（記者 袁秀麗）2020年樓市的步伐有點(diǎn)“亂”，從年初新冠肺炎疫情下的錯愕、停頓，到后期的逐步調(diào)整，直至加速“奔跑”。從政策層面看，上半年，在“房住不炒”定位下，行業(yè)資金環(huán)境較為寬松，但房地產(chǎn)領(lǐng)域金融監(jiān)管依然從嚴(yán)。地方政府因城施策更加靈活，陸續(xù)從供需兩端出臺房地產(chǎn)扶持政策，但仍堅(jiān)守“限購”“限貸”底線。
值得關(guān)注的是，城市分化正在加速，在一些城市恢復(fù)力度較弱的同時，東莞“秒光”、杭州“萬人搶房”的信息不斷傳來。在業(yè)內(nèi)人士看來，此類現(xiàn)象也是招致6月底以來，部分城市調(diào)控收緊的根本原因，而下半年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整通道的概率較大，不僅城市間出現(xiàn)分化，企業(yè)間的兩極分化也將更加明顯。
寧波、杭州、東莞等熱點(diǎn)地區(qū)調(diào)控升級
7月6日，寧波市聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》對當(dāng)前偏熱的房地產(chǎn)市場進(jìn)行“降溫”。該通知提出了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的“十條”新政，包括保持土地市場平穩(wěn)、擴(kuò)大限購范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場銷售管理等。
對此，某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，寧波調(diào)控收緊實(shí)際上反映了今年上半年部分城市房價、地價等依然偏熱的現(xiàn)象。雖然全國市場以降溫為特征，但部分東部沿海城市依然顯現(xiàn)出樓市升溫過快的跡象，寧波、杭州、東莞、深圳等地甚至出現(xiàn)了“炒房”。從穩(wěn)預(yù)期的角度出發(fā)，必須對此類市場積極進(jìn)行管控。
事實(shí)上，近期包括杭州、東莞等在內(nèi)房價明顯上漲的城市，其房地產(chǎn)約束性調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)加碼。
7月2日，東莞為了加大力度打擊捂盤惜售行為，嚴(yán)格規(guī)范商品住房認(rèn)購行為，要求從8月1日起，對申請預(yù)售的商品住房項(xiàng)目提出新規(guī)定，其中要求總建筑面積3萬平方米及以下的，須一次性申請預(yù)售；尾期建筑面積低于3萬平方米的，也須一次性申請預(yù)售。
同日，杭州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)要求的通知》，明確提出支持自住需求，抑制投機(jī)炒房。其中規(guī)定，以高層次人才家庭優(yōu)先購房方式取得的住房，自商品住房合同網(wǎng)簽備案之日起，5年內(nèi)不得上市交易。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從杭州的人才購房限售、寧波的限購政策升級，進(jìn)一步說明部分城市非但不會松綁購房政策，反而會進(jìn)一步加碼。也就是說，當(dāng)前政策調(diào)控依然是以“房住不炒”為前提的，若出現(xiàn)房產(chǎn)炒作等現(xiàn)象，政策升級和收緊都是大概率事件。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析稱，如果說2020年上半年房地產(chǎn)調(diào)控以寬松刺激為主，那么現(xiàn)在隨著部分城市房價明顯上漲，調(diào)控也開始收緊了。
不過，張大偉認(rèn)為，到目前為止，以東莞、杭州為代表的收緊政策，更多只是“撓癢”樓市，因?yàn)閮H是針對搖號、限價政策做調(diào)整，并沒有影響市場的購房杠桿。
上半年政策整體寬松，區(qū)域樓市冷熱分化
從上半年房地產(chǎn)政策走勢來看，據(jù)中指研究院發(fā)布的《2020上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)&下半年趨勢展望》顯示，2020年伊始，在疫情的沖擊下，房地產(chǎn)市場量價短期均有所回落，尤其是成交量，新房、二手房均出現(xiàn)近年來最大同比降幅。為此，3月以來，央行多次降息，地方政府因城施策更加靈活，從供需兩端出臺房地產(chǎn)扶持政策。
然而，調(diào)控政策雖然整體呈邊際性改善態(tài)勢，但仍在堅(jiān)守“限購”、“限貸”等主體調(diào)控底線，需求端政策更多從放寬人口落戶、降低人才引進(jìn)門檻、加大購房補(bǔ)貼等方面落實(shí)。
