北京樓市“金九銀十”首月成績單： 一二手房成交暴漲 區(qū)域冷熱不均
在上半年樓市銷售遇阻后，今年的“金九銀十”含金量頗高。北京商報記者從多家機構獲悉，截至9月28日，“金九”期間，北京新建住宅網(wǎng)簽完成超過4000套，同比上漲超五成，二手房住宅網(wǎng)簽完成了14000套，同比上漲近四成。
受疫情影響，今年的“金九銀十”被寄予厚望，市場層面的表現(xiàn)也符合預期。一方面，開發(fā)商銷售業(yè)績普遍受到影響，打折促銷已成為行業(yè)共識；另一方面，購房者也存在“避險”心理，疊加疫后改善需求的釋放，市場購買情緒濃厚。然而記者注意到，雖然北京的新房和二手房成交量均出現(xiàn)大幅上漲的情況，但這并不是全面普漲，區(qū)域冷熱不均成為今年“金九銀十”的一大特點。
成交：一二手房成交暴漲
隨著復工復產(chǎn)的推進，各行各業(yè)都在加速回暖。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國商品房銷售額96943億元，同比增長1.6%，同比增速首次回正。其中住宅銷售額增長4.1%；商品房銷售面積9.8億平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月收窄2.5個百分點。8月，全國商品房銷售面積、金額分別達14855萬平方米和15521億元，創(chuàng)疫后新高，同比增長13.7%和27.1%。
在8月全國房地產(chǎn)市場成交量累計出現(xiàn)同比上漲的情況下，9月市場繼續(xù)高位運行。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，特別是北京地區(qū)，作為全國調控最嚴厲的典型城市，從2017年開始，市場已經(jīng)穩(wěn)定調整了3年多，但最近終于出現(xiàn)了一些轉機。在“金九”期間，北京樓市可以說是打了一次“翻身仗”。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月截至26日，北京樓市成交數(shù)據(jù)活躍，累計數(shù)據(jù)看，二手房住宅網(wǎng)簽完成了13909套，新建住宅完成了4033套，整體數(shù)據(jù)合計環(huán)比同比均出現(xiàn)了明顯上漲，特別是同比數(shù)據(jù)，二手房同比上漲了37.5%，新建住宅同比上漲了52.6%。
張大偉稱，北京市場連續(xù)調整多年，整體看，隨著相比其他同類型城市價差的出現(xiàn)，北京市場已經(jīng)基本見底。所以隨著不限價項目入市增加，市場活躍度上漲。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心則把保障性住房囊括在內。截止到2020年9月28日，北京新房成交8377套，與去年9月相比上升106.2%；二手房成交15427套，與去年9月相比上升25.2%。
我愛我家研究院的數(shù)據(jù)同樣顯示，截至27日，9月北京全市二手住宅網(wǎng)簽14657套，環(huán)比8月同期增長7.14%，與去年同期相比增長34.73%；9月北京經(jīng)紀機構二手住宅簽單量環(huán)比8月同期增長4.18%，較2019年9月同期增長64.2%。與此同時，價格同環(huán)比均有所上揚，市場交易熱度持續(xù)，成交均價為58285元/㎡，環(huán)比8月同期均價上漲5.81%，較去年9同期上漲5.63%。
在合碩機構首席分析師郭毅看來，目前北京“金九銀十”的表現(xiàn)符合市場預期。一方面，開發(fā)商銷售業(yè)績普遍受到影響，打折促銷已成為行業(yè)共識，價低物美的產(chǎn)品正在加速入市；另一方面，購房者也存在“避險”心理，疊加疫后改善需求的釋放，市場購買情緒濃厚。
區(qū)域：冷熱不均表現(xiàn)
盡管在金九銀十的首月，北京的新房和二手房的成交量均出現(xiàn)大幅上漲的情況，但卻并不是全面普漲。以二手房為例，區(qū)域冷熱不均成為了今年“金九銀十”的一大特點，部分城六區(qū)甚至還出現(xiàn)了價格下滑的局面。
