債務，自從市場經(jīng)濟確立以來，沒有不負債的房企，合理的債務配置會讓房企更良性發(fā)展。富力地產(chǎn)，一家低調的“舊改之王”正在土地購置、舊改、酒店“三駕馬車”的拉動下，去負債、拓城更、穩(wěn)現(xiàn)金。
中新經(jīng)緯客戶端6月12日電 2020年是房企償債高峰期，恰逢疫情突然而至，讓不少企業(yè)措手不及。有數(shù)據(jù)顯示，今年來已有超200家房企破產(chǎn)。
行業(yè)普遍差錢之下，穆迪一則調降評級的消息，把富力地產(chǎn)推上“風口浪尖”。
可控的壓頂“短債”？
穆迪將富力地產(chǎn)評級從“Ba3”降至“B1”。穆迪認為，“該公司現(xiàn)金流疲軟，且未來12-18個月的再融資需求較大”。實際上，近期穆迪對于整體中資企業(yè)都較為悲觀，對于房企也不例外，富力僅僅是眾多被降級企業(yè)中的一間。外界質疑未免有些反應過度。
對比另一家國際評級機構，標普給予的評價是：“由于富力地產(chǎn)積極再融資、額度的批準以及在岸資本市場的強大地位，富力地產(chǎn)不太可能遭遇流動性緊縮，目前流動性緊張狀況將逐步得到緩解。”
今年來，富力地產(chǎn)先后發(fā)行了7億元超短融、4億美元的優(yōu)先票據(jù)以及10億元的境內公司債。此外，公司手頭還有超過180億元的中長期債券額度可供使用。2019年末富力地產(chǎn)持有現(xiàn)金為384.4億元，未使用銀行授信約1200億元。在下半年不發(fā)行新債券的情況下，不使用銀行授信，富力地產(chǎn)也基本能償還今年所有債務。
雖然富力過去的短債指標偏弱，但由于新增的中長期債券額度充足，將有助于降低及改善未來的短債指標。
與其它行業(yè)不同，房地產(chǎn)是個典型的高負債行業(yè)。有觀點認為，負債率增速幾乎和房企銷售額增速成正比。該報道援引彭博的數(shù)據(jù)，恒大凈負債在過去五年中翻了兩番，達到約5220億元，而其財務杠桿率則是行業(yè)平均水平的兩倍多，卻在2016年成就了銷售冠軍。
美國百年知名財經(jīng)雜志《巴倫周刊》近期發(fā)文稱，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展動能正在改善，提振了開發(fā)商的債券。報道稱，有關中國企業(yè)債務危機的傳言可能被過度夸大了，中國房地產(chǎn)市場似乎有其自身的邏輯。
有文章指出，近幾年房企會通過合作開發(fā)壓低杠桿，從而降低企業(yè)凈負債率。知名地產(chǎn)分析師嚴躍進認同上述觀點，他對中新經(jīng)緯客戶端表示，“合作開發(fā)既是為了更好的融資和合作，也是為了財務方面的優(yōu)化。這種模式確實可以通過此類凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)的調整，使得此類凈負債的數(shù)據(jù)降低。”
富力地產(chǎn)管理層表示，公司更注重利潤，無論是合聯(lián)營項目還是少數(shù)股東權益都非常少，項目基本都由富力全資持股，因此也失去了隱藏債務、美化報表的機會。
穩(wěn)領“城市更新”新時代
我國樓市早已邁入存量時代，不少城市大力開展城市更新項目，房企紛紛涌入。包括華潤、保利、華僑城、萬科、佳兆業(yè)、祥源控股等房企均加速布局。被稱為“舊改專家”的富力地產(chǎn)，早早站上浪潮“風口”。
截至2019年底，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目超過70個，規(guī)劃總建筑面積超過7060.5平方米，預計通過城市更新項目轉化的潛在土地儲備建筑面積超過4000萬平方米。其中，預計兩年內通過城市更新轉化的土儲面積將達1000萬平方米，相當于2000億元可售貨值。
中國人民大學國發(fā)院城市更新研究中心主任秦虹對中新經(jīng)緯客戶端表示，核心城市怎么能夠再發(fā)展，不走外延式這種擴張道路，就是要靠城市更新，通過城市更新再造城市發(fā)展的新機會，用新理念帶動城市發(fā)展新增長，核心城市強大了，和周邊的城市才能有效地協(xié)同發(fā)展。
時代中國董事會主席岑釗雄曾公開表示，城市更新是房企未來盈利的重要保障，“城市更新業(yè)務在轉化開發(fā)用地和實際開發(fā)利用兩個階段的利潤率都很可觀”。
