近兩年，土地市場的分化十分明顯，一二線城市尤其是強(qiáng)省會城市的土地收入高漲，成為土地市場的主角。
第一財經(jīng)記者梳理了 26 個省會 ( 自治區(qū)首府 ) 城市 GDP 占全省比重、房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重，發(fā)現(xiàn)西北、東北的省會城市房產(chǎn)占比較高，東南沿海的省會占比較低；同時，大多數(shù)省會城市的房地產(chǎn)投資首位度高于 GDP 首位度。
需要說明的是，各個省會城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)主要根據(jù)各地統(tǒng)計公報、公開數(shù)據(jù)整理統(tǒng)計，個別城市的數(shù)據(jù)根據(jù)歷史數(shù)據(jù)與 2019 年的增幅測算得出；拉薩數(shù)據(jù)不詳，故未納入統(tǒng)計；西寧 2019 年的 GDP 具體數(shù)據(jù)尚未揭曉，因此其 GDP 首位度采用的是 2018 年數(shù)據(jù)。
26 個省會 ( 自治區(qū)首府 ) 城市房地產(chǎn)首位度 ( 房開投資、GDP 單位：億元 )
8 省城房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重超 50%
上述 26 城中，有 15 個城市去年房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過 1000 億元，其中超過 2000 億元的共 8 個，分別是杭州、鄭州、廣州、武漢、成都、南京、西安和昆明，杭州、鄭州、廣州三城更是超過了 3000 億元。
杭州以 3397.27 億元在 26 城中位居榜首。杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資多，與其近年來土地出讓金規(guī)模大有關(guān)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017 年杭州土地出讓金首次超過 2000 億元，2018 年達(dá) 2501 億元，2019 年進(jìn)一步增加至 2836 億元，繼續(xù)在全國各大城市中領(lǐng)跑。
一般來說，土地購置費投資占房開投資的占比較大。比如南寧發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019 年土地購置費投資達(dá) 671.89 億元，同比增長 69.2%，占房開投資總額的 46%，對房開投資增長的貢獻(xiàn)率達(dá) 77.5%，是支撐南寧市 2019 年房開投資增速快速增長的根本原因。
近幾年，包括杭州、鄭州、廣州、武漢、成都、南京等城市的土地出讓金都比較高，這些城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資總量也就比較大。
26 城中，還有 10 個城市的房開投資低于 1000 億元。這些城市主要是分布在西部人口較少的省份，以及東北、中部地區(qū)、東部的海南。
從 26 城房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省比重來看，有 13 個城市該比重超過了 40%，其中 8 個城市的占比超過了所在省份的一半，分別是西寧、銀川、長春、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明。從區(qū)域分布來看，主要在西北、東北地區(qū)。
西寧 ( 71.6% ) 和銀川 ( 68.3% ) 位居前二，這與其所在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)格局有關(guān)。青海、寧夏這兩個省份地廣人稀、經(jīng)濟(jì)總量比較小，另外受自然地理條件的限制，省會城市集聚的人口、經(jīng)濟(jì)體量占全省份的比重自然會比較高。比如銀川占寧夏的 GDP 比重就超過了一半，西寧的這一比重也在 45% 左右。
長春和哈爾濱這兩個東北省會城市的放開投資占全省比重也超過了 60%，位列三、四位。其中的一個重要因素在于，東北地區(qū)以能源重化產(chǎn)業(yè)為主，近幾年下行壓力較大。
吉林大學(xué)東北亞研究院教授衣保中對第一財經(jīng)記者分析，房地產(chǎn)開發(fā)是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢緊密相關(guān)的，東北的產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，因此房地產(chǎn)也沒有人口和城市化做支撐。尤其是東北的大多數(shù)中小城市，沒有多少剛性需求，整體盈利空間也比較小。
根據(jù)住建部發(fā)布的歷年城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒，第一財經(jīng)記者對東北 86 個城市從 2008 年到 2018 年的城區(qū)常住人口變化進(jìn)行了統(tǒng)計 ( 期間一些縣級市撤縣設(shè)區(qū)，一些地方新設(shè)縣級市，這些城市沒有納入統(tǒng)計 ) ，10 年間東北三省共有 37 個城市出現(xiàn)城區(qū)常住人口減少，占統(tǒng)計城市的 43%。其中減少幅度較大的城市有鶴崗、肇東、雞西、公主嶺、龍井、鞍山、撫順、海城、本溪等地。
