隨著城市化進(jìn)程的加快，“城市更新”在近些年成為了熱頻詞匯。市場(chǎng)端，一線城市進(jìn)入減量發(fā)展后，始于住宅端的老舊小區(qū)改造被復(fù)刻至商辦領(lǐng)域，“商改寫”“酒改寫”逐漸成為城市更新的重要組成部分。以“盤活存量、做優(yōu)總量”為框架，面臨“淘汰”的一批先行者正在被塑造，這之中也產(chǎn)生了一些樣本力量。

位于北京長(zhǎng)安街沿線的新聞大廈酒店于2014年開啟轉(zhuǎn)型之路，通過城市商業(yè)銀行、資本市場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及中高端餐飲品牌的聯(lián)動(dòng)，目前已形成一個(gè)頗具自身特色的生態(tài)圈。

轉(zhuǎn)型 為行業(yè)搶出的兩年

“2014年6月決定轉(zhuǎn)型前，酒店客房及配套設(shè)施會(huì)議、餐飲和娛樂等相關(guān)業(yè)務(wù)皆已出現(xiàn)虧損。在這種情況下，企業(yè)沒有猶豫，主動(dòng)思變。”新聞大廈相關(guān)負(fù)責(zé)人回憶，早在2013年，新聞大廈已難以適應(yīng)市場(chǎng)變化的需求，面對(duì)酒店行業(yè)“寒冬”，于2014年決定“變身”，利用自身基礎(chǔ)進(jìn)行商業(yè)模式轉(zhuǎn)型。

“也不是沒有考慮過繼續(xù)堅(jiān)持，但市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)變。”據(jù)這位負(fù)責(zé)人回憶，2014年轉(zhuǎn)型前，新聞大廈曾聘請(qǐng)專業(yè)市場(chǎng)調(diào)研公司，對(duì)五星級(jí)酒店和5A級(jí)寫字樓的市場(chǎng)前景進(jìn)行了廣泛的調(diào)研和評(píng)估。結(jié)果是，繼續(xù)做高端酒店需引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)酒店管理公司，全面改造，且投資巨大。如轉(zhuǎn)型寫字樓，則投入較低，還能實(shí)現(xiàn)利益最大化。

與此同時(shí)，減量發(fā)展與城市更新，在北京也迎來了前所未有的突破。

據(jù)北京市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011-2015年，北京市國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供地總量連續(xù)五年呈下降趨勢(shì)，其中2011年計(jì)劃供應(yīng)總量6500公頃，2012年降為5700公頃，2013年只有5650公頃，2014年為5150公頃，2015年已經(jīng)降至4600公頃。

經(jīng)歷了多年高供應(yīng)、高消耗發(fā)展之后，北京土地供應(yīng)思路轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;瘦身減量、控制增量、穩(wěn)中提質(zhì)、保障民生和節(jié)約集約”。

增量減少，意味著要在盤活存量方面下功夫。

在戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)北中國(guó)區(qū)高級(jí)助理董事林申看來，城市更新項(xiàng)目和新建項(xiàng)目最大區(qū)別在于不是一張空白畫布，面臨的困難是要花精力思考如何創(chuàng)新，在原有框架下增效并產(chǎn)生收益。

在新聞大廈作為北京市首個(gè)五星級(jí)酒店城市更新案例成功轉(zhuǎn)型后的一年，同處北京東長(zhǎng)安街寫字樓區(qū)域的中糧廣場(chǎng)、北京國(guó)際飯店相繼宣布啟動(dòng)“酒改寫”、“商改寫”轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型參考標(biāo)的都是新聞大廈。

兩年后的2017年夏天，金融街洲際酒店、萬豪酒店等更多的五星級(jí)酒店轉(zhuǎn)型改造的大幕才徐徐拉開。

克難 新身份、新要求

運(yùn)營(yíng)十年之久的酒店業(yè)態(tài)，200間客房如何改造成辦公區(qū)域、商務(wù)寫字樓的配套設(shè)施如何打造、24小時(shí)運(yùn)行的酒店服務(wù)工種如何轉(zhuǎn)變成一流的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，都是橫亙?cè)谛侣劥髲B轉(zhuǎn)型道路上亟待解決的難題。更難的是，當(dāng)時(shí)的城市更新政策還僅限于住宅或核心區(qū)的文保建筑，五星級(jí)酒店更新改造，沒有指導(dǎo)性的意見或標(biāo)準(zhǔn)。

轉(zhuǎn)型前期，新聞大廈的員工團(tuán)隊(duì)每周都會(huì)“走出去”到各地高端寫字樓考察，并“引進(jìn)來”專業(yè)人士授課。為適應(yīng)寫字樓運(yùn)營(yíng)模式，大廈將酒店業(yè)態(tài)下設(shè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行大幅調(diào)整，部門由11個(gè)精簡(jiǎn)為7個(gè)。

