房地產(chǎn)市場已走出至暗時(shí)刻。

剛過去的5月份全國市場持續(xù)復(fù)蘇，基本已經(jīng)回到了2019年疫情前水平。然而，從最近幾個(gè)月的銷售榜單與房企公布的銷售數(shù)據(jù)來看，不少房企今年的業(yè)績完成度與去年相比差距甚遠(yuǎn)。

整體看2020年全年銷售額上漲難度依然不小。企業(yè)之間的分化加劇，部分房企的銷售額里面水分比較大。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了前50強(qiáng)的房企前5月銷售數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房企透支銷售額的現(xiàn)象趨于普遍。

同策研究院首席分析師張宏偉指出，當(dāng)前有兩類房企需要透支：一類是高周轉(zhuǎn)企業(yè)，快速開發(fā)、快速銷售的前提是快速拿地投資。一旦拿地跟不上銷售速度也沒法降下來的話，就是隱形的透支銷售；第二類就是發(fā)展相對(duì)勻速的企業(yè)，但是企業(yè)投資明顯比銷售弱，現(xiàn)在也比較迫切加強(qiáng)投資，這種情況下房企就難免透支銷售，從2-3年周期看，這樣的房企可持續(xù)增長有壓力。

什么樣的房企有造勢需求？

房企在過去幾年增長速度比較快，去年開始頭部房企有意識(shí)不再注重增速，但是今年疫情之前，大部分房企還是制定了比較高的銷售目標(biāo)。這就造成今年房企銷售目標(biāo)的完成有壓力，與此同時(shí)企業(yè)還要繼續(xù)拿地投資，如果后續(xù)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)過大放緩拿地、補(bǔ)倉的話，很有可能到明年、后年，整個(gè)公司就沒貨出售了。

如果從房企的可售貨值與去化速度對(duì)比，可以看出哪些企業(yè)有透支銷售的需求。梳理前50強(qiáng)房企銷售數(shù)據(jù)，按照銷售規(guī)模可以分為5個(gè)梯隊(duì)；再根據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)提供的房企存貨數(shù)據(jù)，也將之分為5個(gè)梯隊(duì)，從中可以看到不少銷售規(guī)模排名靠后的房企，存貨數(shù)值不匹配。

比如，一梯隊(duì)房企中恒大存貨最大，銷售排名第8位的世茂存貨則排名11位，富力地產(chǎn)存貨替代世茂進(jìn)入前十；與富力地產(chǎn)相似，奧園集團(tuán)的存貨規(guī)模進(jìn)入了二梯隊(duì)，但銷售規(guī)模則是第三梯隊(duì)的水平；銷售規(guī)模在第三梯隊(duì)的中梁控股，第四梯隊(duì)水平的藍(lán)光發(fā)展、華發(fā)股份、美的置業(yè)，第五梯隊(duì)的越秀地產(chǎn)等好幾家企業(yè)的存貨擠入第二梯隊(duì)；銷售第四梯隊(duì)的雅居樂、排名50強(qiáng)之后的大悅城、合生創(chuàng)展存貨均進(jìn)入第三梯隊(duì)的水平；銷售規(guī)模在50強(qiáng)之外的中駿地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等存貨均在第四、五梯隊(duì)的水平。

這表明，大部分房企存在去化壓力?；诜科髠鶆?wù)水平、拿地投資策略、銷售業(yè)績?nèi)?xiàng)數(shù)據(jù)是緊密關(guān)聯(lián)，可以看出，各大排行榜上的排名錯(cuò)配，與房企融資需求與保衛(wèi)股價(jià)持久戰(zhàn)不無關(guān)系。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企普遍存在借新償舊、拆東墻補(bǔ)西墻的償債策略，更多企業(yè)將2019年看作投資窗口期、大量買地，這兩個(gè)原因?qū)е缕髽I(yè)負(fù)債水平增加。隨著今年前四個(gè)月銷售增速放緩，銷售業(yè)績不足以完全覆蓋過去的債務(wù)支出，因此當(dāng)前債務(wù)水平較高，償債壓力較大。以富力地產(chǎn)為例，截至2019年中期，富力地產(chǎn)負(fù)債總額累計(jì)3340億，凈負(fù)債率高達(dá)219%。但這可以從富力地產(chǎn)近幾年多元化投資但創(chuàng)收不足找到原因。例如，2018年富力地產(chǎn)耗資199億購入萬達(dá)77家酒店后，并未產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流。

