wù)，并負責(zé)該集團在上海的業(yè)務(wù)發(fā)展；4月，郭曉群被委任為佳兆業(yè)執(zhí)行董事，正式進入佳兆業(yè)的核心管理層。

資料顯示，郭曉群為郭英成之子，獲得英國埃塞克斯大學(xué)財務(wù)管理學(xué)本科學(xué)士學(xué)位，以及倫敦大學(xué)社會學(xué)碩士學(xué)位。與大多數(shù)“地產(chǎn)二代”的經(jīng)歷相似，學(xué)業(yè)結(jié)束后，郭曉群就進入佳兆業(yè)。2017年8月，郭曉群從深圳區(qū)域總部開始，在多個部門和專業(yè)集團的基層崗位之間輪換；2018年5月，郭曉群正式進入佳兆業(yè)集團體系，并擔(dān)任佳兆業(yè)上海財富管理集團總裁助理、佳兆業(yè)地產(chǎn)集團上海區(qū)域總裁助理，主管投資部及融資管理部；2019年10月，郭曉群擔(dān)任佳兆業(yè)上海城市更新集團總裁助理，并參與了佳兆業(yè)在上海最大的城中村舊改項目；2019年12月，郭曉群接任佳兆業(yè)旗下上市平臺佳云科技董事長職位。

在業(yè)內(nèi)看來，從區(qū)域到集團，從基層到中高層，從投融資、舊改、科技再到地產(chǎn)，從細分領(lǐng)域到全面掌管，郭曉群幾乎熟悉了佳兆業(yè)的每一個重要業(yè)務(wù)板塊。這三年多的時間里，有子承父業(yè)的精心安排，也有郭曉群對公司業(yè)務(wù)的用心經(jīng)營。

今年是佳兆業(yè)沖刺千億的關(guān)鍵之年。前11個月，佳兆業(yè)累計實現(xiàn)總合約銷售額約902.16億元，同比增長約20.1%，已完成全年銷售目標(biāo)的90%。在業(yè)內(nèi)看來，佳兆業(yè)若成功跨越千億，這將成為郭曉群職業(yè)生涯的一段光輝歷程。

相比于兄長，妹妹郭曉亭在佳兆業(yè)任職的時間較短。26歲的郭曉亭，2018年8月至2020年1月期間擔(dān)任佳兆業(yè)集團投資部副經(jīng)理，負責(zé)佳兆業(yè)集團的策略并購、公開發(fā)售及非地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)；2019年12月至2020年3月，擔(dān)任佳兆業(yè)全資附屬公司佳兆業(yè)諾英教育(深圳)有限公司助理主席及研發(fā)部總經(jīng)理。今年1月起，郭曉亭擔(dān)任佳兆業(yè)全資附屬公司佳兆業(yè)金融科技控股有限公司投資銀行部副經(jīng)理。在此基礎(chǔ)上，11月19日，佳兆業(yè)美好發(fā)布公告稱，委任執(zhí)行董事郭曉亭為董事會副主席。

在業(yè)內(nèi)看來，隨著“三道紅線”監(jiān)管政策的出臺，未來在守成之路上，佳兆業(yè)仍面臨一定挑戰(zhàn)。擺在兄妹二人面前的，仍是一條充滿未知的路。

陳昱含：降速提質(zhì)，修正規(guī)模躍進

在快車道上奔跑多年的中南或許要改變風(fēng)格了。今年2月28日，中南建設(shè)董秘在深交所互動易平臺對投資者表示，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺（指“中南置地”）原董事長離職后，將由公司董事、副總經(jīng)理、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺總裁陳昱含履行有關(guān)職責(zé)。時隔兩年半，陳昱含再次擔(dān)任中南置地董事長一職。

公開信息顯示，陳昱含為中南集團實際控制人陳錦石的女兒，擁有澳洲留學(xué)經(jīng)歷， 2008年回國加入中南集團，從總經(jīng)理助理兼總經(jīng)理、辦公室主任做起，并從2009年起出任上市公司中南建設(shè)的董事。她的第一次公開亮相，是在2011年，擔(dān)任中南集團商業(yè)管理公司董事長。同時，她在2016年到2017年期間擔(dān)任中南置地董事長一職。