對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任、中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心秦虹也認(rèn)為，人才政策主要是通過降低落戶的門檻和購房補(bǔ)貼政策來刺激需求。所以因城施策最大的空間是在供給端，房地產(chǎn)需求端的政策是非常有限的。
對于上半年度房地產(chǎn)政策，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜總結(jié)稱， 根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，2020年上半年100個城市出臺調(diào)控政策673條，同比增長78%，其中57%的政策與疫情相關(guān)，政策主要集中在租金減免、就業(yè)社保和財(cái)政金融等方面。但是從中央到地方一再強(qiáng)調(diào)房住不炒的定位，房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍然從嚴(yán)。
在相對寬松的政策下，目前市場仍處于恢復(fù)階段。對此黃瑜表示，據(jù)中指數(shù)據(jù)庫監(jiān)測，上半年150個重點(diǎn)城市新開樓盤4277個，受疫情影響，新開盤數(shù)量為近年最低。150個重點(diǎn)城市新房項(xiàng)目累計(jì)成交159萬套，同比下降近兩成。與些同時，上半年房企的目標(biāo)完成率平均達(dá)到41.1%。
另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，就區(qū)域而言，長三角區(qū)域樓市復(fù)蘇明顯，上半年區(qū)域房價累計(jì)上漲2.72%，較去年同期擴(kuò)大1.66個百分點(diǎn)。京津冀和山東半島累計(jì)表現(xiàn)均為近五年首跌，市場恢復(fù)力度相對較弱。
具體到城市來看，黃瑜分析表示，上半年，因受疫情沖擊，不同城市房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)調(diào)整，但受城市基本面和房地產(chǎn)市場發(fā)展階段等因素影響，城市市場分化行情愈加明顯，部分熱點(diǎn)城市需求回升動力較強(qiáng)，樓盤成交套均價小幅上漲；其中，東莞“秒光”、杭州“萬人搶房”是招致6月底以來，調(diào)控收緊的根本原因。
預(yù)期分化仍會加劇，市場或?qū)⑻幱谡{(diào)整通道
對于下半年市場，中指研究院預(yù)計(jì)，在堅(jiān)持“房住不炒”定位不變的情況下，為遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化，短期金融監(jiān)管或?qū)⑨槍π在厙?yán)。加上前期積壓的需求已連續(xù)較快釋放，市場需求入市節(jié)奏或?qū)⒂兴啪?。同時，下半年國內(nèi)疫情發(fā)展及經(jīng)濟(jì)走向仍存在一定的不確定性，進(jìn)而將制約市場規(guī)模反彈力度，市場處于調(diào)整通道的概率較大。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來，城市分化加劇，投資重心將向需求具備長期支撐力的熱點(diǎn)城市聚焦。
不過，中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究總監(jiān)曹晶晶分析認(rèn)為，今年長三角東部城市群整體回升節(jié)奏比較快，
未來城市和區(qū)域之間輪動傳導(dǎo)的特征依然會存在，對于房企來說，應(yīng)關(guān)注城市周期的時間差，以獲得更多的利潤。
事實(shí)上，不僅城市間出現(xiàn)分化，企業(yè)間的兩極分化也更加明顯。中指風(fēng)險測評監(jiān)測240家房企結(jié)果顯示，目前有105家企業(yè)抗風(fēng)險能力較強(qiáng)，35家房企的抗風(fēng)險能力相對較弱。
對此，秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)未來的波動是不可避免的，從長遠(yuǎn)來看，最重要的是房企如何實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，從過去的增量到關(guān)注存量，從過去關(guān)注產(chǎn)品到未來關(guān)注服務(wù)，從過去單一到如何實(shí)現(xiàn)多元化，從過去只注重開發(fā)到如何關(guān)注經(jīng)營等等。
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