隨著北京土地供應結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，不限價地塊成交比例增加，取代限競房用地成為主流。這一趨勢也傳導到了北京新房市場，曾經(jīng)的絕對主角限競房在北京商品住宅成交占比中明顯下滑。

與此同時，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京限競房在2020年年中的庫存量已高達3.9萬套。限競房在2019年陷入去化艱難的困境，至今仍無破解的招數(shù)。

這一切，都令人發(fā)出疑問，北京“限競房時代”是否已開啟離場“倒計時”？熱度減退的限競房，未來會從北京新房市場徹底消失嗎？

“面粉”少了，限競房成交占比下降

7月22日，豐臺大瓦窯兩宗不限價宅地分別被首創(chuàng)、遠洋+城建收入囊中，總成交價為77.6億元。此前，在今年5月，合生創(chuàng)展豪擲179.6億元，“包圓”分鐘寺三宗不限價宅地，最高樓面價達7.6萬元/平方米，項目入市時單價必然會“水漲船高”。

在今年火熱的北京土拍市場中，限競房地塊供應“縮水”，不限價地塊成為主流。來自某機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，北京成交31宗宅地，其中不限價地塊成交占74%，限競房用地僅有6宗，占19%，僅分布在昌平、房山、黃村板塊。

隨著北京土地供應結(jié)構(gòu)調(diào)整，北京新房市場格局出現(xiàn)變化。限競房的“主角”地位岌岌可危，純商品房、共有產(chǎn)權(quán)房存在感增強。從限競房成交占比看，某機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，北京限競房多個項目入市，成交套數(shù)雖仍占商品住宅市場總體過半，達55%，但相比今年3月、4月、5月的72%、65%、76%，占比下滑明顯；成交均價則出現(xiàn)連續(xù)3個月下滑，從今年3月的51025元/平方米，到4月的48088元/平方米，到5月的47231元/平方米，到6月的46148元/平方米。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對新京報記者表示：“今年北京土地市場的限競房供地量減少，轉(zhuǎn)而以商品住宅供地為主。首批在去年取得商品房用地的項目今年下半年陸續(xù)上市，北京限競房目前正處在‘逐步后退’的狀態(tài)，但距離徹底告別主流還需要一段時間。”

限競房讓出“地盤”，純商品住宅成交占比增多，意味著市場上高端改善需求人群有了更多選擇。“在限競房為主導的市場環(huán)境下，可能會有部分人群找不到匹配自己的產(chǎn)品。待北京新房市場搭建完成分層次、分梯度的供應產(chǎn)品體系后，北京樓市中的所有購房人群都能找到適合自己的產(chǎn)品，實現(xiàn)各得其所，各歸其位。”郭毅說。

限競房去化周期16.8個月，高于正常水平

在成交占比下降的同時，限競房并未走出去化困境。在2019年，隨著供應井噴，與北京限競房“捆綁”在一起的詞匯變成了“同質(zhì)化嚴重”“扎堆供應”“去化困境”。在“去化難”的壓力下，北京大興、房山等“供應大戶”區(qū)域的限競房項目開始“集體”降價、打折促銷，選擇低于限價銷售。

步入2020年，限競房去化困境未見破解之招。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2018年到今年7月12日，北京總計入市90個限競房項目，總體供應限競房住宅7.79萬套，但合計成交只有3.8萬套，庫存高達3.9萬套。其中，2018年上市存量套數(shù)為20395套；2019年上市存量套數(shù)為34240套；2020年截至7月12日上市存量套數(shù)已達39674套。

“按照今年1-6月限競房成交速度來計算，限競房的靜態(tài)去化周期為16.8個月，高于正常、合理的8-10個月的市場去化水平，限競房庫存壓力客觀存在。”郭毅說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，北京限競房市場呈現(xiàn)了明顯的“二八現(xiàn)象”，也就是20%的項目搶收了超過80%的銷售份額，這些項目不愁賣，基本能做到一年清盤。“剩余八成的項目，只能慢慢賣，甚至賣不動。”

