近日，旭輝集團(tuán)股份有限公司(下稱“旭輝集團(tuán)”)公布了公司發(fā)行的債券“2018旭輝03”的回售實(shí)施結(jié)果，回售金額共計(jì)25億元，即全部選擇了回售。  

公開(kāi)信息顯示，“2018旭輝03”于2018年8月6日發(fā)行，計(jì)劃發(fā)行規(guī)模12.5億元，實(shí)際發(fā)行規(guī)模為25億元，債券期限為2+1Y，票面利率5.46%，資金用途為償付公司部分已發(fā)行公司債券的回售金額。此前旭輝集團(tuán)曾宣布稱，根據(jù)募集說(shuō)明書中約定，決定將“18旭輝03”最后一個(gè)計(jì)息年度的票面利率下調(diào)266個(gè)基點(diǎn)，即從最初的5.46%下調(diào)為2.80%。所以，“2018旭輝03”此次選擇全額回售，市場(chǎng)應(yīng)當(dāng)并不意外。  

8、9月份進(jìn)入到期高峰  

旭輝集團(tuán)并不是第一家進(jìn)行或者面臨回售的房企。國(guó)金證券分析師周岳梳理表示，截至2020年7月24日，2020年8-12月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)信用債到期總量為1765.77億元，另外有1724.07億元債券進(jìn)入回售期，到期規(guī)模與進(jìn)入回售期的債券規(guī)?；鞠喈?dāng)。與前期相比，地產(chǎn)債到期回售規(guī)模有所增加，下半年償債壓力較大。  

從地產(chǎn)債償還金額的月度分布看，下半年地產(chǎn)債到期高峰期主要集中在8月及9月，進(jìn)入回售期的地產(chǎn)債規(guī)模月度分布相對(duì)較為平均，9月和12月規(guī)模略高，需要關(guān)注階段性償還壓力上升帶來(lái)的信用風(fēng)險(xiǎn)。  

對(duì)比2020年下半年到期和進(jìn)入回售期地產(chǎn)債的主體評(píng)級(jí)，高評(píng)級(jí)地產(chǎn)債到期規(guī)模占比更高，AAA評(píng)級(jí)地產(chǎn)債到期金額為929.80億元，占比為51.62%，而AA評(píng)級(jí)地產(chǎn)債到期金額為163.38億元，占比略低，為49.99%。  

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，2020年下半年到期和回售地產(chǎn)債主體多數(shù)為非國(guó)有企業(yè)，且非國(guó)企回售規(guī)模占比更高。2020年下半年，房企中，國(guó)有企業(yè)到期和進(jìn)入回售期金額分別為676.66億元和396.80億元，其中到期規(guī)模占比為67.11%，非國(guó)企到期規(guī)模低于待回售金額，到期與進(jìn)入回售期債券規(guī)模占比分別為54.93%和45.07%。  

周岳表示，下半年債券到期回售規(guī)模較高的房企有金地(集團(tuán))股份有限公司、綠地控股集團(tuán)有限公司、恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司、廣州富力地產(chǎn)股份有限公司等；另外，進(jìn)入回售期規(guī)模較高的房企有廣州富力地產(chǎn)股份有限公司、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司、廣州市時(shí)代控股集團(tuán)有限公司、新城控股集團(tuán)股份有限公司等。  

根據(jù)房企償債能力，國(guó)金證券篩選出部分償債壓力較大的主體進(jìn)行具體分析，篩選指標(biāo)主要有貨幣資金與短期剛性負(fù)債、凈負(fù)債率、綜合融資成本，結(jié)合下半年房企信用債到期規(guī)模，共篩選出三家房企，分別為泛海控股、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、廣西萬(wàn)通。  

房地產(chǎn)行業(yè)信用債新發(fā)利率下降  

開(kāi)源證券分析師齊東認(rèn)為，地產(chǎn)仍是當(dāng)前財(cái)政和投資的重要托底工具，政策將會(huì)處于當(dāng)前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度則會(huì)相機(jī)而變目前銷售、區(qū)域政策、融資等方面均持續(xù)向好，在寬信用的大環(huán)境下，限價(jià)政策有所松動(dòng)利好房企利潤(rùn)率修復(fù)，存貨價(jià)值有望得到重估。  

從政策來(lái)看，信貸需求改善，結(jié)構(gòu)優(yōu)化，一城一策持續(xù)推進(jìn)。首先貨幣政策持續(xù)寬松，信貸需求持續(xù)改善。6月末，M2余額同比增長(zhǎng)11.1%，增速環(huán)比持平；M1余額同比增長(zhǎng)6.5%，增速環(huán)比降低0.3個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)M2增速維持高位，在寬信貸政策背景下，信貸需求持續(xù)改善，結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。6月住戶部門貸款新增9815億元，同比多增2198億元，住戶中長(zhǎng)期貸款表現(xiàn)更為靚眼，單月新增6349億元，主要受益于房地產(chǎn)銷售持續(xù)好轉(zhuǎn)，房貸規(guī)模繼續(xù)提升。其次一城一策持續(xù)推進(jìn)，寧波擴(kuò)大限購(gòu)范圍，海南進(jìn)行房地產(chǎn)整治，深圳辟謠限購(gòu)新政。  

從成交來(lái)看，一二手成交累計(jì)增速持續(xù)修復(fù)，二線城市表現(xiàn)最佳。新房：2020年第28周，全國(guó)32城成交面積460萬(wàn)平米，同比減少4%，環(huán)比減少33%；從累計(jì)數(shù)值看，年初至今32城累計(jì)成交面積達(dá)10142萬(wàn)平米，累計(jì)同比減少12%，增速降幅仍在收斂。二手房：2020年第28周，全國(guó)9城成交面積為139萬(wàn)平米，同比增速-1%，前值31%；年初至今累計(jì)成交面積2899萬(wàn)平米，同比增速-13%，較前值繼續(xù)收窄1個(gè)百分點(diǎn)。