7月23日凌晨，南京為住房限購政策“打補丁”：離異夫妻任何一方2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭套數(shù)計算。
截至目前，南京成為下半年第7個收緊調(diào)控政策的地區(qū)。此前銷售火爆，出現(xiàn)多個樓盤“萬人搖”的城市，面對市場走熱，地方政府不得不加碼。
在業(yè)內(nèi)人士看來，調(diào)控收緊政策主要集中在打擊“假離婚、假落戶、假人才”,但政策偏溫和，對市場短期降溫或有效。從長期來看，調(diào)控應(yīng)放在信貸收緊、減少套利空間、增加供應(yīng)上。
調(diào)控直擊“假離婚、假落戶、假人才”
從7月開始，全國迎來一輪調(diào)控政策收緊潮。南京作為熱點房價上漲城市，已經(jīng)是最近第7個收緊調(diào)控政策的地區(qū)。
7月2日，杭州發(fā)布樓市新政，提出人才優(yōu)先搖號購房從網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易。7月6日，寧波升級樓市調(diào)控，擴大限購范圍。7月13日，鄭州開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ棛z查，內(nèi)容包括一房多賣，捂盤惜售，返本銷售，售后包租等。7月14日，內(nèi)蒙古調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)政策，停止向第三套房及以上購房者發(fā)放公積金貸款。
7月下半月以來，調(diào)控政策更有針對性。7月15日,深圳要求新落戶居民滿3年且連續(xù)繳納36個月社保才可買房。7月15日，東莞提高房價透明度，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，定期發(fā)布網(wǎng)簽房價，提高房價透明度。7月23日，南京提出離異夫妻任何一方2年內(nèi)購房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭套數(shù)計算。
眾所周知，今年上半年，受疫情影響，樓市政策以寬松為主，全國各地各種力度的人才政策頻繁發(fā)布。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前，2020年全國有超120個城市發(fā)布人才政策，其中購房補貼、落戶政策成為主要特征。
隨后，市場整體逐漸走出疫情影響。5月、6月，多地房價出現(xiàn)明顯上漲，投資需求抬頭。在這種情況下，7月，包括杭州、鄭州、內(nèi)蒙古、深圳等地連續(xù)發(fā)布房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，7月，調(diào)控政策從房價明顯上漲的城市開始了收緊。政策內(nèi)容與以往不同，主要集中在打擊三假：“假離婚、假落戶、假人才”。
張大偉預(yù)計，新一輪調(diào)控出現(xiàn)，有可能超過15個城市會發(fā)布不同力度的收緊政策。成都等城市預(yù)計后續(xù)加碼調(diào)控的可能性都非常大。其理由是，此前，除了杭州、深圳、南京出現(xiàn)了“萬人搖”項目外，成都搖號報名人數(shù)突破1萬人的樓盤有6個，典型的龍泉驛區(qū)凱德卓錦萬黛項目，報名人數(shù)達到了22806人，他們爭奪194套房源，綜合搖中概率僅有0.85%。
值得關(guān)注的是，受部分市場過熱影響，7月20日，中國銀保監(jiān)會召開年中工作座談會時強調(diào)，要堅決防止影子銀行死灰復(fù)燃、房地產(chǎn)貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經(jīng)營卷土重來。由此來看，調(diào)控政策已出現(xiàn)一天緊似一天的狀況。
調(diào)控收緊城市房價上漲快、供需失衡
中指研究院6月份發(fā)布的百城價格指數(shù)顯示，寧波、上海、杭州、南京新房價格環(huán)比漲幅比較明顯，位列前四位。其中寧波新房價格環(huán)比上漲1.33%，同比上漲8.18%。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理高院生表示，上述城市的房價上漲過快是導(dǎo)致出臺調(diào)控政策的原因。而近年來，限價政策導(dǎo)致這些城市出現(xiàn)一二手房價格倒掛現(xiàn)象，很多人覺得買了新房就是賺到。
高院生進一步解釋稱，這一輪熱度不一定是投資客入市導(dǎo)致的結(jié)果，還與城市需求比較旺盛、供應(yīng)量不足有關(guān)。今年上半年，隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)啟動，以南京、杭州、寧波為代表的長三角市場整體表現(xiàn)比較好。但是這幾個城市上半年新房供應(yīng)量明顯不足，從短期庫存看，寧波是5.7個月，南京是6.3個月，杭州是5.8個月。相比之下北京、福州的短期庫存則在25個月以上。
張大偉也認為，調(diào)控城市都有明顯的價格倒掛現(xiàn)象，部分熱點樓盤幾百套房有幾萬人參與搖號。而“萬人搖”也成為上半年衡量樓市熱度的代名詞。因為看到新房比二手房價格明顯低，一些投資客便通過假離婚、假人才、假落戶等方式購房。
而在中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華看來，在寬松的貨幣環(huán)境下，市場信貸利率迅速降低，貸款難度顯著下降，大量低成本信貸資金欲往資本市場尋找出路。而在全球經(jīng)濟前景存較大不確定性的背景下，這些資金一般會選擇市場容量大、資金相對安全、限購不太嚴格的城市。其中，在部分調(diào)控政策相對寬松的城市，有投資者通過人才引進、落戶等途徑避開限購。
業(yè)內(nèi)：調(diào)控收緊政策將對市場短期降溫奏效
事實上，市場最為關(guān)注的是，調(diào)控政策收緊會對市場產(chǎn)生什么影響？
在張大偉看來，下半年調(diào)控政策升級的地區(qū)，沒有起到治本的作用，基本都是針對限購、限價、預(yù)售等政策的微調(diào)。預(yù)計對市場短期影響可能有效，但對中長期的效果不會太好。
高院生也認為，地方政府只是想降溫，并沒有讓樓市徹底冷下去的意思，所以政策相對比較溫和。這一輪調(diào)控政策對市場有一定的導(dǎo)向作用，也就是堅持“房住不炒”。因此市場需求很難被現(xiàn)有的政策抑制，除非一桿子打死。
高院生進一步解釋稱，市場走勢還是要看市場的供求關(guān)系，現(xiàn)在地方政府也在有意加大供應(yīng)，但短期內(nèi)很難改變現(xiàn)狀，這需要長時間的過程。面對市場走熱，地方政府又不得不加碼。因為單純靠市場來調(diào)節(jié)，周期太長，效果也不是特別明顯，需要短期政策施壓?？傮w來看，這些調(diào)控政策能起到穩(wěn)定市場的作用。
“對市場影響比較大的政策，應(yīng)該在信貸收緊、減少套利空間、增加供應(yīng)上。調(diào)控如果不打擊套利空間，很難有效果。”張大偉如是說。
鄒琳華認為，在較短的時間內(nèi)，可以通過升級限購來應(yīng)對投資需求的涌入，但過于嚴厲的限購對人才和要素的流動都將形成障礙。由于區(qū)域發(fā)展的不平衡性，不是所有城市都適用長期嚴厲的限購政策。鄒琳華提出，由于信貸市場資金充裕，抵押貸款利率低于按揭貸款利率，限貸政策實際效果并不明顯，限購限貸調(diào)控政策框架已經(jīng)不再完整。在限貸減效的背景下，需要對沿用十年的限購限貸住房調(diào)控體系進行重構(gòu)。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