“滯銷的限競房多處于偏遠位置，銷售難度更大。”郭毅表示，特別是部分區(qū)域和板塊的限競房供應集中，造成市場上多個項目競爭激烈，出現(xiàn)了低于限售價格上市的現(xiàn)象。今年上半年，一些區(qū)域的舊項目沒賣完，新項目又上市，庫存壓力更是層層疊加?？梢灶A計，未來低于限售價格上市的項目將會越來越多，有可能出現(xiàn)在大興亦莊、通州次渠、石景山五里坨、房山良鄉(xiāng)等區(qū)域。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波分析稱，限競房近兩年銷售總體遇阻，主要有幾方面原因。首先，近兩年上市的項目拿地的時點大都在2016年末到2017年中，這個時段北京樓市熱度較高，房企普遍樂觀，造成土地成本相對較高而銷售價格較難有明顯下降空間。其次，限競房整體的區(qū)位優(yōu)勢不足,從北京目前上市的限競房來看，大都處于房山、大興等區(qū)域。在嚴格限購的條件下，有房票的人群選擇更為理性，同時限競房的集中大量上市也會造成短期內(nèi)供應增量明顯，更不利于整體快速去化。最后，限競房扎堆上市情況嚴重，產(chǎn)品的同質(zhì)化現(xiàn)象也較為明顯，自然不利于整體去化。

“正是看到目前限競房遇到的問題，北京今年的地塊供應做出了適度調(diào)整，以保證市場供需的結(jié)構(gòu)性均衡。”張波說。

限競房是否會退出北京新房市場？

從誕生之日起，限競房就擔負著平抑房價、穩(wěn)定市場的歷史使命。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，從成交均價看，2018年到2020年上半年，北京限競房的成交均價十分穩(wěn)定，2018年、2019年、2020年截至7月12日的成交均價分別為49273元/平方米、48489元/平方米、48692元/平方米?？梢哉f，限競房充分發(fā)揮了“房價穩(wěn)定器”的作用。

在郭毅看來，未來的北京樓市，哪怕供應量減少，限競房也已對市場價格形成了有力的支撐和更好的預期。

限競房會慢慢離去，直到徹底退出北京新房市場、告別歷史舞臺嗎？郭毅認為，“未來，限競房將長時間存在。作為調(diào)控北京樓市的方式，限競房還會持續(xù)供應，不會徹底退場，但在供應結(jié)構(gòu)中所占比重會逐漸下降。”

張波指出，限競房本身是基于對房價控制的需求而采取的手段，從北京近兩年的房價表現(xiàn)來看，整體走穩(wěn)的趨勢非常明顯，部分區(qū)域房價還出現(xiàn)了一定下滑，因此，當下階段更多推出限競房的意義不大。但不排除后續(xù)房價出現(xiàn)明顯波動之時，限競房的供應會重新增多。

除了穩(wěn)定房價的意義，郭毅認為，限競房還能輔助北京新房市場搭建更多元化的供應梯度，對標不同人群的不同需求，由此形成多元化的房地產(chǎn)供應產(chǎn)品體系。既有滿足終極改善人群的高品質(zhì)、大面積住房，也有面對普通改善家庭和品質(zhì)改善家庭的中高端產(chǎn)品，又有面對初次改善或剛需人群的中小戶型限競房。從價格而言，在均價水平保持相對穩(wěn)定的前提下，也能面對不同人群形成不同價格體系。

某居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則直言,“實際上，限競房的推廣效果不是很好。限競房是當前住房產(chǎn)品體系中調(diào)整較多的一部分，一直以來庫存較高，市場上也有批評意見。”

對于限競房今后的命運，嚴躍進稱，由于存在限價約束，開發(fā)商開發(fā)銷售限競房的盈利空間不大，導致他們投資拿地的積極性不高。如果今后依然存在企業(yè)不愿意拿地的情況，限競房就有可能退場，未來可能會出現(xiàn)新的住房產(chǎn)品，“接下來要造什么樣的房子，既讓開發(fā)商愿意拿地，又能控制住房價，這是一個很重要的課題。”