2020年正處盛夏，中小房企卻感覺寒意陣陣。
時代周報記者統(tǒng)計人民法院公告網(wǎng)，截至2020年6月8日，今年房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)達210家，平均每天都有1.3家房企申請破產(chǎn)。從目前來看，宣布破產(chǎn)的房企主要以三四線的中小型房企為主。
市場的轉向，以及行業(yè)的競爭，讓一些中小房企站在了生死邊緣，上市是關鍵一戰(zhàn)。
“中小房企都希望通過上市融到一筆錢，通過上市公司平臺繼續(xù)融資，借新還舊，擴大規(guī)模，以此來穿越行業(yè)周期。”6月5日，蘇寧金融研究院研究員陳嘉寧向時代周報記者表示。
6月3日晚間，唯一未上市的千億企業(yè)祥生控股向港交所提交上市申請。
今年2月底以來，已有鵬潤控股、金輝控股、上坤地產(chǎn)、領地控股、中國文旅、三巽控股、港龍中國地產(chǎn)、實地地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)等10家內(nèi)地房企遞表申請在港上市。
除上述已向港交所遞表的房企，安徽文一地產(chǎn)與成都合能集團也傳出正在做赴港上市準備工作的消息。
對于這些中小房企而言，成功上市，決定了公司能否實現(xiàn)龍門一躍。
赴港上市波折路
面對市場的種種挑戰(zhàn)，港交所中小房企上市之路越發(fā)波折。
5月31日，在首次遞表失效的第三天，大唐地產(chǎn)迅速二次遞表。
繼4月22日屆滿6個月，申請失效后，5月12日，港龍地產(chǎn)更新招股書，再度發(fā)起IPO沖刺。
4月27日，安徽房企三巽控股在首次遞交的招股書失效10天后，重新向聯(lián)交所遞表。
此前二度遞表的海倫堡、奧山控股在去年底招股書再次失效后，尚未三度征戰(zhàn)港股；成名于安徽的萬創(chuàng)國際，過去3年四度沖擊IPO未果，上市計劃宣告終止。
據(jù)時代周報記者統(tǒng)計，2020年前5個月，僅有東莞小房企匯景控股一家在港上市。而2018年與2019年兩年，在香港上市的房企達18家。
6月6日，匯生國際融資總裁黃立沖向時代周報記者表示，上市申請受到很多因素影響，其中大量工作是需要面對面開展。
黃立沖舉例，如投行或保薦人要到現(xiàn)場對他的供應商、客戶以及相關利益人，進行面對面的訪談和謹慎調(diào)查，而會計師則要到業(yè)務現(xiàn)場對客戶進行審計，疫情讓以上這些工作都很難推進。
同日，一家香港上市房企首席財務官告訴時代周報記者，未能在港上市可能是公司經(jīng)營層面或者內(nèi)部管理存在問題，也有可能是提交的資料不完善。
在他看來，赴港上市核心的步驟是經(jīng)歷港交所的審閱和質(zhì)詢。問題主要涉及公司演變及業(yè)務概況、股本結構、公司治理結構、財務狀況與經(jīng)營業(yè)績等，拿到“無異議函”才可能推進下一步工作。
據(jù)該人士分析，按照以往慣例，幾輪問題后如果出現(xiàn)時間延誤，經(jīng)常會再補充審計，從提交資料到上市敲鐘，基本一年左右。
“目前上市推進緩慢的房企，主要原因可能還是自身業(yè)務發(fā)展問題或者是體量太小。”該人士稱。
資本市場也在發(fā)生轉變，房地產(chǎn)公司的吸引力正在減弱。
4月29日，港交所表示，自2018年4月上市新規(guī)實施以來，84家新經(jīng)濟公司在香港上市，共募集3023億港元，新經(jīng)濟公司融資額占同期香港整個新股市場的50.8%。
6月6日，一名長期關注香港內(nèi)房股的券商人士向時代周報記者指出：“資本市場的資源是有限的，市場沒有擴容背景下，資金更偏好更具發(fā)展前景的新經(jīng)濟公司。目前地產(chǎn)行業(yè)進入下行周期，疊加疫情影響，香港資本市場對房企興趣寥寥。”
上述券商人士表示，失效也不一定是件壞事，如果企業(yè)能在失效后及時提交一份成績更好的招股書，銷售情況和資金成本有所改善，也能在資本市場換取更高估值。
