復(fù)雜多變的2020年已經(jīng)走過(guò)一半，受疫情影響，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了從停工停產(chǎn)、銷售停擺到復(fù)工復(fù)產(chǎn)、市場(chǎng)交易逐漸恢復(fù)的過(guò)程，房企銷售也呈現(xiàn)出V字形增長(zhǎng)趨勢(shì)。不可否認(rèn)的是，雖然部分房企銷售恢復(fù)較好，但是整體仍存壓力，疫情影響仍在，特別是在國(guó)外疫情依然嚴(yán)峻的當(dāng)下，國(guó)內(nèi)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的經(jīng)濟(jì)也都不可避免受到影響。

下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售額將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？房企能順利完成全年目標(biāo)嗎？以價(jià)換量的空間有多大？房企在土地市場(chǎng)的投資策略會(huì)有變化嗎？新京報(bào)房產(chǎn)新聞部記者邀請(qǐng)房企高管、機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人等展開一場(chǎng)圓桌討論，探討下半年房企的生存壓力與挑戰(zhàn)。

【圓桌嘉賓】

彬韋（化名） 華東某上市房企副總裁

劉策 佳兆業(yè)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官

張鵬 當(dāng)代置業(yè)總裁

仲鈺（化名） 華東某上市房企副總裁

丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)CEO

黃瑜 中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)

【核心觀點(diǎn)】

1． 剛需或底層需求收窄態(tài)勢(shì)較為明顯，總體預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)整體呈震蕩波動(dòng)態(tài)勢(shì)。城市和項(xiàng)目分化將進(jìn)一步加劇，行業(yè)整體去化依然承壓，但預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)全年規(guī)模同比下降10%以內(nèi)。

2． 受上半年目標(biāo)完成影響、下半年集中供貨壓力、城市分化等綜合因素，下半年房企銷售壓力較大，以價(jià)換量、促銷去化是常態(tài)。

3． 預(yù)計(jì)下半年金融貨幣總體延續(xù)寬松，資金面寬松，利率下行，必將推動(dòng)房企保持較高的投資拿地?zé)崆?，尤其是回款充足的房企。但是整體會(huì)相對(duì)理性，對(duì)優(yōu)質(zhì)土地會(huì)更偏激進(jìn)，對(duì)劣質(zhì)土地退避三舍。

需求延后釋放，上半年房企銷售上演V型反轉(zhuǎn)

新京報(bào)：2020年上半年收官，房企銷售逐漸恢復(fù)，部分房企銷售額實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，部分房企仍是同比下跌。在你看來(lái)，上半年，房企的整體銷售恢復(fù)得怎么樣？ 是否達(dá)到了預(yù)期？

彬韋：整體而言，我覺(jué)得上半年銷售恢復(fù)比想象中的要好，這個(gè)“好”建立在整體目標(biāo)下調(diào)的基礎(chǔ)上。如果全年計(jì)劃上半年和下半年目標(biāo)原本定在5：5，那么因?yàn)橐咔橛绊懀暧?jì)劃可變成4：6。實(shí)際上，上半年有兩個(gè)月幾乎沒(méi)有銷售，即使推出線上銷售，也就是正常月度計(jì)劃的一兩成而已，四月份恢復(fù)40%，5月恢復(fù)80%，6月恢復(fù)正常。所以，如果1-6月完成全年計(jì)劃的40%，就表現(xiàn)及格了。事實(shí)上，有些房企表現(xiàn)不錯(cuò)，遠(yuǎn)高于40%。

劉策：在我看來(lái)，上半年房企整體銷售恢復(fù)得不錯(cuò)，甚至可以說(shuō)非常好。雖然百?gòu)?qiáng)房企整體銷售略低于去年同期1.5個(gè)百分點(diǎn)，但具體分析來(lái)看，一季度整個(gè)市場(chǎng)基本上處于停擺狀態(tài)，大部分城市從二季度才開始逐漸復(fù)蘇，可以說(shuō)恢復(fù)時(shí)間短、反彈力度大，尤其是6月份，百?gòu)?qiáng)房企銷售同比實(shí)現(xiàn)近30%增長(zhǎng)，環(huán)比達(dá)到45%。

