城市進(jìn)化過(guò)程中，隨著人口增長(zhǎng)紅利的消失，城市正掀起新一輪的更新升級(jí)浪潮。而與此同時(shí)，進(jìn)入存量時(shí)代的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，隨著資本的介入與房企的輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，其競(jìng)爭(zhēng)格局也面臨著重構(gòu)。如此一來(lái)，消化存量資產(chǎn)、煥活城市生命力，開(kāi)始成為商業(yè)地產(chǎn)操盤(pán)手的重要使命之一。  

破局存量商業(yè)市場(chǎng)  

近日，在贏商網(wǎng)舉辦的“Together——2020贏商網(wǎng)大會(huì)”上，上海連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、店店優(yōu)連鎖品牌創(chuàng)投孵化平臺(tái)創(chuàng)始人汪志剛直言，隨著城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們的“跑馬圈地”，也催生了大量存量商業(yè)——尤其是二三線城市的存量商業(yè)。與此同時(shí)，不少商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)于“破局存量商業(yè)市場(chǎng)，資本與開(kāi)發(fā)商各自承擔(dān)著怎樣的角色？”“城市更新熱潮下，如何衡量存量商業(yè)的價(jià)值及提升空間？”“盤(pán)活存量資產(chǎn)，需要適應(yīng)哪些生存法則？”等問(wèn)題提出了自己的經(jīng)驗(yàn)與看法。  

“我們幫助別人消化存量。”光大嘉寶股份有限公司副總裁、光大安石COO周頌明表示：“對(duì)于存量而言，需要思考的是，其一，是項(xiàng)目所在城市決定了其是否具備退出條件；其二，是項(xiàng)目是否還有挖掘余地。位于一線城市而價(jià)值偏低的項(xiàng)目有更多的操作余地。其中，商業(yè)是所有住宅辦公樓中價(jià)格最低的，從空間來(lái)說(shuō)，可以將其做成類似酒店、和聯(lián)合辦公等。”  

瑞安房地產(chǎn)無(wú)疑是較早接觸存量商業(yè)的房企。早在上世紀(jì)90年代，瑞安即開(kāi)始打造第一個(gè)國(guó)內(nèi)城市更新項(xiàng)目——新天地。瑞安房地產(chǎn)與中國(guó)新天地執(zhí)行董事張斌表示，在城市更新領(lǐng)域，瑞安給自己的新定位是“城區(qū)發(fā)展解決方案的提供者”，分別從活力空間打造、綜合社區(qū)深度運(yùn)營(yíng)、活力經(jīng)濟(jì)生態(tài)系統(tǒng)培育以及新商業(yè)投資四個(gè)方面提供解決方案。基于龐大的公司創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)、孵化器和創(chuàng)新基金，這四個(gè)方面會(huì)不斷在不同項(xiàng)目中進(jìn)行配置。“我們認(rèn)為進(jìn)行區(qū)域運(yùn)作只是做地產(chǎn)行業(yè)不夠的，一定要從城市、產(chǎn)業(yè)、人的角度提出綜合解決方案。”張斌表示。  

月星集團(tuán)副總裁兼環(huán)球港商業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁賈耀勇表示，月星提出要做環(huán)球港“百城百港”全球戰(zhàn)略目標(biāo)，走輕重資產(chǎn)結(jié)合的快速發(fā)展道路。“我們是在消化別人的存量資產(chǎn)，我們既有自己大量購(gòu)物中心商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，也在幫助業(yè)內(nèi)朋友進(jìn)行城市更新、進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)作。”而經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，月星也總結(jié)出了做存量資產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，賈耀勇說(shuō)：“第一，只有做好自己重資產(chǎn)，才能做別人的輕資產(chǎn)。只有有自己有成熟商業(yè)模式、強(qiáng)大的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)才能運(yùn)作輕資產(chǎn)項(xiàng)目；第二，做輕資產(chǎn)，更重要的是做資源整合；第三做輕資產(chǎn)應(yīng)該有匠人精神。”  

“今天探討存量資產(chǎn)何去何從，先要看存量資產(chǎn)何來(lái)。”恒太商業(yè)管理集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、總裁胡芳園認(rèn)為，存量市場(chǎng)的形成，第一因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中存在太多不專業(yè)的操作，第二則是源于消費(fèi)場(chǎng)景、內(nèi)容和社群的迭代。  

破局存量商業(yè)市場(chǎng)，資本與開(kāi)發(fā)商各自承擔(dān)著怎樣的角色？“輕重并舉是百聯(lián)資控一直在堅(jiān)持的，資產(chǎn)本身與地產(chǎn)投資是相互賦能的關(guān)系。”百聯(lián)資控CEO程大利認(rèn)為，存量資產(chǎn)未來(lái)趨勢(shì)一定跟資本緊密結(jié)合，而資本與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是相互賦能的關(guān)系。商業(yè)資產(chǎn)本身就具有很強(qiáng)的金融屬性，通過(guò)資本驅(qū)動(dòng)，運(yùn)營(yíng)升值之后實(shí)現(xiàn)價(jià)值變現(xiàn)，所以才會(huì)有資產(chǎn)資本化、資本證券化的閉環(huán)說(shuō)法。  

綠地全球商品貿(mào)易港集團(tuán)總經(jīng)理助理、商用事業(yè)部總經(jīng)理王志華坦言，綠地每年都有巨大的開(kāi)發(fā)量，到一定程度這些資產(chǎn)會(huì)從增量到存量轉(zhuǎn)化。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，王志華認(rèn)為存量資產(chǎn)的去向包括三種，一是存量改造；二是存量改造后期持續(xù)運(yùn)營(yíng)；三則是存量變現(xiàn)。  

