2020年三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)密集調(diào)控，因城施策、房住不炒的基調(diào)更為明確。中央對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的管控有明顯強(qiáng)化，與部分城市市場(chǎng)回暖不無(wú)關(guān)系。

以一線城市為例，上海的市場(chǎng)成交反彈明顯，一部分原因也在于限價(jià)、限購(gòu)影響深遠(yuǎn)，消費(fèi)者對(duì)于一二手價(jià)格倒掛的項(xiàng)目熱情較高。一手市場(chǎng)傳導(dǎo)到二手市場(chǎng)，上海二手成交套數(shù)也在9月份出現(xiàn)了3.1萬(wàn)套的歷史新高。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，近期部分城市的調(diào)控，主要是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，適當(dāng)調(diào)控也是發(fā)揮了示范作用。后續(xù)若是房地產(chǎn)交易面臨壓力，或者各地財(cái)政方面有壓力，其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有寬松的政策內(nèi)容。

中指院關(guān)于三季度調(diào)控的研究報(bào)告表明，針對(duì)不同城市房地產(chǎn)行情變化，地方繼續(xù)堅(jiān)持因城施策、一城一策，采取差異化和針對(duì)性的調(diào)控政策，三季度仍然以限購(gòu)、限貸、限售為主，部分城市輔以土地、限價(jià)和限制假離婚等措施。也有部分城市出臺(tái)公積金、人才引進(jìn)和戶籍政策，提高要素流動(dòng)效率、加強(qiáng)城市人才吸引力，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

這個(gè)過(guò)程中，華東市場(chǎng)的調(diào)控最密集并且市場(chǎng)關(guān)注度也高。一名房企研究部門的人士認(rèn)為，市場(chǎng)已經(jīng)普遍降溫，政策暫時(shí)不會(huì)加碼，除非個(gè)別城市繼續(xù)過(guò)熱。

部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)金融監(jiān)管或?qū)⒕S持收緊態(tài)勢(shì)，隨著“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)實(shí)施，企業(yè)融資將會(huì)走向分化，四季度房地產(chǎn)政策以“穩(wěn)”為主。

多頭并舉密集調(diào)控

隨著市場(chǎng)情況不斷出現(xiàn)變化，房地產(chǎn)調(diào)控政策也有所轉(zhuǎn)向。三季度，中央多場(chǎng)會(huì)議重申關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的精神。7月24日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正主持房地產(chǎn)工作座談會(huì)，強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，提出各地從實(shí)際出發(fā)，因城施策，即時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；7月30日，中央召開政治局會(huì)議，重申堅(jiān)持“房住不炒”；8月20日，住建部和央行主持召開房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，調(diào)控基調(diào)仍然堅(jiān)持“房住不炒”；8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

具體而言，中央部署的多項(xiàng)調(diào)控舉措包括金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管。

金融方面，自從今年上半年，央行深圳支行嚴(yán)查房抵貸經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)以后，金融監(jiān)管市場(chǎng)變得嚴(yán)格，房企融資的“三道紅線”也隨之展開試點(diǎn)。個(gè)人金融監(jiān)管也在加強(qiáng)，中央多次強(qiáng)調(diào)要整治個(gè)人消費(fèi)類綜合貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金流入房地產(chǎn)。

自7月15日深圳出臺(tái)政策將增值稅免征年限從2年調(diào)整至5年之后，無(wú)錫、沈陽(yáng)和成都也有類似政策出臺(tái)，在中央強(qiáng)調(diào)發(fā)揮財(cái)稅政策調(diào)節(jié)作用的前提下，財(cái)稅政策成為了樓市調(diào)控的重要一環(huán)。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理各地政策發(fā)現(xiàn)，除了收緊政策之外，地方公積金政策運(yùn)用出現(xiàn)了較為集中的局面，此外人才準(zhǔn)入門檻降低也成為了地方樓市調(diào)控的手段之一。8月20日，上海、江蘇、浙江、安徽共同簽署了《長(zhǎng)三角住房公積金一體化戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。武漢市發(fā)布實(shí)施住房公積金流動(dòng)性管理辦法，當(dāng)個(gè)貸率在85%以下時(shí)，實(shí)施積極寬松的住房公積金貸款和提取政策，個(gè)貸率超過(guò)85%，則實(shí)施“分級(jí)預(yù)警，適度調(diào)控，保障剛需”住房公積金貸款和提取政策。南京、合肥出臺(tái)住房租賃支持政策，南京“商改租”“工改租”房產(chǎn)稅率暫減為4%，合肥支持非住宅改建租賃住宅以增加有效供應(yīng)，個(gè)人出租自有住房可免稅。