時代周報記者發(fā)現(xiàn)，大唐地產(chǎn)更新后的招股書顯示，凈負債率得到改善，從2019年中期的185.6%降至2019年年末的119.2%。
體量小、負債高
今年以來，排隊上市的房企中，只有祥生一家步入千億元銷售陣營。
2020年1月末，安徽合肥起家的三巽控股擁有36個項目，總土地儲備僅396.43萬平方米，安徽占比高達89%；領地集團高度倚賴四川大本營，90個項目中57個位于四川省內(nèi)。
鵬潤控股被視作是“蠅量級房企”，項目僅有9個，其項目和土地儲備均在白溝新城和高碑店這兩個城市。
截至2019年11月30日，該公司僅擁有建筑面積77.67萬平方米的土地儲備，對大房企而言，這個面積或許只是一個大盤項目體量。
除體量小，高負債也是今年赴港上市房企的共同點之一。
以三巽集團為例，2017―2019年3年間，其資產(chǎn)負債率由132.6%上升至204%，未償還借款總額從5.14億元翻了約3倍，達到17.57億元；借款總額的加權平均實際利率分別為14.9%、14.0%及12.3%，遠超6%―7%的行業(yè)平均水平。
與三巽集團面臨同樣問題的還有港龍地產(chǎn)。
據(jù)招股書，截至2017年、2018年及2019年12月31日以及2020年3月31日，港龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負債比率分別為98.8%、122.1%、172.6%及287.0%；其2019年年底銀行及其他借款加權平均實際利率為8.8%，債務壓力不小。
小體量高負債外，中小房企上市房企還面臨高昂成本。
上述熟悉香港內(nèi)房股的市場券商人士告訴時代周報記者，企業(yè)發(fā)行上市成本包括三部分，即中介機構費用、發(fā)行與交易所費用和推廣輔助費用。
上述三項費用中，中介機構費用較大，在整個上市過程里，券商會收取高昂的費用，基本都在幾千萬元，有些房企光是上市費用就花費了將近上億元。
融資環(huán)境倒逼
事實上，中小房企融資變得更加困難。
上述香港上市房企首席財務官向時代周報記者表示，今年上半年，融資環(huán)境較為友好，各家上市房企都采用多種融資渠道，包括美元債、公司債、中期票據(jù)、超短期融資券以及資產(chǎn)證券化，但未上市的中小房企，則無法通過這些方式融資。
他補充道，中小房企融資手段匱乏，較多中小房企選擇香港上市，通常上市6個月之后，上市發(fā)行人就可以進行新股融資。
對于中小房企而言，上市融到更多的錢只是第一步，更重要的是，能拓展低成本融資渠道，將利息較高的融資兌出去，從而優(yōu)化債務結構。
上述券商人士則表示，中小房企融資通渠道有限，多數(shù)依靠信托融資以及銀行貸款。銀行貸款雖然利息低，但會優(yōu)先規(guī)模房企，申請難度較大；至于銀行信托，成本往往更高，利率通常都在10%以上，高的可達15%。
在海倫堡使用的各種融資方式中，信托資管融資占比較高。
招股書顯示，截至2019年2月底，海倫堡信托及資管融資未償還總額為177.96億元，占總借款總額的58.6%，融資成本在9.5%―13%。
標普在2018年12月的一份評級報告提到，海倫堡逾60%的債務為信托貸款和其他非標融資，政策收緊可能會使該公司比其他同行業(yè)企業(yè)受到的影響更大。
大唐地產(chǎn)的融資渠道也依賴高成本的信托。
最新的招股書顯示，大唐地產(chǎn)有7筆信托融資尚未履行，到期日在2020―2021年，金額總計28.86億元，最高一筆年利率達到了14%。
事實上，即使上市也面臨如估值偏低、認購不足與跌破發(fā)行價等困難。
于1月16日在港交所敲鐘上市的匯景控股，公開發(fā)售部分未獲足額認購，配售部分也僅獲得輕微超額認購，最終以每股1.93港元的下限定價發(fā)售。上市后，匯景控股的股價也長期徘徊在1.9港元/股―2港元/股，最低價為1.85港元/股。
“流血上市不是阻礙。”房企審計人士表示，目前對于一些中小房企而言，最重要的是先獲得進入香港資本市場的入場券。
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