進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，伴隨著房?jī)r(jià)的一路上漲，炒房賺大錢的投資心理深深印刻在投資者的心里。為了炒房賺錢，各路投資客們都使出了渾身解數(shù)，而“地產(chǎn)不敗”似乎也已經(jīng)成為中國(guó)投資界的神話。

其實(shí)，還是那句老話：潮水退去后，才知道誰(shuí)在裸泳。進(jìn)入2020年之后，突如其來(lái)的疫情，讓打著無(wú)接觸購(gòu)物大旗的直播經(jīng)濟(jì)，一下子走入千家萬(wàn)戶，也讓大家一直奉為商業(yè)地產(chǎn)投資寶典的“一鋪養(yǎng)三代”徹底露出了原形。

商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀有多悲慘，相信身處其中的投資者們已經(jīng)真真切切地感受到了酸爽的味道。這里我們不去啰嗦二線城市、三線城市乃至于四線、五線城市的商業(yè)地產(chǎn)投資的悲涼，我們只看看作為中國(guó)頂級(jí)一線城市的上海和北京的寫字樓的現(xiàn)狀，就知道商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀有多“涼涼”。

中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)先帶您看一下上海寫字樓的情況。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上海寫字樓市場(chǎng)仍將新增近200萬(wàn)平方米的供應(yīng)面積。這對(duì)已經(jīng)供求失衡的上海寫字樓市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，其租金收益只能說(shuō)一個(gè)字：降。

克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年第二季度，上海寫字樓市場(chǎng)平均租金延續(xù)下跌態(tài)勢(shì)，降至每天7.1元/平方米，環(huán)比下降3.9%，連續(xù)第9個(gè)季度下跌。

能夠以這個(gè)價(jià)格把寫字樓租出去，對(duì)于投資客們來(lái)說(shuō)，已經(jīng)是天大的幸事?？蓡?wèn)題的關(guān)鍵在于，實(shí)現(xiàn)這種水平的租金“臣妾真的做不到”。

我們來(lái)看兩個(gè)不同機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)報(bào)告，2020年第二季度，高力國(guó)際報(bào)告顯示上海寫字樓市場(chǎng)整體空置率19.1%；第一太平戴維斯則表示全市甲級(jí)寫字樓平均空置率環(huán)比上升0.5個(gè)百分點(diǎn)至17.4%，其中，核心商務(wù)區(qū)平均空置率升至14.7%，為過(guò)去十年最高。

這可是上海的寫字樓市場(chǎng)，是號(hào)稱中國(guó)金融中心的寫字樓市場(chǎng)，它的情況尚且如此，其他二線城市可想而知。

再來(lái)看北京的情況。北京是我國(guó)的首都和受國(guó)內(nèi)外矚目的全球一線都市，其寫字樓基本是“皇帝的女兒不愁嫁”。不過(guò)，這本寫字樓“租賃經(jīng)”在2020年也不好念了。

近日，戴德梁行發(fā)布報(bào)告指出，北京全市和五大核心商圈的寫字樓市場(chǎng)空置率達(dá)到16.2%，環(huán)比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。而第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)則顯示，二季度北京寫字樓平均空置率環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)至13.6%，同比上升4.9個(gè)百分點(diǎn)。

大家是否看出了，從上海到北京，中國(guó)最為頂級(jí)的一線城市的寫字樓市場(chǎng)，已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)出了崩盤的跡象？

面對(duì)寫字樓市場(chǎng)租金下降、空置率居高不下的現(xiàn)狀，各路專家們也是仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，給出了各自的解讀。

有人認(rèn)為，供需失衡是北京、上海寫字樓空置率上升的主要原因。這個(gè)原因理直氣壯，筆者無(wú)法反駁。從歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2010-2019年北京每年新增寫字樓供應(yīng)平均值為57.7萬(wàn)平方米，而凈吸納量均值為54.7萬(wàn)平方米，自2016年以來(lái)北京寫字樓的新增供應(yīng)量一直大于年吸納量。截至今年上半年，北京市寫字樓的總存量已經(jīng)達(dá)到2065.8萬(wàn)平方米。如此巨大的寫字樓存量市場(chǎng)，出現(xiàn)一段時(shí)間的空置率上升，似乎也不是不可理解。

也有人認(rèn)為，突如其來(lái)的疫情，使得國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速減緩，企業(yè)效益下滑。在這種背景下，很多選擇在北京、上海辦公的公司出于成本考慮，要么縮減寫字樓租賃面積，要么干脆另?yè)袼l(xiāng)。

筆者以為，對(duì)于一個(gè)處于完全市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)的寫字樓市場(chǎng)，各種各樣的解讀都有其合理依據(jù)，也都能在一定程度上解讀目前的現(xiàn)狀。然而，你如果用無(wú)人機(jī)航拍北京和上海的寫字樓，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，對(duì)寫字樓市場(chǎng)最大的威脅已經(jīng)來(lái)了。這個(gè)威脅，來(lái)自于直播經(jīng)濟(jì)的“忽如一夜春風(fēng)來(lái)”。

今年以來(lái)，受疫情影響，傳統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)辦公、出差交流乃至于出國(guó)談判等模式，一下子都不靈了。網(wǎng)上辦公、視頻會(huì)議成了幾乎所有企業(yè)的標(biāo)配。特別是直播經(jīng)濟(jì)的一夜興起，解決了企業(yè)生存最為關(guān)鍵的銷售渠道問(wèn)題。

直播經(jīng)濟(jì)的火爆，是因?yàn)樗鉀Q了購(gòu)物中最為關(guān)鍵的體驗(yàn)環(huán)節(jié)--眼見(jiàn)為實(shí)。

眾所周知，網(wǎng)上購(gòu)物因相對(duì)較高的性價(jià)比而擁有了一大批忠實(shí)的粉絲。不過(guò)，網(wǎng)上購(gòu)物有時(shí)會(huì)遇到假貨，有時(shí)會(huì)遇到貨不對(duì)板的情況，其購(gòu)物體驗(yàn)也沒(méi)有想象中那么美好，這也就是它為什么無(wú)法取代百貨大樓和購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)的的原因。

現(xiàn)在，直播經(jīng)濟(jì)橫空出世，誰(shuí)都可以把產(chǎn)品360度全景式展示給潛在客戶。更讓客戶點(diǎn)贊不絕的是，他們甚至還可以年到生產(chǎn)場(chǎng)景，從而提高了購(gòu)買欲望，滿足了眼見(jiàn)為實(shí)的心理需求，而且還可以與賣家面對(duì)面溝通，進(jìn)行一對(duì)一咨詢。

直播間銷售比起租賃寫字樓開(kāi)設(shè)公司或租賃商鋪來(lái)銷售產(chǎn)品，其成本要低太多。這對(duì)于目前已經(jīng)疲軟的寫字樓市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜。

我們常說(shuō)，推倒地產(chǎn)投資神話的，一定來(lái)自地產(chǎn)之外。直播經(jīng)濟(jì)的興起，或?qū)⒊蔀閴旱股虡I(yè)地產(chǎn)投資神話的最后一根稻草。由此看來(lái)，以直播經(jīng)濟(jì)為代表的新經(jīng)濟(jì)模式，正在潛移默化地改變著商業(yè)地產(chǎn)的生存模式，也正在悄然地改變著我們的生活。