在此背景下，一些樓市熱度較高的城市，公積金購(gòu)房調(diào)控政策也隨之收緊。比如，常州公積金購(gòu)買二套房首付比例提高到60%；無(wú)錫公積金購(gòu)買二套房利率上調(diào)10%。

由此可見，三季度的調(diào)控有的放矢，“收緊”并非一刀切。市場(chǎng)熱度會(huì)否因?yàn)檎呙芗雠_(tái)而降溫？

調(diào)控成效明顯

三季度一二線城市住宅成交規(guī)模創(chuàng)下2017年以來(lái)的季度最高水平，是調(diào)控密集出臺(tái)的原因之一。因旺季效應(yīng)前置，“金九”成色略顯不足，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年1-9月，50個(gè)代表城市住宅成交面積約2835萬(wàn)平方米，整體仍處于2015年以來(lái)同期最低位，但同比降幅已經(jīng)收窄至5%左右。

值得關(guān)注的是，三季度一線城市一二手房成交面積約83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41%，增幅高于其他城市，與此同時(shí)，一線城市的價(jià)格漲幅也在擴(kuò)大。

克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過(guò)去的一周（10月19日-10月25日），4個(gè)一線城市成交繼續(xù)放量，上海、廣州、深圳環(huán)比增長(zhǎng)近10%，北京增勢(shì)最為顯著，成交環(huán)比增長(zhǎng)22%。

不過(guò)，多數(shù)二線以下城市明顯降溫。其中，12個(gè)二線城市成交面積環(huán)比漲跌參半，武漢、重慶等成交高位回落，杭州、長(zhǎng)沙等環(huán)比下跌近五成，而成都、青島等成交繼續(xù)回升。六成以上三四線城市成交面積環(huán)比明顯回落，肇慶、連云港、南充等降幅超20%，舟山成交面積環(huán)比腰斬。

但是也有的城市的調(diào)控效果有待觀察。比如杭州，盡管出臺(tái)了高層次人才、無(wú)房戶優(yōu)先選房機(jī)制、限購(gòu)限貸加碼、防止假離婚買房等政策，杭州三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所降溫，但房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到2.81%。值得關(guān)注的是，在限搖新政下，杭州部分購(gòu)房者搖中新房的難度加大，轉(zhuǎn)而投向二手房市場(chǎng)，又導(dǎo)致二手房成交上揚(yáng)，二手房?jī)r(jià)抬頭。三季度杭州二手房成交套數(shù)翻番，二手房?jī)r(jià)漲幅0.41%。

深圳、南京也出現(xiàn)了市場(chǎng)成交量跌價(jià)漲的現(xiàn)象。尤其是深圳，市場(chǎng)熱度依然在，二手成交套數(shù)和價(jià)格與杭州類似，量?jī)r(jià)齊漲。

盡管調(diào)控在收緊，但在市場(chǎng)人士看來(lái)，調(diào)控政策給市場(chǎng)降溫的效果明顯大于調(diào)控本身。上海中原市場(chǎng)分析師盧文曦指出，四季度市場(chǎng)不會(huì)維持熱度，從其調(diào)研來(lái)看，市場(chǎng)新增客戶數(shù)量沒有三季度多了，案場(chǎng)到客量的落差還是蠻大的。過(guò)了“金九銀十”，市場(chǎng)反彈力度也在減弱。

盧文曦指出，新盤認(rèn)籌率也在下降。以上海為例，市場(chǎng)供應(yīng)量沒有增加的前提下，“后續(xù)成交已經(jīng)流露出疲態(tài)，10月份能否到達(dá)90萬(wàn)平方米還是個(gè)未知數(shù)”。