土地市場(chǎng)持續(xù)高溫。
進(jìn)入6月，多家市場(chǎng)機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布了5月的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。其中5月土地市場(chǎng)保持平穩(wěn)，中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月單月拿地前100房企拿地總額3862億元，同比小幅增長(zhǎng)3.1%。
同時(shí)，優(yōu)質(zhì)地塊爭(zhēng)奪激烈，深圳、廣州、北京等城市5月持續(xù)出現(xiàn)高價(jià)地。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，全國(guó)范圍內(nèi)單宗地塊超過(guò)20億元的土地已經(jīng)有44宗。
土地市場(chǎng)需求端為何持續(xù)火熱？中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)曹晶晶表示，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊推出增多、企業(yè)融資環(huán)境有所改善，疊加多地在供給端出臺(tái)的扶持政策，企業(yè)競(jìng)拍積極性提高，土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。
土地市場(chǎng)成交火熱
5月，多個(gè)“明星”地塊的出現(xiàn)，被認(rèn)為是土地市場(chǎng)需求火熱的直接體現(xiàn)。
5月15日，深圳以116億元總價(jià)、45%的溢價(jià)率出讓一塊位于前海的宅地，十余家房企經(jīng)過(guò)百輪出價(jià)方獲成交，可售樓面價(jià)格創(chuàng)下深圳新高。另外，合生創(chuàng)展以180億元的總價(jià)，10日內(nèi)連續(xù)拿下北京分鐘寺區(qū)域的多個(gè)不限價(jià)住宅地塊。27日，煙臺(tái)一宗商住用地經(jīng)過(guò)1148輪耗時(shí)近7小時(shí)，最終以118.8%的溢價(jià)率成交。
分地域來(lái)看，一二線城市仍是房企拿地重點(diǎn)，長(zhǎng)三角區(qū)域部分城市土地成交漲幅較大。CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，1-5月，全國(guó)土地成交金額前十城市總計(jì)成交7400億元，較去年增長(zhǎng)42.5%，杭州以1210億元的成交總價(jià)居首，而北京和上海分別以1131億元和1047億元的成交額占據(jù)第二、三位，相比去年分別增加了58%、73%。
從出讓面積來(lái)看，前5個(gè)月前十城市成交13903萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)25.1%。其中成都以2323萬(wàn)平方米穩(wěn)居榜首，廣州和西安分別以1543萬(wàn)平方米和1505萬(wàn)平方米位居二、三名。
從增速來(lái)看，二線城市南京、成都分別為145%、73%，增速明顯加快，一線城市中廣州增幅較大。
1-5月，前50房企拿地總額9248億元，同比下降6.3%，前100房企拿地總額的下降幅度同樣進(jìn)一步收窄。5月單月來(lái)看，拿地前50房企拿地總額3127億元，同比增長(zhǎng)4.7%；前100房企拿地總額3862億元，同比增長(zhǎng)3.1%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，降準(zhǔn)降息等政策影響下，房企拿地積極性逐漸提高，多地再次出現(xiàn)高溢價(jià)率土地成交，特別是廈門等地再次出現(xiàn)歷史最高總價(jià)百億地塊，使得土地市場(chǎng)熱度持續(xù)提升。
張大偉認(rèn)為，房企開(kāi)始積極拿地，主要是為了追求市場(chǎng)規(guī)模。疫情下，部分房企判斷市場(chǎng)會(huì)快速企穩(wěn)，政策刺激樓市，拿地積極性明顯提高，特別是4-5月整體行情持續(xù)升溫。另外，疫情對(duì)房企的資金鏈影響雖然大，但國(guó)內(nèi)融資難度降低，也提高了拿地積極性。
6月1日，貝殼研究院發(fā)表報(bào)告稱，5月房企境外新增債券復(fù)蘇，房企在融資市場(chǎng)保持活躍。5月單月國(guó)內(nèi)外債券融資總額發(fā)行約617億元，同比上升31%。1-5月房企債券融資5627億元，前5月房企融資規(guī)模占比2019年全年48%，2020年有望在規(guī)模上超越上一年。
供應(yīng)或持續(xù)放量
多位受訪人士均向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，在土地市場(chǎng)需求端持續(xù)火熱的同時(shí)，下半年土地供應(yīng)加碼的可能性也較大，這或與地方政府土地財(cái)政依賴度逐年走高有關(guān)。
根據(jù)易居研究院今年2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，2019年土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入的52.9%，較2018年增長(zhǎng)1.9個(gè)百分點(diǎn)，比值再創(chuàng)歷史新高。而在疫情壓力下，地方政府迫于財(cái)政壓力，加大供地力度成為必然選擇。
蘭州市近日宣布，今年土地出讓宗數(shù)和面積同比超1倍。蘭州市相關(guān)部門稱，“面對(duì)疫情影響導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行壓力，市自然資源局今年通過(guò)加大土地供應(yīng)、及時(shí)配套規(guī)劃等方式促進(jìn)項(xiàng)目落地，為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展保駕護(hù)航。”
再以濟(jì)南為例，根據(jù)自然資源部近期公布的2020年濟(jì)南市本級(jí)供地計(jì)劃，今年計(jì)劃供應(yīng)住宅用地9349畝，占供地總量的25.93%。截止到5月末，濟(jì)南市本級(jí)供應(yīng)住宅用地(包含已供未成交的)23宗，總面積1037畝，僅完成全年計(jì)劃的11.1%。下半年加大住宅用地供應(yīng)的可能性較高。
有地產(chǎn)研究人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，一方面，政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“因城施策”，為地方政府靈活調(diào)控和供地政策提供了一定空間。另一方面，在疫情導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)下行壓力下，地方政府天然有加大供地的沖動(dòng)。因此，不建議房企在現(xiàn)階段持續(xù)高溢價(jià)拿地，下半年供應(yīng)增加后或才是更好的時(shí)機(jī)。
6月1日，在一場(chǎng)房地產(chǎn)線上研討會(huì)上，平安證券研究所地產(chǎn)首席研究員楊侃也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，3月以來(lái)樓市持續(xù)復(fù)蘇，政府加大土地供應(yīng)規(guī)模，企業(yè)拿地積極性逐步提升帶動(dòng)土地市場(chǎng)溢價(jià)率攀升，預(yù)計(jì)在規(guī)模增長(zhǎng)訴求與資金環(huán)境寬松的契機(jī)下，部分房企拿地態(tài)度或仍保持積極。
楊侃表示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面，一方面房企加快推貨下新開(kāi)工的回升以及趕工期帶來(lái)的施工強(qiáng)度提升均會(huì)對(duì)投資形成支撐；另一方面，土地市場(chǎng)升溫、延期出讓金補(bǔ)繳也有助于土地購(gòu)置費(fèi)增速修復(fù)，全年投資仍有望實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。
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