“就隔這一條街，對面東城的成交量還是好，但我們朝陽這邊的就不行。”某頭部中介和平里大區(qū)旗艦店負責人大龍向記者直言，進入九月自己所在的大區(qū)整體成交量相對平穩(wěn)，雖然沒有5月那么“解渴”，但市場熱度已經(jīng)恢復到疫情前、甚至更好的水平。
“不過跟疫情前比，購房者更為謹慎，東城700萬左右、朝陽500左右都是個坎兒，購房者更為挑剔，即便教育、交通配套不錯，稍微有點缺點的都不會搶了。”在大龍看來，特別是進入9月下半月以來，這種謹慎的狀態(tài)越發(fā)明顯，尤其是朝陽板塊，熱度出現(xiàn)明顯降溫，這讓他有點擔憂即將到來的“銀十”能否延續(xù)“金九”的熱度。
有同樣擔憂的，還有另一家頭部中介的許偉。許偉的門店位于南三環(huán)西羅園，據(jù)他回憶，他所在區(qū)域的降溫是從9月最后一周開始的。“率先轉冷的，是大戶型市場，幾乎從9月19號左右就開始了，而一居室的小戶型，則是最近這一周。”
“我們自己分析有兩點：一是節(jié)前大家都忙，我們這種區(qū)域大部分都不是特別迫切的購房者，因此節(jié)前往往反而會淡下去。”另外一個原因，便是新房市場大規(guī)模供應。“二手房交易成本高，戶型設計不那么時尚，南三環(huán)這樣的區(qū)域如果配套不是那么硬，很多剛需就會去選擇新房。”許偉如此分析。
受供地節(jié)奏影響，新房市場同樣存在“冷熱不均”的現(xiàn)象。記者注意到，今年北京最熱的京西已經(jīng)迎來多盤競技的局面，長安云尚、長安九里、中海·天鉆、中海首鋼·天璽、融創(chuàng)·長安和璽等集中推新，再加上，門頭溝、豐臺等地區(qū)的項目來“搶食”，北京罕見出現(xiàn)了“售樓處一條街”。
而亦莊板塊受到限競房扎堆的影響，同質競爭難以突圍，目前已有“冷”的姿態(tài)。張大偉此前表示，亦莊是2020年全北京市場最艱難的區(qū)域，如果沒有政策刺激，當下已經(jīng)供應的地塊，需要8-10年才能去化。不僅僅亦莊本身的路東河西，周圍的瀛海、舊宮等等也都有同質競爭。
未來：樓市穩(wěn)控并行
在上半年樓市銷售遇阻后，下半年的“大漲大跌”也被市場所關注。
對于未來的樓市走勢，張大偉稱，疫情對房地產(chǎn)市場的影響已經(jīng)過去，后續(xù)市場將繼續(xù)持續(xù)升溫。然而調控政策的頻繁出現(xiàn)，雖然力度不足以讓房地產(chǎn)市場蕭條，但漲幅也會維持在“溫”的程度。“從目前市場趨勢看，樓市的活躍度已明顯提升，預計四季度市場有望繼續(xù)沖高；從銷售額同比增幅看，按照5-8月份單月上漲數(shù)據(jù)，全年樓市成交有望接近或者超過2019年創(chuàng)造的歷史記錄。”
郭毅同樣以“溫”來定義未來樓市走向。郭毅稱，為沖刺全年業(yè)績目標，以及應對“三道紅線”融資監(jiān)管，開發(fā)商未來會以降低負債、降低杠桿為主，加速銷售、回籠資金則是重要的推進手段。但可以預見的是，即便是“以價換量”來搶占市場，也會在一個合理的區(qū)間去進行，價格大幅度下跌的可能性不會出現(xiàn)。
除此之外，經(jīng)過多輪調控的洗禮，購房者也不再“盲目”消費，看待市場的態(tài)度也比較理性，因此未來產(chǎn)生的購房需求也會存在一個量級，購房者并不會大包大攬就進場。“再有一點，從目前的LPR走勢也可以有一個預期，將保持整體樓市穩(wěn)控并行。”郭毅進一步表示。
9月21日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布，2020年9月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，至此LPR已連續(xù)5月保持不變。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，房貸利率直接影響購房者的買房預期，未來短期房貸利率將繼續(xù)低位穩(wěn)定。當前我國經(jīng)濟發(fā)展面臨的國際形勢依舊嚴峻，貨幣政策不具備轉向條件，只是逐步由總量寬松向結構性寬松轉變，更強調精準導向。同時LPR繼續(xù)向下的可能性也不大，短期將于低位保持，所以與之掛鉤的房貸利率繼續(xù)低位企穩(wěn)。
北京商報記者 盧揚 王寅浩
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