多家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1-8月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比顯著上升；50大房企招拍掛拿地金額達(dá)1.7萬(wàn)億創(chuàng)歷史新高；新增貨值超千億房企達(dá)到23家；第二梯隊(duì)房企拿地最積極，多家房企月均拿地金額同比增加一倍以上，逆勢(shì)擴(kuò)儲(chǔ)勢(shì)頭明顯。

不過(guò)，近期住建部和央行聯(lián)合召開(kāi)重點(diǎn)房企座談會(huì)，明確提出形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，再加上此前的“三條紅線”傳聞，融資收緊信號(hào)明顯。這也成為近期房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上的焦點(diǎn)話題和接下來(lái)必須面對(duì)的棘手問(wèn)題，恒大、融創(chuàng)等多家房企均表示下半年要控制拿地規(guī)模，進(jìn)一步降低負(fù)債。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資收緊已成為房企“懸頂之劍”，同時(shí)中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近期土地市場(chǎng)火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控，預(yù)計(jì)短期土地市場(chǎng)熱度仍會(huì)有所下降。

多數(shù)房企拿地不輸去年

1-8月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額同比顯著上升，多數(shù)房企拿地不輸去年。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，TOP100房企拿地總額21162億元，拿地規(guī)模同比增長(zhǎng)7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值為1906.4億元，顯著高于2019年月度均值。其中，33家房企月均拿地金額超過(guò)2019年月度均值。

中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，1-8月50大房企合計(jì)拿地金額高達(dá)17045億元，同比上漲5%，創(chuàng)歷史新高。

從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看，1-8月，恒大、碧桂園、融創(chuàng)位列TOP3，其中恒大和碧桂園年內(nèi)新增貨值已超過(guò)4000億，新增貨值TOP10房企中有9家年內(nèi)新增貨值突破2000億，新增貨值超千億房企達(dá)到23家，較上月新增4家。另外，六成新增貨值集中于銷售20強(qiáng)房企，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局未變。

分陣營(yíng)來(lái)看，克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，TOP11-20房企拿地最積極，拿地銷售比同比增長(zhǎng)3.1個(gè)百分點(diǎn)至51.2%，為各陣營(yíng)最高；TOP21-30房企拿地銷售比漲幅最高，同比增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)至46.9%。多家房企逆勢(shì)拿地?cái)U(kuò)儲(chǔ)動(dòng)作明顯，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，奧園、融信、越秀、濱江前8個(gè)月月均拿地金額較去年增加一倍以上。更有房企在8月單月市場(chǎng)略有降溫的背景下仍加碼拿地，如仁恒置地8月拿地額占前8月總額之比超過(guò)50%，華發(fā)、越秀和建業(yè)在30%以上。

對(duì)于今年以來(lái)房企拿地?zé)岫炔粶p的原因，華創(chuàng)證券認(rèn)為，上半年流動(dòng)性總量寬松的環(huán)境下，整體融資環(huán)境改善，房企拿地積極性提升。一季度商品房開(kāi)發(fā)貸余額同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然維持兩位數(shù)增長(zhǎng)；從土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，今年 4 月 100 大中城市住宅類土地溢價(jià)率達(dá)到25%，5月至今維持在 15-20%，高于去年同期水平，表明疫情并沒(méi)有給房企拿地造成太大的影響，其融資環(huán)境反而因貨幣政策的放松而有所改善，房企拿地的積極性也隨之提高。

多家房企擬控制拿地規(guī)模降負(fù)債

土地市場(chǎng)熱度不減的盛況引起了中央的高度關(guān)注。“7.24”國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)工作座談會(huì)明確提出，要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，穩(wěn)住存量、嚴(yán)控增量，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。“8.20”住建部央行重點(diǎn)房企座談會(huì)又明確提出，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。再加上此前“三條紅線”傳聞，房企融資收緊的信號(hào)更加強(qiáng)烈。

所謂“三條紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同，會(huì)按照“紅、橙、黃、綠”四檔來(lái)控制有息負(fù)債規(guī)模年增長(zhǎng)速度。盡管該內(nèi)容未得到官方證實(shí)，但是被業(yè)內(nèi)理解為與“8.20”重點(diǎn)房企座談會(huì)提出的融資新規(guī)內(nèi)容基本一致。

華創(chuàng)證券根據(jù) 2019 年年報(bào)數(shù)統(tǒng)計(jì)，30 強(qiáng)房企中有 9 家房企觸及了三條紅線，5 家觸及兩條紅線，11 家觸及一條紅線，這意味著新政一旦全面實(shí)施，多數(shù)房企融資端將面臨較大的融資收縮壓力。

