疫情之后，拐點驟至。商業(yè)地產的固有模式被意料之外的方式打破重置，但歷經(jīng)了一場淬煉后，商業(yè)地產正在以獨特的姿態(tài)聚合重生。
在11月3~4日舉行的2020觀點商業(yè)年會上，一場關于“商業(yè)重生聚合的力量”的討論吸引了數(shù)百位商業(yè)資深人士和企業(yè)高管，與會者圍繞存量資產、REITs、社區(qū)商業(yè)、空間打造、產品服務等熱點問題，進行了深入、聚焦和探討。
在本屆年會上，中房協(xié)商業(yè)文化旅游地產委員會秘書長蔡云指出，“十四五”開啟了，在對2035年的遠景規(guī)劃中，商業(yè)地產的未來充滿聯(lián)想和啟示，行業(yè)的視野應該推向更高層面。
每日經(jīng)濟新聞副總經(jīng)理、上海中心總經(jīng)理黃波表示，一場新的角逐將開啟，商業(yè)地產如何快速修復，商業(yè)運營商們如何自我修煉，找到這些問題的解法是當務之急。但也要保持信心，中國商業(yè)地產能夠伴隨復工復產，憑借韌勁和創(chuàng)新，找到自己的重生之道。
社區(qū)商業(yè)的新機遇
在本屆年會上，觀點地產發(fā)布了《2020中國商業(yè)地產發(fā)展年度報告》，分別從市場、購物中心、社區(qū)商業(yè)、聯(lián)合辦公、長租公寓等方面做了詳細分析和研究，給行業(yè)帶來新思路。
尤其針對社區(qū)商業(yè)領域，這是疫情下得到觸發(fā)的商業(yè)新機遇。
受疫情影響，今年一季度全國經(jīng)濟下滑，但國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，限額以上零售業(yè)單位中的超市零售額卻逆勢同比增長1.9%。
在此領域，華潤、金地、招商、中海、保利、越秀等標桿企業(yè)都進行了諸多探索。
華潤萬象生活有限公司總裁喻霖康表示，當前消費者的構成和需求變化快，行業(yè)規(guī)模加速擴張，產品創(chuàng)新是實體商業(yè)永葆活力的源泉。“好的商業(yè)空間要回到與人的關系，線下從來沒有不行，要嘗試城市的開放街區(qū)和商業(yè)的融合，與更多的城市要素形成互動。華潤現(xiàn)在就很重視形成室內外交融的豐富場景。”
金地商置的經(jīng)驗也是可圈可點。觀點指數(shù)以金地運營的社區(qū)商業(yè)中心為研究樣本，分析指出現(xiàn)階段國內社區(qū)商業(yè)依舊存在著較大的改進空間，主要就體現(xiàn)在業(yè)態(tài)較為基礎、分散，且缺乏標準化的社區(qū)商業(yè)中心等。
房企在社區(qū)商業(yè)領域的先進經(jīng)驗顯示，項目選址、產品線業(yè)態(tài)打造以及運營模式等是重要指標，選址則考究周邊住宅密度、人流車流、客戶支付能力等。因住而商，社區(qū)商業(yè)的這一特點決定了其租賃運營成效跟社區(qū)需求把握相掛鉤。
基于這一點，有房企提出“社區(qū)商業(yè)+物業(yè)”的運營模式，將社區(qū)商業(yè)品牌交于物業(yè)統(tǒng)一管理，而這一運營模式的主要依據(jù)是物業(yè)更懂業(yè)主，更懂社區(qū)，也更能融合社區(qū)。
“因而在這幾年，隨著對社區(qū)商業(yè)的理解逐漸加深，房企更加傾向于選擇租賃的商業(yè)模式，而非單純的銷售底商，房企能夠自主調整業(yè)態(tài)配比，統(tǒng)一布局規(guī)劃，提升項目整體投資價值。”觀點地產指出，在強調促進內需的當下，社區(qū)商業(yè)擁有尚待發(fā)掘的龐大藍海市場，這將是下一個消費升級的重要方向。
變化中的行業(yè)機會
2020年商業(yè)遭受到前所未有沖擊，但也在變化中看到了前所未有的機會。本屆商業(yè)年會，也讓整個行業(yè)有了更多信心和清晰思路。
招商蛇口副總經(jīng)理、招商商管董事長聶黎明認為，企業(yè)的整個持有物業(yè)板塊（不僅商業(yè)）都要適應消費者消費行為的變化。如招商蛇口現(xiàn)在經(jīng)營包括海洋世界、周邊商業(yè)、寫字樓等眾多物業(yè)，一直更關注根據(jù)需求調整業(yè)態(tài)，維持出租率穩(wěn)定。要保持敏銳的眼光，以很快的反應速度、很強的執(zhí)行力，勇于嘗試、思考，最終達到消費者的需求。
“疫情后成本升高，做商業(yè)的時候要更加注重成本管理，態(tài)度上有轉變。”保利商業(yè)地產投資管理有限公司總經(jīng)理方長斌指出，細節(jié)上要提高信息化的使用，這是一個長遠的精細化運營方向。
規(guī)模化方面，保利商業(yè)從原有單一的協(xié)同主業(yè)發(fā)展轉變向外伸發(fā)展，做了大量的包租業(yè)務。“我們認為，商業(yè)地產的核心要么是持有非常優(yōu)質的資產，要么是通過專業(yè)化運營管理，提升價值。”
光大嘉寶股份有限公司副總裁周頌明表示，要把商業(yè)當作一個金融產品來看，未來退出、機構看法、估值都很重要。大家要考慮“未來不是永遠做開發(fā)”，商業(yè)經(jīng)營管理的能力變得非常核心。但是核心還是價值是創(chuàng)造出來的，不是算出來的，最終是資產管理把整個價值的創(chuàng)造變得很重要。
“商業(yè)不是沒有需求，而是沒有真正好的產品。”旭輝集團總裁林峰表示，旭輝都是客戶導向，希望回歸到商業(yè)需要，滿足客戶對生活內容、生活場景、生活空間的構建。
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