10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2020年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況”數(shù)據(jù)。今年三季度以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)了此前的回溫態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)持續(xù)升溫。其中，在房企加速推盤(pán)等因素的刺激下，9月單月的銷售面積和銷售金額均創(chuàng)下歷史同期新高。
同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房企到位資金等數(shù)據(jù)也在持續(xù)回暖。進(jìn)入第三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)超過(guò)100的臨界點(diǎn)，并不斷接近疫情前的水平。
但由于前期“缺口”較大，截至9月末，全國(guó)商品房銷售面積仍然低于去年同期，意味著市場(chǎng)距離此前兩年的峰值仍有差距。
與此同時(shí)，市場(chǎng)環(huán)境在不斷變化。隨著“三道紅線”為主的融資監(jiān)管政策付諸實(shí)施，房企在投資、融資、拿地、銷售等方面的策略都在調(diào)整。分析人士認(rèn)為，四季度的市場(chǎng)走勢(shì)仍存疑問(wèn)。
融資新政刺激推盤(pán)
在遭遇疫情重創(chuàng)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)從今年二季度開(kāi)始逐漸回溫，升溫勢(shì)頭延續(xù)至今。在這期間，隨著信貸政策的寬松和前期壓抑需求的釋放，市場(chǎng)交易量一直維持在高位。
今年9月單月，全國(guó)商品房銷售面積為1.86億平方米，同比上漲7.25%；銷售額為1.87萬(wàn)億元，同比上漲16%。兩項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下歷史同期新高。這也是自今年5月以來(lái)，樓市成交規(guī)模連續(xù)5個(gè)月高于去年同期。
就9月市場(chǎng)而言，房企加速推盤(pán)，以及部分企業(yè)降價(jià)促銷，成為刺激市場(chǎng)交易的關(guān)鍵因素。
上海易居研究院的一份統(tǒng)計(jì)顯示，9月100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為7529萬(wàn)平方米，創(chuàng)下近10年的月度新高。
該機(jī)構(gòu)指出，歷史上，9月份普遍都是預(yù)售政策較為寬松、供應(yīng)明顯增加的月份。此次出現(xiàn)供應(yīng)井噴，最核心的原因在于，今年三季度“三道紅線、四檔管理”政策已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，房企從穩(wěn)定現(xiàn)金流、降低負(fù)債、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等角度出發(fā)，會(huì)加快向房管部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可證。
“換句話說(shuō)，房企推盤(pán)心切，希望在近期加快推盤(pán)和促銷，以應(yīng)對(duì)‘三道紅線’所帶來(lái)的壓力。”
“三道紅線”是指監(jiān)管層根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款后）、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等三項(xiàng)資金鏈指標(biāo)，對(duì)房企的融資實(shí)施分類管理。自今年8月首次提出并開(kāi)始試點(diǎn)后，回籠資金、降負(fù)債的壓力逐漸在行業(yè)浮現(xiàn)，為此，一些房企啟動(dòng)大規(guī)模促銷。
以恒大為例，9月6日，恒大董事局主席許家印緊急簽發(fā)促銷文件，對(duì)旗下600多個(gè)樓盤(pán)實(shí)施打折，目的是實(shí)現(xiàn)“金九銀十”共銷售2000億元、單月銷售1000億元的目標(biāo)。
從實(shí)際效果看，自2020年9月1日至10月8日的38天內(nèi)，恒大已實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1416.3億元。
但由于前期的缺口較大，今年前三季度，全國(guó)商品房銷售面積仍比去年同期微降1.8%。分區(qū)域看，除東部地區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售回正外，中部、西部和東北地區(qū)均不及去年同期。
房企出貨意愿仍強(qiáng)烈
受銷售持續(xù)升溫的影響，今年前三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)的多項(xiàng)指標(biāo)都出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。
1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103484億元，同比增長(zhǎng)5.6%，增速比1-8月份提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。同期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金136376億元，同比增長(zhǎng)4.4%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。
9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為100.43，比8月份提高0.11點(diǎn)，并已連續(xù)三個(gè)月位于100點(diǎn)的“合適景氣水平”之上。
但值得注意的是，在三季度政策表態(tài)頻繁、調(diào)控總體收緊的情況下，房企的策略已經(jīng)出現(xiàn)變化，并已影響到部分?jǐn)?shù)據(jù)的表現(xiàn)。
今年以來(lái)，房企的拿地面積一直處于負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中，9月單月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3064萬(wàn)平方米，同比下降4.8%。同期，商品房新開(kāi)工面積也處于下滑態(tài)勢(shì)。
有北京房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，由于調(diào)控政策趨于嚴(yán)厲，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，今年下半年以來(lái)，企業(yè)的投資策略趨向于穩(wěn)健，甚至保守，很多企業(yè)減少了拿地規(guī)模。與此同時(shí)，地價(jià)的不斷攀高，也令不少企業(yè)望而卻步。
上海易居房地產(chǎn)研究院根據(jù)官方數(shù)據(jù)測(cè)算，今年1-9月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)為6206元/平方米，同比上漲17.2%。
貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，以“三道紅線”為代表的樓市調(diào)控政策逐漸落地，將率先影響房企的投融資環(huán)節(jié)。在融資端，經(jīng)歷了8月的井噴后，房企的國(guó)內(nèi)融資增速將逐漸下降，總體資金渠道將更加依賴銷售；在投資端，“審慎”仍將是第一要?jiǎng)?wù)，房企的拿地?zé)崆楹茈y有真正回升，短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也可能持續(xù)放緩。
但在銷售端，“三道紅線”有望繼續(xù)給予刺激。潘浩認(rèn)為，雖然以價(jià)換量不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，但房企在四季度的出貨意愿依然強(qiáng)烈。預(yù)計(jì)未來(lái)商品房成交量降幅持續(xù)收窄，成交價(jià)格將保持穩(wěn)定。
出于沖擊年度業(yè)績(jī)的需要，四季度通常是房企銷售規(guī)模最大的時(shí)段。但今年以來(lái)，由于疫情和調(diào)控等各項(xiàng)因素影響，房企的業(yè)績(jī)完成率并不高。易居克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度，有近3成房企的銷售目標(biāo)完成率不足65%，占比達(dá)到近三年同期最高。同期，僅有8家房企的目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上。
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