在疫情的特殊影響下，逐漸恢復(fù)元?dú)獾姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)也扎堆出現(xiàn)了一系列罕見(jiàn)現(xiàn)象。
一線城市房?jī)r(jià)“齊步漲”
許久未能在房?jī)r(jià)上“統(tǒng)一腳步”的一線城市，5月份罕見(jiàn)出現(xiàn)同一走勢(shì)。
無(wú)論是新房還是二手房?jī)r(jià)格，均全線上漲。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京、上海、廣州和深圳新房?jī)r(jià)格分別上漲0.5%、0.8%、0.3%和0.6%。
從二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。
近兩年二手房?jī)r(jià)處于下行通道的北京，5月份二手房?jī)r(jià)以1.8%的環(huán)比漲幅“力壓”深圳，“領(lǐng)漲”全國(guó)。
雖然都叫一線城市，但北上廣深四個(gè)城市其實(shí)各有特點(diǎn)，各自執(zhí)行的房地產(chǎn)政策也差異很大，此番為何會(huì)出現(xiàn)“一齊上漲”的情形呢？
其實(shí)不外乎三個(gè)因素的推動(dòng)：積壓需求的集中釋放、學(xué)區(qū)房熱的助推以及豪宅項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性拉動(dòng)。
以北京為例，北京是全國(guó)防疫管控最為嚴(yán)格的地區(qū)之一，在成都、長(zhǎng)沙等地市民已經(jīng)可以擼串、逛夜市的時(shí)候，北京仍然處于一級(jí)戒備狀態(tài)。超長(zhǎng)時(shí)間的防疫周期，讓房屋線下帶看、簽約等推遲時(shí)間較長(zhǎng)，這也導(dǎo)致其需求釋放更為集中。
其次是北京西城區(qū)的學(xué)區(qū)房新政。西城區(qū)是北京“城六區(qū)”中最后一個(gè)實(shí)施“多校劃片”的區(qū)域。
新政為7月31日前買(mǎi)房落戶的適齡兒童家庭留了最后一個(gè)“窗口”，于是“末班車(chē)效應(yīng)”導(dǎo)致5月份西城區(qū)二手房，特別是學(xué)區(qū)房交易井噴。
豪宅市場(chǎng)同樣火熱。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，5月份北京豪宅（千萬(wàn)元級(jí)，150平方米以上）成交延期“爆發(fā)”，成交量達(dá)到2018年1月以來(lái)單月最高記錄，環(huán)比增長(zhǎng)57.8%，同比增長(zhǎng)96.4%。
需要注意，這并不意味著北京樓市就會(huì)持續(xù)出現(xiàn)大幅升溫。
在四個(gè)一線城市中，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策最為嚴(yán)厲，如限購(gòu)、“認(rèn)房又認(rèn)貸”、商住房政策等，限制了大量需求，特別是改善性需求。買(mǎi)房也不再是穩(wěn)賺不賠。過(guò)去兩年在北京買(mǎi)了房的人，大都有幾十到上百萬(wàn)不等的“虧損”。
多地新房現(xiàn)“萬(wàn)人搖”
近月來(lái)，杭州、南京、成都等熱點(diǎn)城市屢屢出現(xiàn)“萬(wàn)人搶房”現(xiàn)象。
5月末，杭州遠(yuǎn)洋西溪公館項(xiàng)目取得959套房源預(yù)售證，吸引近6萬(wàn)人報(bào)名搖號(hào)，項(xiàng)目中簽率低至1.23%。
6月初，南京江畔都會(huì)上城新推出的223套房源，吸引了1.3萬(wàn)組買(mǎi)房人搖號(hào)，整體中簽率僅1.7%，平均57人搶一套房。
西部城市成都，今年前4個(gè)月已出現(xiàn)了6個(gè)“萬(wàn)人搖”樓盤(pán)，累計(jì)近11.2萬(wàn)人次報(bào)名和搖號(hào)。
如4月份的川發(fā)天府上城，出現(xiàn)了4萬(wàn)多人爭(zhēng)搶786套房源的現(xiàn)象。另一個(gè)項(xiàng)目，凱德卓錦萬(wàn)黛，有超過(guò)2.2萬(wàn)人搖號(hào)，中簽率僅0.85%。
“萬(wàn)人搖”背后自然有樓市需求的恢復(fù)和升溫，但更重要的是一二手房?jī)r(jià)倒掛的問(wèn)題。這些引發(fā)萬(wàn)人搶房的樓盤(pán)售價(jià)因?yàn)樾路肯迌r(jià)等原因，大都明顯低于周邊在售二手房?jī)r(jià)。“買(mǎi)到就賺一輛豪車(chē)”，這種穩(wěn)賺不賠的買(mǎi)賣(mài)自然吸引有購(gòu)房資格者蜂擁而入。
“瘋狂”的學(xué)區(qū)房
最近幾個(gè)月，在北京、深圳等地，圍繞“學(xué)區(qū)房”已經(jīng)接連發(fā)生不少“怪事”。
深圳此前曝出“8個(gè)小區(qū)學(xué)位被降級(jí)，業(yè)主下跪！”的新聞。據(jù)報(bào)道，深圳市福田區(qū)8個(gè)小區(qū)業(yè)主今年遞交的“小升初”申請(qǐng)被深圳高級(jí)中學(xué)南校區(qū)駁回。理由是房產(chǎn)證用途一欄寫(xiě)的不是商品房，而是單身公寓。孩子入學(xué)積分認(rèn)定的基礎(chǔ)分從80分降至70分。激烈競(jìng)爭(zhēng)中，分值下降很可能讓孩子無(wú)緣入學(xué)，隨后，不少家長(zhǎng)集中維權(quán)。
6月12日，福田區(qū)政府發(fā)布《福田區(qū)關(guān)于近期學(xué)位問(wèn)題的情況通報(bào)》稱(chēng)：在6月1日所謂“跪求學(xué)位”的7人中，沒(méi)有一人今年有孩子需申請(qǐng)學(xué)位。經(jīng)初步調(diào)查，前期造成人員反復(fù)聚集的小區(qū)和片區(qū)，存在有人借所謂“名校學(xué)位”炒作以抬高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象。公安機(jī)關(guān)對(duì)煽動(dòng)和參與違法聚集的2名房地產(chǎn)中介人員已依法作出治安處罰。