“新聞大廈轉(zhuǎn)型是逐步進(jìn)行的，轉(zhuǎn)型初期，酒店正常經(jīng)營(yíng)，客戶租賃改造，物業(yè)負(fù)責(zé)施工監(jiān)督和改造后的安全驗(yàn)收工作。”團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人回憶。

技術(shù)難題是新聞大廈轉(zhuǎn)型遇到的一大挑戰(zhàn)。所面臨的技術(shù)難題就是客戶對(duì)租賃區(qū)域的設(shè)計(jì)理念和使用需求不同，在前期需要工程、安保人員密切配合，制定符合建筑物現(xiàn)狀的裝修方案，對(duì)于樓層電量、空調(diào)、消防的改造尤其需要逐一審核。將客房層的公共衛(wèi)生間進(jìn)行統(tǒng)一改造，滿足客戶租賃原客房層的使用需求。

克服種種難題，新聞大廈轉(zhuǎn)型僅用一年時(shí)間便步入正軌，也被業(yè)內(nèi)稱為“新聞大廈速度”。

復(fù)盤新聞大廈改造之所以獲得成功，一方面來自地理位置和優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。地處東單黃金區(qū)域，毗鄰?fù)醺比A商圈，軌道和路面交通都非常方便；而在軟硬件配套服務(wù)方面，新聞大廈很快成為寫字樓運(yùn)營(yíng)亮點(diǎn)，如游泳池、健身房、藝術(shù)館、餐飲品牌都幫助大廈快速形成自己的品牌文化。

另一方面，作為長(zhǎng)安街沿線的建筑，媒體背景則是其自身獨(dú)特的特性。但最重要的一點(diǎn)是，新聞大廈“酒改寫”的過程，是積極轉(zhuǎn)變思路，順應(yīng)市場(chǎng)變化的過程。高力國(guó)際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表及零售房地產(chǎn)服務(wù)部總監(jiān)宋海燕指出，新聞大廈的成功轉(zhuǎn)型也為后來進(jìn)行“酒改寫”、“商改寫”項(xiàng)目提供了可參考的樣本。

升級(jí) 不敢懈怠的現(xiàn)在與未來

光景匆匆，如今的新聞大廈通過城市商業(yè)銀行、資本市場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)以及中高端餐飲品牌的聯(lián)動(dòng)，已形成一個(gè)頗具自身特色的生態(tài)圈。這也為新聞大廈接下來繼續(xù)打造自己的樓宇經(jīng)濟(jì)生態(tài)圈，為寫字樓市場(chǎng)提供優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)標(biāo)本打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

“喜人的成績(jī)說明當(dāng)時(shí)的選擇是正確的。”新聞大廈相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，轉(zhuǎn)型寫字樓后，團(tuán)隊(duì)將酒店時(shí)期自營(yíng)虧損的餐廳全部外包，引進(jìn)南門涮肉、那家小館，還引進(jìn)了游泳健身、星巴克、茶社經(jīng)營(yíng)。原前臺(tái)區(qū)域改造為便利店，員工餐廳、地下車場(chǎng)托管經(jīng)營(yíng)，既節(jié)約人力成本，又提升服務(wù)品質(zhì)，這些都為新聞大廈“創(chuàng)收”提供了支撐。

數(shù)據(jù)顯示，新聞大廈成功轉(zhuǎn)型寫字樓運(yùn)營(yíng)模式后，經(jīng)營(yíng)收入比酒店時(shí)期遞增30%以上，連續(xù)五年超額完成經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。

在《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》長(zhǎng)期戰(zhàn)略規(guī)劃中，北京“全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、科技創(chuàng)新中心”的戰(zhàn)略定位得到明確，這對(duì)提升樓宇服務(wù)能力提出了新需求，一條樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展路徑逐漸清晰。

新聞大廈相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年是特殊的一年，寫字樓市場(chǎng)遭受了不小沖擊。面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，未來新聞大廈管理團(tuán)隊(duì)一方面著眼自身提升實(shí)力，相繼出臺(tái)“提高出租簽約率”和“提升客戶滿意度”16項(xiàng)具體舉措，繼續(xù)貫徹落實(shí)“開發(fā)新客戶、留住老客戶”的經(jīng)營(yíng)理念，同時(shí)苦練內(nèi)功，加強(qiáng)商業(yè)談判規(guī)范和客戶管理技能培訓(xùn)，鍛煉營(yíng)銷隊(duì)伍，提高能力水平。

另一方面，要更精準(zhǔn)掌握租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，廣泛開放渠道，持續(xù)儲(chǔ)備客戶資源，調(diào)整營(yíng)銷策略，挖掘潛在客戶。

“與頂級(jí)寫字樓相比，新聞大廈還需要成長(zhǎng)，正如城市化進(jìn)程的變遷，一旦落后就會(huì)面臨淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。”在完成搶跑城市更新浪潮、成功轉(zhuǎn)型升級(jí)后，新聞大廈對(duì)于自己的未來提出了更高的要求。