合景悠活集團(tuán)商業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理崔然介紹說(shuō)，目前合景悠活的主要精力還是放在運(yùn)營(yíng)好現(xiàn)有資產(chǎn)，同時(shí)也在嘗試輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。而不管存量資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)，一定要匹配城市、商圈發(fā)展特色，并發(fā)揮商業(yè)項(xiàng)目本身的特色、優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，團(tuán)隊(duì)就是生產(chǎn)力，要重視運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的組建。  

“生存法則”重構(gòu)存量資產(chǎn)價(jià)值  

事實(shí)上，近年行業(yè)對(duì)于城市更新、存量商業(yè)的關(guān)注度與日俱增。隨著這些領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的加劇，從業(yè)者該如何保持優(yōu)勢(shì)？  

周頌明認(rèn)為，“越是到后面，競(jìng)爭(zhēng)的越是內(nèi)容”。其解釋說(shuō)，做內(nèi)容實(shí)際上是做深度，只有這樣才能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。周頌明表示：“2021年，我希望大家把深度做的更深。對(duì)于輕資產(chǎn)行業(yè)而言，只有做深度才能在競(jìng)爭(zhēng)中保持不敗。雖然擴(kuò)大規(guī)模有其自身的重要性，但是從發(fā)展的角度而言，不能盲目追求規(guī)模，必須以落地為目標(biāo)。同時(shí)，口碑對(duì)于輕資產(chǎn)也非常重要，不能僅追求一時(shí)的速度，還要考慮長(zhǎng)期的發(fā)展和為對(duì)方的價(jià)值賦能，才能夠在行業(yè)市場(chǎng)中做得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更加有競(jìng)爭(zhēng)力。”  

值得注意的是，張斌指出，自己有個(gè)擔(dān)心，“城市更新是不一樣的頻道，隨著話題越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)入這個(gè)頻道，越來(lái)越多所謂的網(wǎng)紅更新項(xiàng)目出現(xiàn)，我們非常擔(dān)心出現(xiàn)第二波的存量資產(chǎn)，就是存量變成了存量，這個(gè)是行業(yè)最大的損失。”張斌認(rèn)為，很多項(xiàng)目背后找不到支撐點(diǎn)，游離在城市系統(tǒng)之外，就是因?yàn)闆](méi)有明確的產(chǎn)業(yè)或者內(nèi)容，或者是目標(biāo)客戶不清晰，無(wú)法形成場(chǎng)景。  

因此，對(duì)于旗下項(xiàng)目，瑞安會(huì)堅(jiān)持幾點(diǎn)：其一，存量資產(chǎn)一定是長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流的游戲，不是開(kāi)發(fā)游戲，需要去用心，“像釀酒一樣，一點(diǎn)一點(diǎn)調(diào)”；第二，堅(jiān)持持有物業(yè)，存量項(xiàng)目不太適合高頻交易；第三，還是要回到服務(wù)的城和事和人的部分，每一個(gè)項(xiàng)目都會(huì)在這三個(gè)維度找到答案才去做。張斌強(qiáng)調(diào)：“存量資產(chǎn)沒(méi)有甲方，每一個(gè)人都是服務(wù)方，釀出更純的酒。”  

“要練好內(nèi)功才能迎風(fēng)飛揚(yáng)。”對(duì)于怎樣挖掘存量資產(chǎn)價(jià)值，如何操盤(pán)的問(wèn)題，賈耀勇提出了幾個(gè)“優(yōu)先”：團(tuán)隊(duì)優(yōu)先、效率優(yōu)先、規(guī)劃優(yōu)先。  

胡芳園覺(jué)得，踐行專業(yè)是破局存量商業(yè)市場(chǎng)關(guān)鍵。今年一場(chǎng)疫情，致使一些實(shí)力不佳的中小商管公司被淘汰，但恒太商業(yè)管理集團(tuán)有限公司的業(yè)務(wù)量卻在疫情之后有了明顯增長(zhǎng)。在胡芳園看來(lái)，這主要是因?yàn)楣緢F(tuán)隊(duì)的“打法”在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)比其他輕資產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，中國(guó)的商管行業(yè)從今年開(kāi)始真正規(guī)范化，行業(yè)更為健康發(fā)展。其總結(jié)說(shuō)，在未來(lái)的發(fā)展中，商管公司應(yīng)“秉持利他本性，然后踐行專業(yè)，不斷迭代創(chuàng)新。”  

如何挖掘存量，怎樣提升價(jià)值？程大利的經(jīng)驗(yàn)是：“沉住氣，練內(nèi)功，做存量資產(chǎn)第一個(gè)得有資本，還得有資源和團(tuán)隊(duì)。最重要的不要忘了人，我們一定要關(guān)注人的需求。”程大利期待，行業(yè)從業(yè)者可以“腳踏實(shí)地，等待下一個(gè)春天的到來(lái)”。  

“不忘初心，用心經(jīng)營(yíng)好每一個(gè)項(xiàng)目。”王志華認(rèn)為，希望把更多自有品牌獨(dú)特資源導(dǎo)入進(jìn)去，形成一些差異化的發(fā)展。未來(lái)趨勢(shì)一定是科技先行。  

在崔然看來(lái)，到很多商場(chǎng)根本感受不到服務(wù)。2021年，合景悠活集團(tuán)要把“服務(wù)”深度做下去。此外在內(nèi)容、品牌組合、業(yè)態(tài)等各方面進(jìn)行優(yōu)化升級(jí)。