此前，在年初時(shí)我就提出房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在二季度實(shí)現(xiàn)V型反彈，當(dāng)初提出這個(gè)判斷，主要有這么幾個(gè)原因：一是提出疫情預(yù)計(jì)能在3月底得到控制；二是住房需要?jiǎng)傂孕枨螅粫?huì)因?yàn)橐咔槎鴾p少，只是會(huì)延遲；三是認(rèn)為今年政策整體比較友好。現(xiàn)在回頭看，基本上與當(dāng)初判斷一致。

張鵬：從今年上半年整體市場(chǎng)情況來(lái)看，二三月份市場(chǎng)處于短期凍結(jié)狀態(tài)。三月以后整個(gè)行業(yè)恢復(fù)相對(duì)較快，特別是長(zhǎng)三角大灣區(qū)及一二線城市表現(xiàn)更為強(qiáng)勁。結(jié)構(gòu)性分析而言，主要還是疫情期間的需求被積壓，延后釋放導(dǎo)致上半年在二季度完成一個(gè)V型反轉(zhuǎn)行情。

但總體看，上半年表現(xiàn)亮眼的企業(yè)有兩個(gè)主要特征：其一，城市布局在二線、強(qiáng)二線以及一線城市的公司整體業(yè)績(jī)恢復(fù)速度更快；其二，為應(yīng)對(duì)今年的市場(chǎng)下行，以價(jià)換量是非常明顯的態(tài)勢(shì)，表現(xiàn)優(yōu)異的幾家公司都以非常大的價(jià)格折讓力度搶占市場(chǎng)搶占客戶。

丁祖昱：今年上半年的房企銷售超預(yù)期。二三月份時(shí)我們對(duì)銷售的預(yù)測(cè)還是偏保守的，我們認(rèn)為受疫情影響，房企銷售絕不可能出現(xiàn)和去年同比上升的情況，但沒(méi)想到一部分頭部房企的回升速度非常快，甚至超過(guò)了去年同期。規(guī)模房企能在這一次疫情中抓住機(jī)會(huì)的話，一方面能鞏固行業(yè)地位，另一方面也有條件脫穎而出，特別是對(duì)儲(chǔ)備到位、現(xiàn)金流穩(wěn)定的房企來(lái)說(shuō)，是一個(gè)彎道超車的好機(jī)會(huì)。

底層需求收窄明顯，預(yù)計(jì)下半年呈震蕩波動(dòng)態(tài)勢(shì) 

新京報(bào)：上半年，房地產(chǎn)銷售額整體呈現(xiàn)V字型增長(zhǎng)趨勢(shì)，你認(rèn)為下半年是一個(gè)怎樣的走勢(shì)？房企全年目標(biāo)的完成概率如何？

仲鈺：總體來(lái)說(shuō)，即使沒(méi)有疫情，今年市場(chǎng)基本穩(wěn)定，銷售面積基本持平。疫情后，地方政府財(cái)政虧欠，大量推出土地，適度放松調(diào)控，努力恢復(fù)市場(chǎng)，到6月份，樓市基本恢復(fù)，土地市場(chǎng)成交回升，但仍不足以彌補(bǔ)上半年缺口。中央希望保持房地產(chǎn)平穩(wěn)，調(diào)控不會(huì)明顯放松，預(yù)計(jì)下半年走勢(shì)基本平穩(wěn)，銷售面積同比個(gè)位數(shù)下降。房企繼續(xù)分化，大房企整體保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，但平均增速低于往年，預(yù)計(jì)百?gòu)?qiáng)房企增速不會(huì)高于20%，部分房企目標(biāo)難以完成，中小房企退出地產(chǎn)“江湖”的數(shù)量還在增加。