在近期的房企中期業(yè)績(jī)會(huì)上，“三條紅線”成為備受關(guān)注的焦點(diǎn)話題，而“降負(fù)債”成為接下來(lái)多家房企必須應(yīng)對(duì)的棘手問(wèn)題，方法除了加強(qiáng)銷售回款，還要控制拿地規(guī)模。

年初就已經(jīng)提出“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”戰(zhàn)略目標(biāo)的恒大，在2020中期業(yè)績(jī)會(huì)上明確提出，下半年為進(jìn)一步降負(fù)債，會(huì)嚴(yán)格控制土地規(guī)模，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)。力爭(zhēng)平均每年減少大概3千萬(wàn)平方米左右。

去年已經(jīng)在積極控杠桿降負(fù)債的融創(chuàng)，在2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上再次強(qiáng)調(diào)，降杠桿是未來(lái)三年的重要措施。在今年3月的2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)就表達(dá)了今年要謹(jǐn)慎拿地的態(tài)度。今年上半年融創(chuàng)已經(jīng)在控制拿地節(jié)奏。融創(chuàng)董事局主席孫宏斌在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年公開(kāi)的土地市場(chǎng)總體偏熱，原因還是有些公司的土地儲(chǔ)備量不夠，資金又松一點(diǎn)?，F(xiàn)在是土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大的時(shí)候。

去年年中開(kāi)始實(shí)施減少拿地策略的富力也表示，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，由于降負(fù)債的要求，總體拿地策略仍不會(huì)發(fā)生變化。“由于我們有大量的舊城改造項(xiàng)目在結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)中，所以招拍掛方面接下來(lái)會(huì)放慢一點(diǎn)，集中的招拍掛都是短平快的項(xiàng)目。大型的、一百多億的我們盡量不參與，大多數(shù)都是控制在10億元價(jià)格左右的。”富力地產(chǎn)聯(lián)席主席李思廉說(shuō)。

下半年土地市場(chǎng)或降溫

上半年，針對(duì)房?jī)r(jià)地價(jià)過(guò)熱的情況，多地已經(jīng)收緊了調(diào)控政策。從8月重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)看，已經(jīng)出現(xiàn)了降溫的跡象。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月，40個(gè)典型城市土地成交建筑面積5386萬(wàn)平方米，環(huán)比下降18%；土地出讓金收入為3005億元，環(huán)比下降18%；移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為5874元/平方米，環(huán)比下跌2.8%；土地成交溢價(jià)率為13.6%，與7月相比下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，為今年來(lái)首次回落。

對(duì)于8月土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的原因，克而瑞研究中心認(rèn)為，一方面杭州、南京、南寧等熱點(diǎn)城市高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，帶動(dòng)平均樓板價(jià)下降，溢價(jià)率也延續(xù)7月的下行趨勢(shì)；另一方面，中央多次重申“房住不炒”，南京、廣州南沙更是出臺(tái)“地價(jià)觸頂后搖號(hào)”新政，嚴(yán)格的政策調(diào)控意在控制土地市場(chǎng)的熱度。

“房企拿地?cái)U(kuò)張很大程度上依賴于融資，融資三條紅線將限制房企的拿地激進(jìn)程度，使得地市的周期波動(dòng)性減弱，起到‘穩(wěn)地價(jià)’的作用。” 易居研究院研究員王若辰說(shuō)，二季度40城土地市場(chǎng)較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，8月份已經(jīng)出現(xiàn)短期拐點(diǎn)，隨著調(diào)控政策的收緊，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月40城地市量?jī)r(jià)將繼續(xù)有所回落。

對(duì)于融資新規(guī)的影響，華創(chuàng)證券指出，“三條紅線”規(guī)定是從供給端的角度切入，對(duì)新增開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量進(jìn)行限制，從根源上減少信貸資源流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使土拍市場(chǎng)降溫。

易居企業(yè)集團(tuán) CEO丁祖昱也認(rèn)為，隨著監(jiān)管層對(duì)房企設(shè)置的“三道紅線”逐步落地，融資收緊已成為房企“懸頂之劍”，特別是土地市場(chǎng)火爆的城市管控力度會(huì)加大，如信托融資等類似表外融資也可能會(huì)收緊。同時(shí)中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，近期土地市場(chǎng)火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等紛紛收緊調(diào)控。預(yù)計(jì)短期土地市場(chǎng)熱度仍會(huì)所下降。