近來(lái)市場(chǎng)上關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資政策可能收緊的討論不斷升溫。專(zhuān)家表示，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所上升，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較快上漲勢(shì)頭，土地市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控政策的加碼。適度調(diào)整融資政策，有助于抑制房企激進(jìn)擴(kuò)張，防止債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)積累，而在這一過(guò)程中，一些財(cái)務(wù)杠桿過(guò)高、回款能力較差的房企可能面臨挑戰(zhàn)。

監(jiān)管收緊風(fēng)聲不斷

最近，不斷有關(guān)于房企融資政策變化的消息在市場(chǎng)上流傳。比如，有媒體報(bào)道稱(chēng)，為控制房企有息債務(wù)規(guī)模，監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)融資新規(guī)，設(shè)置“三道紅線”，并按照觸線情況將房企劃為“紅、橙、黃、綠”四檔，負(fù)債率過(guò)高的房企將被削減發(fā)債規(guī)模。此后有媒體稱(chēng)，有關(guān)部門(mén)召集部分房企開(kāi)會(huì)，了解行業(yè)對(duì)融資新規(guī)的反應(yīng)。

對(duì)此，中國(guó)證券報(bào)記者聯(lián)系住建部有關(guān)人士進(jìn)行核實(shí)，截至發(fā)稿，尚未得到明確回復(fù)。

值得一提的是，此前已有多個(gè)地區(qū)收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中涉及房地產(chǎn)融資政策的不少。比如，近期咸陽(yáng)市政府發(fā)布通知，要求加強(qiáng)開(kāi)發(fā)購(gòu)地資金來(lái)源審查，禁止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行貸款、信托資金、保險(xiǎn)資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、發(fā)行債券等方式籌措資金用于支付土地競(jìng)買(mǎi)保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款。

多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家及券商分析師表示，房地產(chǎn)融資政策存在進(jìn)一步收緊的可能性。

天風(fēng)證券首席固收分析師孫彬彬指出，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，近期一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲勢(shì)頭，同時(shí)土地市場(chǎng)持續(xù)活躍。這一方面說(shuō)明房企目前資金面并不緊張，另一方面可能進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。而房地產(chǎn)銷(xiāo)售快速恢復(fù)，帶動(dòng)居民中長(zhǎng)期信貸持續(xù)大規(guī)模增加，金融資源被房地產(chǎn)過(guò)度占用的問(wèn)題或再度引發(fā)關(guān)注。

國(guó)盛證券首席固收分析師楊業(yè)偉也表示，7月房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元，創(chuàng)出新高。同時(shí)，二季度以來(lái)多地針對(duì)資金違規(guī)流向樓市進(jìn)行處罰。銀保監(jiān)會(huì)要求，堅(jiān)決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象，融資政策或再度收緊。

現(xiàn)金流更依賴(lài)銷(xiāo)售回款

有機(jī)構(gòu)測(cè)算，倘若按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，近半數(shù)房企發(fā)行人會(huì)受到影響，而大型房企的債務(wù)融資將普遍受到影響。

“今年8-12月，總計(jì)有約2536億元存續(xù)房地產(chǎn)債券到期，到期償債壓力較重。”楊業(yè)偉稱(chēng)，如融資限制政策出臺(tái)，短期內(nèi)將使房企資金面承壓，企業(yè)償債能力面臨挑戰(zhàn)，未來(lái)控制成本、提升經(jīng)營(yíng)效率將是房企的生存之道。同時(shí)，隨著地產(chǎn)調(diào)控不斷深入，優(yōu)質(zhì)資源將繼續(xù)向盈利能力強(qiáng)、營(yíng)運(yùn)效率高的企業(yè)積聚，經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)則將被逐步淘汰，行業(yè)集中度可能進(jìn)一步提升，房企強(qiáng)者愈強(qiáng)的局面可能出現(xiàn)。

楊業(yè)偉還稱(chēng)，在融資渠道受限情況下，銷(xiāo)售回款能力將是房企持續(xù)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵。截至2020年6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)自籌資金累計(jì)約26943億元，其他資金累計(jì)約42563億元，分別占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金總量的32%和51%。企業(yè)可通過(guò)高周轉(zhuǎn)的方式促進(jìn)銷(xiāo)售資金回流，不斷提高其他資金的占比，緩解外部融資收緊壓力。

“最大程度發(fā)揮資金的效益也將成為房企提升管理的重要方面。房企應(yīng)提高資金管理的精細(xì)度，建立資金精細(xì)化管理體系，優(yōu)化資金使用環(huán)節(jié)，保障資金高效運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，房企應(yīng)不斷提高周轉(zhuǎn)速度，控制拿地成本，提高資金使用效率，繼續(xù)向管理要效益。”中國(guó)指數(shù)研究院專(zhuān)家表示。