此后深圳又傳出 “隔一條街，房子單價(jià)差8萬(wàn)”的消息，引發(fā)人們對(duì)學(xué)區(qū)房再度關(guān)注。
一位深圳市民稱(chēng)，其所在片區(qū)的百花園小區(qū)和園中園小區(qū)，兩個(gè)小區(qū)僅僅只相隔一條馬路，卻因各自所屬的學(xué)區(qū)不同，同等戶型面積的房源單價(jià)差高達(dá)8萬(wàn)元。
北京也有類(lèi)似的新聞。同等戶型面積的房子，因?yàn)檫M(jìn)入名校的學(xué)區(qū)劃片當(dāng)中，一夜之間身價(jià)暴漲。
今年北京三帆附小的登記入學(xué)范圍新增了兩棟樓：華尊大廈和華龍大廈。消息落地，這兩棟樓的二手房報(bào)價(jià)應(yīng)聲大漲，其中，一套房掛牌價(jià)直升700萬(wàn)元。
學(xué)區(qū)房異動(dòng)的背后依然是教育資源不均衡的問(wèn)題。分析人士指出，今年“學(xué)區(qū)房”問(wèn)題格外突出，一方面與近兩年出生人口上升有關(guān)，優(yōu)質(zhì)教育資源供需更趨緊張；另一方面，海外疫情的蔓延，也讓一些過(guò)去選擇或者打算選擇國(guó)際學(xué)校的家長(zhǎng)將視線轉(zhuǎn)回國(guó)內(nèi)，加劇了競(jìng)爭(zhēng)。
房?jī)r(jià)上漲但房租下跌
5月份還有一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象就是房?jī)r(jià)與房租的背離。
相信不少房東今年都被迫調(diào)降了租金。北京朝陽(yáng)區(qū)一位租賃中介經(jīng)紀(jì)人表示，疫情以來(lái)，房子不好租了，不少業(yè)主月租金降了500-600元都租不出去?，F(xiàn)在公司接的委托單子，都要求兩個(gè)月的空置期，續(xù)約單不僅要求業(yè)主調(diào)降租金，還要簽署免責(zé)協(xié)議，一旦租戶不續(xù)約，合同自動(dòng)結(jié)束。
諸葛找房發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，全國(guó)20個(gè)大中城市租金掛牌均價(jià)為43.57元/平方米/月，環(huán)比微降0.95%，同比下降1.56%，同環(huán)比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。官方發(fā)布的物價(jià)數(shù)據(jù)也顯示，5月份租賃房房租環(huán)比下跌0.1%，同比跌0.3%。
但同月，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)保持升勢(shì)，且一二三線城市漲幅均有所擴(kuò)大。
為啥房?jī)r(jià)漲房租跌？
疫情加劇經(jīng)濟(jì)下行的壓力，這也是導(dǎo)致房租下跌的直接原因。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，租賃市場(chǎng)的活躍度與就業(yè)環(huán)境息息相關(guān)。疫情中，許多行業(yè)受到重創(chuàng)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，不乏降薪、裁員，甚至破產(chǎn)倒閉，這也導(dǎo)致部分企業(yè)或個(gè)人無(wú)力支付高昂房租。
而房?jī)r(jià)上漲主要受到貨幣的支撐。中泰證券研究所首席策略分析師陳龍指出，寬松的貨幣政策（影響貼現(xiàn)率下降）對(duì)短期的房?jī)r(jià)形成支撐，尤其是區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的地區(qū)（地段的稀缺性）房?jī)r(jià)下滑壓力與動(dòng)機(jī)更弱，甚至出現(xiàn)不跌反升的現(xiàn)象。
全球房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了許多相似的瓶頸。經(jīng)濟(jì)遭遇重創(chuàng)，但地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格卻表現(xiàn)堅(jiān)挺，部分國(guó)家甚至出現(xiàn)的持續(xù)上升的跡象。
英國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)4月份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值環(huán)比下滑20.4%，為1997年有月度記錄以來(lái)最大跌幅，但英國(guó)的房?jī)r(jià)卻依然堅(jiān)挺。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，英國(guó)樓市重啟后的銷(xiāo)售反彈，超出了大多數(shù)分析師的預(yù)測(cè)。
這些怪現(xiàn)象的背后是一個(gè)事實(shí)：樓市已經(jīng)逐步恢復(fù)到疫情前的水平。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額規(guī)模已與2019年同期相當(dāng)，銷(xiāo)售、開(kāi)工、土地等單月同比指標(biāo)也已實(shí)現(xiàn)“回正”。
但也沒(méi)有必要過(guò)度憂慮，因?yàn)楹芏喱F(xiàn)象都是由積壓需求集中入市這一疫情下的特殊因素推動(dòng)的，當(dāng)需求釋放得差不多了，樓市熱度自然會(huì)回落，目前“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)并沒(méi)有發(fā)生改變，房?jī)r(jià)并不具備全面上漲的基礎(chǔ)。
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