疫情給各大城市新房庫(kù)存半年考出了一道“附加題”。
易居研究院近日發(fā)布《百城庫(kù)存報(bào)告》，說(shuō)出來(lái)可能不信，上半年庫(kù)存積壓最嚴(yán)重的并不是武漢，而是福建漳州；最不夠賣(mài)的，也不是深圳，而是寧波。
漳州去化周期達(dá)45個(gè)月 是寧波的20多倍
上半年，100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為21966萬(wàn)平方米，而成交量為22392萬(wàn)平方米，總體上呈現(xiàn)了供小于求態(tài)勢(shì)，但同比來(lái)看百城庫(kù)存規(guī)模仍增長(zhǎng)6%；新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為12.8個(gè)月，這也意味著市場(chǎng)消化完這些庫(kù)存的時(shí)間大于1年。今年上半年去庫(kù)存周期數(shù)據(jù)總體呈上行態(tài)勢(shì)，且明顯超過(guò)了2016～2019年的低位水平。
在半年考之際，城市間顯現(xiàn)出了明顯分化，報(bào)告顯示，三四線(xiàn)城市庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)正在逐步累積。上半年存銷(xiāo)比數(shù)值排名前10的城市中，除武漢外，剩下9個(gè)都是三四線(xiàn)城市，說(shuō)明此類(lèi)城市面臨較高的去庫(kù)存壓力。比如漳州、日照、三亞、香河、包頭的去庫(kù)存周期均超過(guò)40個(gè)月，煙臺(tái)、景德鎮(zhèn)、武漢、蕪湖、泉州則均超過(guò)30個(gè)月。
相比之下，寧波的去庫(kù)存周期只有2.3個(gè)月，贛州、杭州均不到4個(gè)月，成都、清遠(yuǎn)、柳州、鄭州、合肥、馬鞍山則均在6個(gè)月以?xún)?nèi)，大連6.1個(gè)月。
易居地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“原因有很多，有些城市是市場(chǎng)交易不好、有些城市是近期供應(yīng)增加、比如三亞一直是限購(gòu)嚴(yán)厲，投資需求減少，所以去化周期比較長(zhǎng)；武漢則明顯受到疫情的沖擊，還有一些城市隨著疫情減弱會(huì)好轉(zhuǎn)，部分城市則會(huì)持續(xù)承壓。”
“香河明顯已經(jīng)進(jìn)入了存量房時(shí)代，新房供應(yīng)需要特別警惕。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。
也有部分城市，報(bào)復(fù)性復(fù)蘇來(lái)得特別快。今年3月，疫情控制稍顯成效，寧波各家售樓處就恢復(fù)了“小陽(yáng)春”該有的樣子。寧波海曙區(qū)某高端樓盤(pán)置業(yè)顧問(wèn)李興曾對(duì)記者表示，“看房的特別多，周末更是熱鬧得不得了。平時(shí)每天成交一兩套，周末能成交十幾套，這樣算起來(lái)一個(gè)月成交80~90套。而去年‘小陽(yáng)春’行情時(shí)每月成交量為120套。”
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，6月寧波新房?jī)r(jià)格同比上漲6%，二手房同環(huán)比漲幅躋身TOP10，分別為8.6%和1.2%。除了寧波，存銷(xiāo)比最低的的城市中，杭州、成都上半年市場(chǎng)也呈現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇的勢(shì)頭，甚至出現(xiàn)“萬(wàn)人搖號(hào)”的場(chǎng)面。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，“總體來(lái)說(shuō)，去化周期是衡量一個(gè)市場(chǎng)消化能力的，周期過(guò)短說(shuō)明該城市樓市過(guò)熱，需要防范炒房抬頭；周期過(guò)長(zhǎng)也對(duì)市場(chǎng)有一定危害，還是要把去庫(kù)存放在最關(guān)鍵的位置上。”
警惕資金流入二線(xiàn)城市樓市
值得注意的是，100個(gè)城市中，有61個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。部分二線(xiàn)城市庫(kù)存上升比較明顯，包括杭州、呼和浩特、青島、鄭州、南寧等。
記者注意到，部分庫(kù)存上升較快的城市，房?jī)r(jià)上漲也異常活躍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月16日發(fā)布的70城新建商品住宅住宅價(jià)格變動(dòng)情況顯示，呼和浩特以同比漲幅12%居全國(guó)第4名，南寧房?jī)r(jià)同環(huán)比漲幅則分別為第6和第8名。
社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院緯房指數(shù)顯示，資金已經(jīng)開(kāi)始流入二線(xiàn)城市樓市，6月份27個(gè)二線(xiàn)城市樣本中，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的僅5個(gè)城市。除寧波外，南通、成都等城市漲速顯著上升，東莞、無(wú)錫等城市也仍維持相對(duì)較高的漲速。
“在寬松的貨幣環(huán)境下，市場(chǎng)信貸利率迅速降低，貸款難度顯著下降，大量低成本信貸資金欲往資本市場(chǎng)尋找出路。”社科院住房大數(shù)據(jù)組分析其中的原因認(rèn)為，“這間接為部分城市低迷的樓市注入了一劑興奮劑。”
住房大數(shù)據(jù)組預(yù)測(cè)，2020年下半年，為避免資金惡炒部分城市特別是二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)，在限貸失效的背景下，更多城市將步隨深圳升級(jí)限購(gòu)政策。
克而瑞則認(rèn)為，隨著前期因疫情積壓的購(gòu)房需求逐步釋放完畢，加之局部過(guò)熱市場(chǎng)諸如寧波、深圳、杭州等已經(jīng)面臨調(diào)控升級(jí)，短期內(nèi)的市場(chǎng)大熱恐難以延續(xù)，未來(lái)整體供求以穩(wěn)為主，7月庫(kù)存規(guī)模仍將保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)，庫(kù)存消化周期有望小幅回落；而針對(duì)于部分項(xiàng)目扎堆，供過(guò)于求，當(dāng)前已然“涼涼”的中部三四線(xiàn)城市，庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)也將逐步累積，市場(chǎng)整體承壓。
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