“明年房地產(chǎn)調(diào)控放松的范圍會進一步擴大，尤其是廣大的三四線城市，并且放松是有據(jù)可依。”

12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。

數(shù)據(jù)顯示，前11月，全國商品房銷售面積和銷售額分別達到15.1億平米和14.9萬億元，分別同比增長了1.3%和7.2%，這也是銷售面積增速年內(nèi)首度轉(zhuǎn)正。

與此同時，投資數(shù)據(jù)方面，前11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資12.9萬億元，同比增長6.8%，但新開工面積與土地銷售面積的恢復(fù)則不及預(yù)期，被認為是開發(fā)商投資熱情不足的表現(xiàn)。

銷售與投資數(shù)據(jù)為何出現(xiàn)分化？土地市場對房地產(chǎn)投資的支撐作用越發(fā)明顯，下一步房地產(chǎn)投資會呈現(xiàn)出怎樣的走向？都成為市場關(guān)注的問題。

開發(fā)商投資熱情冷卻

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前11月，商品房銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3％，商品房銷售額148969億元，增長7.2％，銷售額再度創(chuàng)下新高。

照此計算，11月的全國單月銷售量價分別為1.75億平米和1.73萬億元，當月銷售均價為9865元每平米，銷售價格自7月破萬、8月達到最高值后，連續(xù)3個月環(huán)比下降。

良好的銷售數(shù)據(jù)也支撐了企業(yè)回款。數(shù)據(jù)顯示，前11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金171099億元，同比增長6.6%。

其中，國內(nèi)貸款24256億元，增長5.4%；利用外資154億元，下降4.7%；自籌資金56666億元，增長7.9%；定金及預(yù)收款57384億元，增長5.3%；個人按揭貸款26983億元，增長10.6%。

在恢復(fù)良好的銷售數(shù)據(jù)背后，則是喜憂參半的投資數(shù)據(jù)。

統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%，維持了漲幅持續(xù)擴大的趨勢。其中，住宅投資95837億元，增長7.4%，增速提高0.4個百分點。

但在另外兩個衡量房地產(chǎn)投資的關(guān)鍵先行數(shù)據(jù)，房屋新開工面積和土地銷售面積上，數(shù)據(jù)表現(xiàn)則遠遠不如房地產(chǎn)投資總量。

其中，房屋新開工面積方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前11月共完成201085萬平方米，同比下降2.0%，降幅雖然有所縮小，但遲遲未能轉(zhuǎn)正。

而土地購置面積上，開發(fā)商前11月共購入土地20591萬平方米，同比下降5.2%。與8、9、10月維持在-3%左右的幅度相比，降幅出現(xiàn)明顯擴大趨勢。

對此，多位受訪人士均向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，作為房地產(chǎn)投資的先行數(shù)據(jù)，新開工面積與土地銷售面積的疲軟，顯示了開發(fā)商投資熱情并不熱烈。

為何會出現(xiàn)銷售火熱但投資熱情冷卻的現(xiàn)象？易居研究院副院長楊紅旭告訴21世紀經(jīng)濟報道，因為開發(fā)商對后續(xù)市場的走向判斷已經(jīng)發(fā)生了變化。實際上，伴隨著7、8月以來的調(diào)控升級和“三道紅線”的影響，開發(fā)商對市場的預(yù)期也出現(xiàn)了變化，隨著恒大等龍頭企業(yè)開始降價銷售，“以價換量”的策略開始流行。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂則向21世紀經(jīng)濟報道表示，對于開發(fā)商來說，2020年正處于一個降杠桿的通道。現(xiàn)階段，第一任務(wù)是銷售出貨，拿到資金回款，降低資產(chǎn)負債率，所以銷售數(shù)據(jù)上升明顯。但是，投資的新開工等數(shù)據(jù)，滯后于銷售。同時也受到企業(yè)的拿地意愿以及拿地能力的限制，今年企業(yè)的融資受到比較嚴格的約束，也都制約了企業(yè)的投資和開發(fā)。

土地市場支撐投資能否持續(xù)？

實際上，房地產(chǎn)投資之所以能維持中高速的正增長，被認為與土地市場的結(jié)構(gòu)性變動有關(guān)。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資明細組成，滯后于每月發(fā)布的總量數(shù)據(jù)。而從已發(fā)布的10月數(shù)據(jù)來看，今年10月份，土地購置費達到約3.87萬億元，同比漲幅達到8.6%，高于房地產(chǎn)投資漲幅和建安成本漲幅。

需要指出的是，土地購置費是開發(fā)商取得土地使用權(quán)所實際支付的費用，屬于房地產(chǎn)開發(fā)投資的一部分。而土地成交價款則是交易活動的合同價款，其口徑要小于土地購置費。

總體來看，土地購置費占全國房地產(chǎn)投資的比重，已經(jīng)達到約33.22%。21世紀經(jīng)濟報道記者統(tǒng)計了近年來同期的占比數(shù)據(jù)顯示，這已是近五年來的同期最高位。三年前的2017年，這一數(shù)字也僅有20%左右。

同時，土地價格也上漲明顯。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)計算， 1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價6746元/平方米，同比上漲22.5%，比1-10月擴大3.8個百分點。11月當月的土地價格更是達到了8892元每平米，創(chuàng)下歷史新高。

對此，多位分析人士均認為，土地市場結(jié)構(gòu)性的變動，在一定程度上支撐了房地產(chǎn)投資的增長。同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴21世紀經(jīng)濟報道，土地購置的增長與今年核心城市大面積供地、尤其優(yōu)質(zhì)地塊有很大關(guān)系。第一、今年受疫情影響，大部分城市不僅要給企業(yè)紓困，在稅收等方面進行減免，還要對疫情防控進行投入，最重要的還要擔(dān)負經(jīng)濟增長的重任，因此，土地財政又發(fā)揮了作用，部分城市推出了城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，“限價”等土拍政策也有所放松，因此地價偏高。第二，城市結(jié)構(gòu)的調(diào)整也加劇了樓板價的上漲，土地購置面積的減少主要是因為開發(fā)企業(yè)大面積收縮了三四線城市布局，開始向一二線城市回歸。

但這種增長能否持續(xù)，則被認為與調(diào)控松緊有關(guān)。

楊紅旭指出，這種結(jié)構(gòu)性的變化，目前來說是不可持續(xù)的，如果沒有政策利好，明年的房地產(chǎn)投資增速可能難以維持當前6%左右的增速，出現(xiàn)明顯的回落。

而宋紅偉則認為，未來投資結(jié)構(gòu)將會逐漸回歸到正常水平，土地購置比例也會下降。2021年房地產(chǎn)市場投資仍然會保持較快的增長，一是基數(shù)效應(yīng)，因為今年受疫情影響，整體規(guī)模受到影響，基數(shù)相對變低，因此，明年會呈現(xiàn)較高的增速。二是2021年是“十四五”的開局之年，經(jīng)濟表現(xiàn)十分重要，房地產(chǎn)市場作為逆周期調(diào)控的作用更為突出。尤其是產(chǎn)業(yè)較弱，人口凈流出的區(qū)域，預(yù)計在2022年投資增速將回歸到正常水平。