回看富力存貨，富力目前大約有2000億存貨，2019年銷售總額1446.2億元，去化壓力明顯。今年一季度銷售173億，根據(jù)前五月的銷售數(shù)據(jù)，富力賣了約382億，換言之，4、5月份有200多億銷售額。業(yè)內(nèi)人士指出，這與富力要保證融資償還高額負(fù)債或有關(guān)系。

前述多家存貨遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銷售規(guī)模的房企也存在這樣的情況，在4、5月份銷售額猛增。弘陽地產(chǎn)目前有360億左右存貨，一季度去化30億元左右。從弘陽前四月銷售58.5億元可見，4月單月弘陽就銷售了近20億，幾乎與一季度銷售額持平。即便如此，弘陽前4月銷售仍然同比大跌60%，彼時(shí)市場尚未回暖。

如果為了上市融資，房企預(yù)支銷售額的情況就更為明顯了。從各家排行榜單也可以看到房企透支銷售額的行為。最近準(zhǔn)備要上市的房企實(shí)地，在各大銷售排行榜的排名從2019年的150名，升到2020年初的第五梯隊(duì)。而實(shí)地只有37個(gè)處于不同開發(fā)階段的項(xiàng)目。在招股書中，這家企業(yè)沒有提及自己的銷售額。其實(shí)更多的榜單顯示，實(shí)地地產(chǎn)近三年的銷售金額以及行業(yè)排名呈下滑態(tài)勢，2019年銷售排名已跌至百強(qiáng)之外。

年內(nèi)業(yè)績目標(biāo)完成難度加大

受疫情影響，企業(yè)銷售業(yè)績和回款遭遇重挫，加上各類剛性成本的持續(xù)支出，及到期債務(wù)的償付，都讓企業(yè)資金端開始承壓。

海通證券一份研報(bào)指出，對(duì)比2019年和2020年1-5月操盤口徑銷售門檻來看，前10強(qiáng)的門檻從681億元下降至640億元，同比下降6.0%；前20強(qiáng)門檻從490億元下降至395億元，同比下降19.4%;30強(qiáng)門檻從316億元下降至287億元，同比下滑9.2%;50強(qiáng)門檻從193億元下滑至175億元，同比下降9.5%;100強(qiáng)門檻從73億元下降至53億元，同比下滑27.3%。從門檻值來看，1-10強(qiáng)房企表現(xiàn)最為堅(jiān)挺，下滑幅度最少；51-100強(qiáng)下滑幅度最大，達(dá)到27.3%;11-20強(qiáng)下滑幅度次之，為19.4%。由此可見，50強(qiáng)之后的房企，今年日子并非那么好過。

進(jìn)入5月份，市場回暖加速。從全國各地成交看，一二線市場明顯活躍。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月5日從房企公布的銷售數(shù)據(jù)看，30家房企合計(jì)銷售額1-5月為1.96萬億，同比微跌1.9%，相比1-4月下調(diào)10%，整體看，銷售業(yè)績逐漸拉平。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看房企已經(jīng)逐漸走出了疫情的影響，但要恢復(fù)漲勢預(yù)計(jì)還需要1-2個(gè)月時(shí)間。到2020年3季度，房企有望再次恢復(fù)同比上漲。從預(yù)期看，6月份市場有望繼續(xù)沖高，特別是供應(yīng)量增加后，市場成交量也有望繼續(xù)上行。“從未來市場走勢看，如果下半年再次降息，那么這一輪市場小陽春有望持續(xù)。”

從不同級(jí)別城市看，一線城市平均環(huán)比繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅達(dá)到了20.1%，其中北京上漲最明顯，成交面積上漲了42.5%，同比也上漲了10.5%。

市場消費(fèi)力復(fù)蘇的原因在于貨幣貶值壓力、置換需求、各地房貸利率逐漸開始下調(diào)，優(yōu)惠增加，疫情積壓的需求基本釋放市場，這些都推動(dòng)了5月全國市場的恢復(fù)。

值得關(guān)注的是，房企在預(yù)支銷售金額之后，將直面下半年如何“收復(fù)失地”、補(bǔ)倉為明后年的銷售貨值打基礎(chǔ)、平衡債務(wù)等多項(xiàng)運(yùn)營難題。