張鵬：下半年進(jìn)入銷售常態(tài)后，由于經(jīng)濟(jì)基本面，諸多行業(yè)都不同程度受到疫情的重創(chuàng)，特別是中低收入人群的未來(lái)收入預(yù)期會(huì)進(jìn)一步下調(diào)。我們判斷，剛需或底層需求收窄態(tài)勢(shì)較為明顯，總體預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)整體呈震蕩波動(dòng)態(tài)勢(shì)。城市和項(xiàng)目分化將進(jìn)一步加劇，行業(yè)整體去化依然承壓，但預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)全年規(guī)模與去年同比振幅應(yīng)該在10%以內(nèi)范圍。

丁祖昱：今年的行業(yè)規(guī)模，主要是指銷售面積，我覺(jué)得會(huì)微降5%左右，主要由于三四線城市今年的整體銷售壓力相對(duì)比較大，一二線城市可能保持略微增長(zhǎng)。綜合全年來(lái)看，如果銷售面積下降5%，則全年銷售金額約在16萬(wàn)億元，銷售面積約為16億平方米，仍是歷史相對(duì)較高區(qū)域。

黃瑜：隨著全國(guó)疫情防控穩(wěn)定，房企銷售業(yè)績(jī)將繼續(xù)回升，預(yù)計(jì)TOP100房企累計(jì)銷售額將在三季度回正，全年銷售額同比增長(zhǎng)5.9%-9.6%。

在目標(biāo)完成方面，房企全年業(yè)績(jī)目標(biāo)設(shè)定相對(duì)往年更加保守，2020年TOP100房企銷售目標(biāo)增長(zhǎng)率為10%，下半年業(yè)績(jī)恢復(fù)增長(zhǎng)延續(xù)，大概率完成目標(biāo)。房企一般按照上下半年4：6的比例進(jìn)行推貨，60%業(yè)績(jī)來(lái)源于下半年。此外，受疫情影響，上半年房企目標(biāo)完成率為41%，雖然低于去年同期，但整體仍處合理空間，伴隨下半年房企加大推貨力度，業(yè)績(jī)目標(biāo)大概率能夠完成。

房企下半年銷售壓力大，以價(jià)換量或?qū)⒊B(tài)化

新京報(bào)：上半年，雖然部分房企銷售額逆勢(shì)上漲，但是銷售還是存在很多困難，房企采取各種促銷手段，折扣、優(yōu)惠券等不斷。你認(rèn)為，下半年房企銷售的壓力有多大？以價(jià)換量的空間又有多大？

劉策：關(guān)于下半年房企銷售壓力，我覺(jué)得還是比較大，甚至不會(huì)比上半年小，以價(jià)換量、促銷去化會(huì)是常態(tài)。主要原因在于，年度目標(biāo)完成壓力較大，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，上半年絕大部分房企目標(biāo)完成率為40%左右，低于去年同期；下半年市場(chǎng)去化競(jìng)爭(zhēng)壓力大、競(jìng)品多，受疫情影響，大部分房企供貨節(jié)奏也出現(xiàn)了不均衡，預(yù)計(jì)下半年房企大量推貨，購(gòu)房者的選擇將更多；同時(shí)，當(dāng)前部分基本面較差的城市并非真的市場(chǎng)回暖，雖然二季度部分城市出現(xiàn)了銷售回暖，但主要原因是因?yàn)橐患径仁芤咔橛绊懶枨笠种疲径刃枨蠹嗅尫藕?，三四季度市?chǎng)很可能再度疲軟。

彬韋：個(gè)人認(rèn)為下半年房企銷售壓力巨大。原因有三，一是每家公司都努力完成全年計(jì)劃的70%，那么市場(chǎng)供應(yīng)量應(yīng)該比較大，競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)該比較激烈，用價(jià)換量有可能普遍會(huì)采用；二是截至目前，每家公司全年的銷售目標(biāo)沒(méi)有明顯下調(diào)，其實(shí)還希望有少許的增長(zhǎng)，這也是壓力；三是市場(chǎng)冷熱不一，限購(gòu)等政策還在執(zhí)行中，資金面雖然寬松，但并沒(méi)有直接有利于房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)。

