近期，長租公寓的可持續(xù)經營問題引起各界廣泛關注，要弄清其未來發(fā)展方向還需認真分析長租公寓設計之初希望解決的問題以及長租公寓的商業(yè)經營模式。

長租公寓的推出大背景是改革開放至今我國總體建設的住房已足夠全部居民居住，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已達39.8平方米、農村居民人均住房建筑面積已達48.9平方米，這一水平其實已經超越了很多發(fā)達國家。

近年來很多城市房價還是存在上漲的預期，這一方面是因為房地產具備投資屬性，國家從2017年以來推行“房住不炒”政策就是著力解決這一問題；另一方面則在于居民擁有產權住房和實際居住地的分離，造成資源錯配。由此就產生了大中型城市旺盛的房屋租賃需求和巨大的房屋租賃市場。但另一方面，我國房屋租賃市場的發(fā)展還較為“初級”，租房市場供給主要由個人房源構成，導致租房服務標準的不統(tǒng)一，個人與中介、中介與房主、個人與房主之間容易出現(xiàn)糾紛等租房市場亂象，與高質量發(fā)展嚴重不相匹配。

因而，推廣建設長租公寓，由品牌企業(yè)制定統(tǒng)一裝修標準，統(tǒng)一服務標準，統(tǒng)一收費標準，為租房者提供高品質租房服務就成了解決上述難題的一個重要途徑。我國近年來也出臺了如租售同權、進一步規(guī)范租賃市場和鼓勵房企承建租賃住房等系列政策，重點支持以機構為主的租房市場發(fā)展，有效滿足市場居住需求。

上述政策出臺的總體邏輯并無問題，關鍵在于從業(yè)企業(yè)如何運營。長租公寓運營主要分為兩種模式，一種是自持物業(yè)的重資產模式，另一種是整合社會閑置房源的輕資產模式。

自持物業(yè)的重資產模式就是運營企業(yè)自己持有整幢物業(yè)，統(tǒng)一裝修后對外出租。這種模式的優(yōu)點在于物業(yè)產權清晰，且都是大型房地產企業(yè)運營，服務能得到保障。當然，這種模式的缺點也十分明顯，需要運營企業(yè)有足夠大的資金實力購買物業(yè)，由于我國一二線城市整體租金回報率處于較低水平，一線城市均在2%以下，意味著若以現(xiàn)價購買物業(yè)，在不計算裝修與日常運維成本的情況下都需要至少50年才能收回投資，利潤幾乎沒有。這也決定了采取這種模式運營的企業(yè)基本上都是開發(fā)商，他們之所以運營長租公寓也是因前期土地拍賣有自持物業(yè)要求所致，雖然成本較從市場購買低但利潤率仍很低。

整合社會閑置房源的輕資產模式是運營企業(yè)本身沒有自持物業(yè)，所運營的物業(yè)都是從房東那里租賃而來。運營企業(yè)一般跟房東簽訂一份3年或5年的長期合同，約定每個季度支付房東租金，對租戶則給予一次付清一年及以上房租的優(yōu)惠，或干脆通過資產證券化的方式從銀行獲得未來租金收入，采取的是“長收短付”模式，由此形成一定規(guī)模的資金池，通過資金池進行規(guī)模擴張或干脆通過理財產生收入。這種模式的優(yōu)點在于運營企業(yè)前期不需要像重資產自持物業(yè)那樣投入較大資金，在資本市場獲得融資后可在短時間內迅速實現(xiàn)規(guī)?；瘮U張；缺點在于要求運營企業(yè)加大周轉速度，提升服務品質，必須將房屋空置率保持在較低水平，否則就會產生虧損。

回頭看長租公寓實際運行的這些年，2016年和2017年，國家加大政策力度鼓勵長租公寓發(fā)展，長租公寓處于資本市場的“風口”，廣大采取輕資產模式的運營企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，用互聯(lián)網模式運營長租公寓。一時間吸引了各路資本的殺入，造成了當時多家運營企業(yè)在市場上互相抬價爭搶房源鬧劇的出現(xiàn)。

但殊不知，外賣、打車等行業(yè)用互聯(lián)網思維運營能成功，主要在于這些產業(yè)在發(fā)展初期可以不停地用燒錢的方式換取市場份額，等到市場僅剩3家以內之時，巨頭企業(yè)就可利用自己在產業(yè)鏈上的話語權向上游提高與合作者的分成比例，下游對消費者進行提價，迅速產生豐厚的利潤。

租房市場則明顯不同，一方面在于租房市場目前產業(yè)集中度非常低，在很多城市個人出租房源還是主流模式，靠互聯(lián)網思維在短期內很難大幅提高市場集中度，寡頭壟斷現(xiàn)象短期很難出現(xiàn)，運營企業(yè)很難通過在市場上的壟斷地位盈利；另一方面，長租公寓運營企業(yè)采取“長收短付”+資產證券化模式所形成的資金池會有引發(fā)資金被挪用的潛在風險。

通過上述分析可以看出，長租公寓本身發(fā)展方向是對的，但真正運營時無論是重資產還是輕資產運營都有各自的問題。從未來整個行業(yè)健康發(fā)展的角度，應分別從降低拿地成本與規(guī)范運作模式兩方面入手出臺有針對性政策。

降低拿地成本主要針對自持物業(yè)的重資產模式，主要是通過轉換拿地模式降低運營企業(yè)拿地成本，讓運營企業(yè)有利可圖。此前國家曾在北京、上海、杭州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，但整體規(guī)模不大，對整個市場格局影響也較為有限，未來在試點成熟后可加大集體土地投放力度，或允許工業(yè)用地入市用于長租公寓經營，真正盤活存量土地資源，由大型企業(yè)操刀運營，形成品牌效應，減少市場風險。

規(guī)范運作模式主要針對輕資產模式，未來應從控制運營企業(yè)杠桿率和資產證券化率水平、規(guī)范租金收取與使用等多個角度出臺行業(yè)統(tǒng)一的標準，對運營企業(yè)形成制度約束，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。