由于城市更新項目所在地塊往往是舊村、舊居、舊廠房，已經(jīng)成為城區(qū)的重要組成部分，還涉及土地確權、居民安置等，所以對于房企而言，前期要投入大量資金，而且資金周轉周期長。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經(jīng)緯客戶端介紹道，一般新房最快9個月可回收相關款項，城市更新項目一般周期在3-10年。富力前期積累的城市更新項目，可轉化大量潛在的土地儲備，已逐步進入收獲期。
根據(jù)秦虹提供的數(shù)據(jù)顯示，這幾年北京商辦物業(yè)等市場化更新投資的規(guī)模每年是410億左右，上海每年為420億左右，深圳是綜合型的，包括老舊小區(qū)改造、重組改造等每年達1012億左右。此外，國家有16萬個老舊小區(qū)要改，去年改了1.9萬個，今年要改3.9萬個。
據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，富力地產(chǎn)已簽約的合作城市更新項目中，一二線城市面積占比92%，大灣區(qū)面積占比60%。富力地產(chǎn)預計的兩年內轉換可售面積約1000萬平方米(相當于人民幣2,000億元可售貨值)。
嚴躍進指出，“開發(fā)商做城市更新項目關鍵得有耐心和科學的開發(fā)理念，落實每個利益攸關者的相關問題。而且要對項目未來的盈利有一個精準的預測，才能有的放矢。”
富力地產(chǎn)計劃今年加快城市更新步伐，為更低成本鎖定戰(zhàn)略性土地儲備提供機會。管理層方面表示，隨著富力地產(chǎn)重新向一二線核心市場靠攏，能級結構和土儲質量的改善將推動公司業(yè)績的穩(wěn)健增長，城市更新業(yè)務的持續(xù)發(fā)力也為富力地產(chǎn)重新打開增長空間。
除了城市更新項目，富力地產(chǎn)還堅持多元化跨界發(fā)展，并擴大酒店業(yè)務、增加投資性物業(yè)及物流倉儲。有業(yè)內人士指出，酒店資產(chǎn)具有良好的保值、增值功能，既可以長期持有，在需要現(xiàn)金時又可以將其用于融資。2019年，富力地產(chǎn)來自非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的營業(yè)額為111.2億元，同比增長6%。
優(yōu)化負債結構“降”是共識
即便業(yè)務有序推進，富力地產(chǎn)方面仍意識到負債問題，并對公司未來債務作出新優(yōu)化。富力地產(chǎn)管理層表示，2020年公司銷售策略，以去庫存、加快去化舊貨、存貨為主，并推動線上銷售。
管理層目標在2020年內將凈負債率在目前的水平下，再下降15%到185%以內；并目標3年左右，將凈資產(chǎn)負債率降到150%以內。
此外，富力地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)直播商機，與主持人李湘聯(lián)手線上賣房。從業(yè)績來看，富力地產(chǎn)4月、5月份權益銷售收入環(huán)比均增長15%。
分析人士指出，房企主動降負債的做法，是為了有更大的資金回旋余地。富力地產(chǎn)通過線上直播“增肌”，也顯現(xiàn)公司管理層決策的前瞻性與正確性。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊曾表示，二十多年來，通過高杠桿、高負債、高周轉實現(xiàn)快速發(fā)展，是行業(yè)發(fā)展的常態(tài)之一。
不少房企在2019年年報披露，報告期內大幅降低了負債率。恒大、佳兆業(yè)、新城控股、融創(chuàng)中國、泰禾等排名前20位的房企更是把“降負債”作為發(fā)展重點。
與此同時，這些房企普遍調低了2020年銷售目標。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，規(guī)模與負債確實難以平衡，擴大規(guī)模往往會帶來成本的上升，從而使得負債率提升；注重資金的安全性，則對規(guī)模擴張有一定的影響。
綜上所述，富力地產(chǎn)在土地購置、舊改、酒店“三駕馬車”的拉動下，良性去杠桿，平衡利潤與負債，從而使公司業(yè)績穩(wěn)步攀升。
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