7月21日，上海某居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年上半年中國(guó)百城庫(kù)存報(bào)告》（下稱“報(bào)告”）。截至上半年末，全國(guó)100個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為47916萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.0%。
某居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年上半年住宅庫(kù)存特點(diǎn)總結(jié)為“庫(kù)存規(guī)模同比上升、去化周期明顯擴(kuò)大”，這都說(shuō)明全國(guó)百城整體面臨著一些庫(kù)存壓力，類似壓力和疫情帶來(lái)的沖擊有很大關(guān)聯(lián)，而且銷售市場(chǎng)面臨很多不確定性，要防范此類壓力在下半年延續(xù)。
二線城市庫(kù)存攀升較快，杭州、青島庫(kù)存上升明顯
截至上半年末，100個(gè)城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫(kù)存總量分別為2936、24541和20439萬(wàn)平方米，同比增速分別為5.8%、10.3%和1.3%。橫向來(lái)看，二線城市的庫(kù)存攀升節(jié)奏較快。
報(bào)告顯示，100個(gè)城市中，有61個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。部分二線城市庫(kù)存上升比較明顯，包括杭州、呼和浩特、青島、鄭州、南寧等。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“實(shí)際上，二線城市是這幾年土地供應(yīng)、土地交易、項(xiàng)目開發(fā)力度較大的城市，潛在房源供應(yīng)較多。今年上半年此類城市新盤的供應(yīng)節(jié)奏加快，這會(huì)使得庫(kù)存規(guī)模明顯上升。不過(guò)，下半年戶籍政策預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)一步放寬，去庫(kù)存壓力也會(huì)有所減小。”
三四線城市去庫(kù)存壓力大，三亞等城市排名靠前
報(bào)告顯示，截至上半年末，100個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫(kù)存去化周期為12.8個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存需要12.8個(gè)月的時(shí)間，即大于1年。觀察今年上半年去庫(kù)存周期數(shù)據(jù)，總體上呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，且明顯超過(guò)了2016-2019年的低位水平。這也說(shuō)明，在疫情影響下，今年一季度住房交易市場(chǎng)出現(xiàn)較大“干擾”，去庫(kù)存動(dòng)力明顯被削弱，負(fù)面效應(yīng)在二季度開始顯現(xiàn)。
從城市排行可以看出，上半年存銷比數(shù)值排名前10的城市中，除武漢外，剩下9個(gè)城市都是三四線城市，說(shuō)明此類城市面臨了較高的去庫(kù)存壓力。從今年上半年銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)看，一二線城市率先復(fù)蘇，交易恢復(fù)相對(duì)較好，而三四線城市確實(shí)表現(xiàn)平平。
從具體城市來(lái)看，存銷比排名靠前的城市有漳州、日照、三亞、香河、包頭等城市，分別對(duì)應(yīng)的新建商品住宅的存銷比為45.0、44.5、44.1、42.8、40.2，去化時(shí)間至少需要40個(gè)月以上。
針對(duì)庫(kù)存攀升的情況，嚴(yán)躍進(jìn)建議：“下半年應(yīng)該把去庫(kù)存工作提高到更重要的層面上。雖然近期全國(guó)有部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了炒作、政策出現(xiàn)了收緊，但這不是市場(chǎng)最主要的矛盾和焦點(diǎn)。當(dāng)前從房企的心態(tài)來(lái)看，最核心的還是如何在下半年加快銷售、彌補(bǔ)上半年出現(xiàn)的虧空。當(dāng)然，若是后續(xù)‘住房消費(fèi)’等可以受到更大的關(guān)注，那么政策松動(dòng)的概率會(huì)增大，也將有助于減小庫(kù)存壓力。”
存銷比升至32.6，疫情影響下武漢庫(kù)存猛增
作為上述存銷比數(shù)值排名前十中的唯一一個(gè)二線城市，武漢的庫(kù)存情況受到廣泛關(guān)注。統(tǒng)計(jì)顯示，由于受到上半年疫情的影響，武漢的存銷比上升至32.6，這也意味著需要32.6個(gè)月才能將現(xiàn)有庫(kù)存消化完。
武漢庫(kù)存量的快速增加，主要是由于在疫情影響下，長(zhǎng)時(shí)間零成交的狀態(tài)影響了上半年的新房市場(chǎng)表現(xiàn)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，武漢新建住宅成交面積同比下滑47%，市場(chǎng)仍處在恢復(fù)過(guò)程中。
從歷史趨勢(shì)來(lái)看，根據(jù)某居研究院數(shù)據(jù)顯示，武漢新房存銷比是從二季度開始攀升，而去年同期正常的存銷比約為10。
此外，不僅僅是新房，從二手房方面來(lái)看，武漢二手房市場(chǎng)掛牌量也持續(xù)增加，市場(chǎng)成交節(jié)奏明顯放緩。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，武漢二手房源成交周期近6個(gè)月，比去年同期延長(zhǎng)兩個(gè)月有余；客戶成交周期43天，同比延長(zhǎng)14天。
對(duì)于武漢樓市庫(kù)存量攀升的現(xiàn)狀，嚴(yán)躍進(jìn)表示：“存銷比高攀是暫時(shí)的，隨著武漢樓市的快速恢復(fù)，下半年去化壓力會(huì)迅速緩解。”
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