進入中南置地后，陳昱含逐漸顯露頭角，并開啟去家族化的進程。2017年，她甚至將董事長職位讓于明星經(jīng)理人陳凱，自己退居總裁一職。這一舉動被業(yè)內(nèi)人士認為，中南對“去家族化”下了很大決心。隨之，中南置地憑借著快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，實現(xiàn)了規(guī)模的飆漲，銷售額從2016年的500億升至2019年的接近2000億。不過，規(guī)模增長的同時，盈利水平并未同步提升，增收不增利。

從今年開始，中南開始追求有質(zhì)量的高增長。在中南置地2020年年會上，陳昱含在《用確定性穿越新常態(tài)》的主題演講中提出，依靠高增速和高負債形成的粗放外延式增長的難度已越來越大，“我們只能向內(nèi)去尋找經(jīng)營的確定性，這個確定性的主要表達就是ROIC——投入資本回報率，未來，我們必須追求在合理增速和負債下的優(yōu)秀ROIC表現(xiàn)”。她還坦言，中南置地存在盈利能力和產(chǎn)品能力兩大短板。

中期業(yè)績會上，陳昱含再次強調(diào)，年初提出“用確定性穿越新常態(tài)”的戰(zhàn)略主張必須更深化、更落地，盡快實現(xiàn)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型發(fā)展。

顯然，陳昱含希望逐漸通過降低財務(wù)杠桿，轉(zhuǎn)變?yōu)槔麧櫰胶庑头科?。在業(yè)內(nèi)看來，對于未來，陳昱含或已做好準(zhǔn)備，一方面確定發(fā)展重點，另一方面發(fā)現(xiàn)問題，進而解決問題，一攻一守之間，確定了其執(zhí)權(quán)之后的經(jīng)營策略。

截至11月底，中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，累計合同銷售金額1950.8億元，同比增長14.1%；累計銷售面積1463.7萬平方米，同比增長9%。

值得一提的是，12月7日，中南建設(shè)發(fā)布公告，擬以3005萬元向公司董事、副總經(jīng)理陳昱含控制的南通朗達商業(yè)管理有限公司轉(zhuǎn)讓公司持有的南通中南商業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)。此舉意味著中南建設(shè)將剝離中南商業(yè)。

不過，從中南建設(shè)這個上市平臺剝離后，中南商業(yè)能否在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域走出一番天地，仍待時間驗證。在業(yè)內(nèi)看來，在市場競爭越發(fā)激烈的現(xiàn)狀下，如何守正出新，或?qū)⑹顷愱藕诜康禺a(chǎn)下半場取得突破的關(guān)鍵。

陳弘倪：內(nèi)部革新，上市開啟新征程

今年11月18日，祥生控股正式在港交所掛牌上市，陳國祥與陳弘倪共同敲響了那面鑼鼓——父子二人舉起手在空中緊緊相握。在業(yè)內(nèi)看來，這是一場權(quán)力的交接，祥生已進入了“陳弘倪時間”。

作為最后一個登陸資本市場的TOP30千億房企，祥生只用了168天就順利完成上市。在業(yè)內(nèi)看來，這歸根于其高速增長的銷售額，2017年-2019年，祥生實現(xiàn)了簽約銷售金額從619.64億元到1174.7億元的跨越。

在完成千億規(guī)模的基礎(chǔ)上，2019年-2020年，祥生先后完成了“更新?lián)Q代”“遷都上海”“港交所上市”等里程碑事件，在這其中，陳弘倪功不可沒。

跟很多“地產(chǎn)二代”相似，陳弘倪上任接班，似乎一切都是按部就班。公開資料顯示，1983年出生的陳弘倪，自2012年10月加入祥生，擔(dān)任祥生實業(yè)集團酒店管理公司總經(jīng)理，負責(zé)酒店的整體運營；2014年，擔(dān)任祥生“大本營”諸暨城市分公司董事長，負責(zé)諸暨市內(nèi)各項目公司管理及運營；2017年，擔(dān)任祥生地產(chǎn)執(zhí)行總裁，協(xié)助總裁進行祥生地產(chǎn)的整體業(yè)務(wù)管理。從酒店運營到“大本營”董事長，再到地產(chǎn)執(zhí)行總裁，陳國祥給予了陳弘倪足夠的耐心，讓其慢慢成長。