相比中小城市，東北的四個副省級城市仍處于人口流入、城市擴(kuò)張的過程中，因此這些城市的開發(fā)投資占全省的比重也會比較高。除了長春和哈爾濱，遼寧擁有省會沈陽和計劃單列市大連這兩個副省級城市，沈陽的房開投資占全省比重達(dá) 41.5%，但再加上大連，占比也能達(dá)到全省的三分之二左右。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對第一財經(jīng)記者分析，過去中小城市落戶比較容易，但是這兩年隨著落戶政策的放開放寬，東北的幾個副省級城市的落戶門檻已經(jīng)很低，因此在目前東北中小城市的人口外流中，一部分是流向東南沿海，另一部分則留主要流向了東北的四個副省級城市。
此外，西安和武漢的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比也比較高。作為大區(qū)中心城市以及全國高教重鎮(zhèn)，西安和武漢在所在省份一直處于 " 一城獨大 " 的地位，省內(nèi)其他地市與省會有相當(dāng)大的距離。
省會成為樓市布局重點
東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的大部分省會城市，在所在省份的房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度要低不少。
數(shù)據(jù)顯示，26 城中，共有 8 個城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省的比重低于 1/3，分別是福州、杭州、合肥、南京、廣州、石家莊、濟(jì)南、呼和浩特。
其中濟(jì)南、廣州、南京、杭州和福州所在的省份不止有省會一個中心城市，而是呈現(xiàn) "
雙子星 " 或 " 多子星 " 格局，比如山東有濟(jì)南和青島，江蘇有南京、蘇州和無錫，浙江有杭州、寧波和溫州，福建有福州和廈門，廣東有廣州、深圳、佛山和東莞。
正因為有多個中心城市，省會城市不是 " 一城獨大 "，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資占比也比較低。同樣的情況還出現(xiàn)在西部省份內(nèi)蒙古，其首府呼和浩特市的 GDP 總量并不突出，在區(qū)內(nèi)排在鄂爾多斯之后，位居第二，與第三的包頭差不多，因此呼和浩特的房開投資占比也比較低。
房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度與 GDP 首位度是緊密相關(guān)的，一般來說，GDP 首位度高的城市，房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度也高。并且，大部分省會城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資首位度超過了 GDP 的首位度。數(shù)據(jù)顯示，26 城中，有 24 個城市的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過了 GDP 占比，其中西寧、哈爾濱、西安、武漢、烏魯木齊、昆明、鄭州等的房地產(chǎn)開發(fā)投資占比超過 GDP 占比達(dá) 20 個百分點以上。
湖北省社科院研究員彭智敏對第一財經(jīng)記者分析，省會城市一般房價更高，比如武漢房價就是省內(nèi)一般市縣的好幾倍，因此省會城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額度一般也會比較高，通常會比 GDP 占全省的比重高不少。
另一方面，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)正在發(fā)生深刻變化，中心城市和城市群正成為承載發(fā)展要素的主要空間形式。在做大做強(qiáng)中心城市的過程中，各地都在積極放開、放寬落戶限制，吸引人才、人口。從人口落戶的實際情況來看，在一線城市容不下，三四線、中小城市吸引力又偏弱的情況下，強(qiáng)二線城市尤其是省會城市將成為未來人口聚集的主戰(zhàn)場。
反應(yīng)在土地市場上，省會城市成為土地市場的重心和熱點。2019 年，除了杭州土地出讓金繼續(xù)領(lǐng)跑外，數(shù)據(jù)顯示南京的賣地收入達(dá)到了 1696.8 億元，同比增長 77.32%，福州增幅為 63.37%，昆明為 59.85%，武漢為 27.89%。去年土地出讓金額沒有超過 1000 億元的城市中，合肥土地出讓收入增長了 33.32%，長沙增長了 33.75%，貴陽增長了 52%。
張大偉說，目前中小城市、農(nóng)村的人口持續(xù)向大城市、都市圈集聚，這其中自然包括省會城市，這些城市也成為開發(fā)商聚焦和開拓的重點。
免責(zé)聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉(zhuǎn)載自其它媒體，轉(zhuǎn)載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負(fù)責(zé)。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權(quán)以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