但是，隨著股市熱起來(lái)，若能熱個(gè)兩三個(gè)月，有賺錢者就會(huì)套利，估計(jì)兩三月之后，這些套利資金回到樓市上將對(duì)樓市產(chǎn)生利好。也就是說(shuō)，預(yù)計(jì)9月起，樓市有可能迎來(lái)大利好。

下半年房企拿地?zé)岫热詫⑤^高，也會(huì)相對(duì)理性

新京報(bào)：上半年，房企在熱點(diǎn)城市搶地并不手軟，這背后的原因是什么？

劉策：上半年，房企在熱點(diǎn)城市搶地主要有四個(gè)原因：一是上半年融資環(huán)境相對(duì)寬松，大部分房企通過(guò)發(fā)債緩解資金壓力，資金相對(duì)充裕；二是享受各地紓困政策利好，延遲繳納土地保證金、支持拿地即開工等利好政策，刺激房企加大拿地；三是受市場(chǎng)回暖影響，對(duì)熱點(diǎn)城市預(yù)期較高；四是一些城市加大了優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，房企積極補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，加大高能級(jí)城市布局。

彬韋：如果房企的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略沒(méi)有調(diào)整，依然堅(jiān)守房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么買地就是一項(xiàng)常規(guī)的動(dòng)作。有錢就買地，這是不變的訴求。事實(shí)上，今年整體資金面還是比較寬松的，無(wú)論前融還是開發(fā)貸、公司債等，內(nèi)地融資比較寬松，境外融資也不錯(cuò)，銷售也見(jiàn)走好，那么買地自然熱了起來(lái)。

新京報(bào)：你覺(jué)得下半年房企在投資拿地策略上是否會(huì)有改變？

劉策：針對(duì)下半年，房企投資拿地總體還是會(huì)延續(xù)上半年策略，但預(yù)計(jì)投資會(huì)相對(duì)理性。主要兩個(gè)方面原因：一是從房企端看，預(yù)計(jì)下半年金融貨幣總體會(huì)延續(xù)寬松，只是邊際放松空間有限，資金面寬松，利率下行，必將推動(dòng)房企保持較高的投資熱情；二是從政府土地供應(yīng)端看，房企下半年獲取優(yōu)質(zhì)土地的機(jī)會(huì)更多。

數(shù)據(jù)顯示，上半年多數(shù)城市推地節(jié)奏較慢，百城住宅用地推出面積占全年供應(yīng)計(jì)劃的36.1%，較去年同期下降了5.9個(gè)百分點(diǎn)，因此相信下半年百城住宅用地供應(yīng)總量將高于上半年，房企保持較高投資熱度的同時(shí)，也會(huì)相對(duì)理性。 

彬韋：我判斷下半年買地依然會(huì)很活躍。主要競(jìng)爭(zhēng)在一二線城市，特別是長(zhǎng)三角和珠三角。今年部分一二線城市房屋售價(jià)明顯上升，這也是一個(gè)重大動(dòng)因。另外，頭部房企銷售回款情況很不錯(cuò)，這包括民企、央企，它們都會(huì)踴躍拿地的。

仲鈺：未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)只有兩個(gè)市場(chǎng)，都市圈與非都市圈，都市圈增長(zhǎng)、非都市圈下降。人口逐漸向都市圈及中心城市聚集，房企也聚焦熱點(diǎn)城市。同時(shí)在貨幣貶值預(yù)期下，房地產(chǎn)仍是財(cái)富保值的預(yù)期邏輯。下半年房企將謹(jǐn)慎樂(lè)觀，對(duì)優(yōu)質(zhì)土地會(huì)更偏激進(jìn)，對(duì)劣質(zhì)土地退避三舍，對(duì)價(jià)格上漲有一定預(yù)期，但對(duì)溢價(jià)率保持警惕。

黃瑜：下半年，房企在拿地投資上應(yīng)保持理性拿地，量入為出，適度控制投資強(qiáng)度，不拿地王，尤其短期償債壓力較大的房企；聚焦中心城市和城市群，深耕既有區(qū)域的同時(shí)，關(guān)注城市輪動(dòng)帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，最大化贏得城市發(fā)展紅利。