2019年3月，陳國祥就將祥生的交接棒傳給了陳弘倪。彼時，陳弘倪由地產(chǎn)集團的執(zhí)行總裁升職為總裁，陳國祥的女兒陳雪宜則擔(dān)任地產(chǎn)集團總裁助理兼任祥生實業(yè)集團執(zhí)行董事。陳雪宜雖在祥生已工作一段時間，但頗為低調(diào)，公開場合露面并不多。而這兩份人事變動，也被外界視為祥生二代逐漸接班的明顯信號，祥生也正式進入新時代。

陳弘倪正式掌權(quán)后，開始在內(nèi)部進行升級迭代。首先是在戰(zhàn)略布局上，祥生開啟了真正意義上的全國化布局，成立四大區(qū)域平臺，三大城市公司。另一個變化是隨著規(guī)模逐漸增大，祥生從多家大型房企“挖”來職業(yè)經(jīng)理人，由此“去家族化”。而隨著更多年輕職業(yè)經(jīng)理人的加入，祥生組織架構(gòu)也有所調(diào)整，形成“總部-區(qū)域公司-事業(yè)部”的2.5級架構(gòu)，核心目的是通過一定的分權(quán)進一步扁平化管理。

在此基礎(chǔ)上，2020年5月21日，陳弘倪獲委任為執(zhí)行董事兼行政總裁，負責(zé)統(tǒng)籌集團整體業(yè)務(wù)管理及物業(yè)項目運營。僅十多天后的6月3日，祥生控股申請港交所上市。

不過，上市并不是終點，而是一個節(jié)點，面對未來，祥生仍然要向資本市場講好自己的“故事”。如何帶領(lǐng)祥生在跨越千億之后降低負債率，走向更高的目標(biāo)，是擺在陳弘倪面前必須面臨的一個新課題。

王曉松：不為排名，減速“剎車”

與其他“地產(chǎn)二代”順其自然的接班不同，去年7月王曉松接任新城控股集團董事長，帶著臨危受命的意味，被業(yè)內(nèi)看來，是地產(chǎn)“后浪”的另一種非典型性接班。

王曉松上任后，展開一系列自救動作，包括為優(yōu)化公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)而接連出售21個項目，采取較審慎的土地投資策略，直到11月才逐步恢復(fù)拿地節(jié)奏等。

2020年，王曉松在“規(guī)模”和“安全”之間，選擇了后者，為這家近年來迅猛沖規(guī)模的房企減速剎車。

這一年，王曉松為新城控股定下了2500億的銷售目標(biāo)，較2019年減少200億。在2019年業(yè)績會上，王曉松稱，2015年-2019年為增量年，2020年后將重心轉(zhuǎn)為提質(zhì)，“未來，新城希望行業(yè)排名穩(wěn)定在第十名左右，不會為了排名而排名。”

今年前三季度，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入700.91億元，同比增長137.11％；歸屬于上市公司股東的凈利潤47.36億元，同比增長26.91％；扣非凈利潤42.7億元，同比增長39.21％。

在銷售方面，截至11月底，新城控股累計合同銷售金額約2199.08億元，累計銷售面積約2029萬平方米。至11月底，新城控股完成全年銷售目標(biāo)的87.96%，如果要完成年度目標(biāo)，新城控股12月份還需要加把勁，至少“搶收”300.92億元的銷售金額。

新城的業(yè)務(wù)是住宅和商業(yè)雙輪驅(qū)動，在王曉松的規(guī)劃中，新城未來的收益和利潤或主要來自于商業(yè)運營。不過，在業(yè)內(nèi)看來，新城控股打造的吾悅廣場綜合體模式，其租售比遠不及持續(xù)上升的融資成本，這可能給新城控股下一階段的發(fā)展帶來一定的風(fēng)險。

可以說，下一階段，規(guī)模和安全如何平衡，仍是擺在王曉松面前需要面對的一大挑戰(zhàn)。