有專家直言，房地產(chǎn)行業(yè)今年“洗牌”將加速。
對此我完全認(rèn)同。即便當(dāng)前樓市有很強(qiáng)的回暖跡象（成交量、帶看量、經(jīng)紀(jì)人信心指數(shù)等均有所提升），我也依然認(rèn)為今年對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一次百年難遇的巨大挑戰(zhàn)。更可預(yù)料到的是，很多城市的房地產(chǎn)格局或在今年發(fā)生顛覆性改變。
改變其實已經(jīng)開始了：一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.7%，百強(qiáng)房企的銷售額縮水近3成；人民破產(chǎn)網(wǎng)公告顯示截止4月底有153家開發(fā)商申請破產(chǎn)清算；Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)并購案例44起，9成是中小房企，地產(chǎn)開發(fā)類涉及金額達(dá)480億；克而瑞數(shù)據(jù)更顯示，top20企業(yè)前4月新房銷售價格，和去年同期比較發(fā)現(xiàn)。這意味著7成房企其實都已經(jīng)降價妥協(xié)了。
而更明顯的改變還要從瑞銀證據(jù)實驗室新鮮出爐的“中國住房調(diào)查報告”說起。
開展于4月9日-4月22日為期14天的覆蓋3322名受訪者的中國住房調(diào)查報告顯示，當(dāng)前階段，買房人對市場預(yù)期以及購房意愿都發(fā)生了顯著變化：80%左右的受訪者決定推遲或取消計劃；無購房意愿受訪者占比則躍升至46%，創(chuàng)調(diào)查以來最高。
報告還指出，受訪者的房價預(yù)期、購房信心和未來收入預(yù)期都大幅走弱，尤其是三線城市。同時，受訪者對加杠桿貸款買房也更為保守。
透過報告我們很明顯能發(fā)現(xiàn)，今年以來購房人對房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了巨大轉(zhuǎn)變，很多人更是180度的大轉(zhuǎn)變，由此前的一味看好，轉(zhuǎn)而為謹(jǐn)慎觀望，甚至是徹底放棄購房。
其實這樣的案例不止出現(xiàn)在報告中，我們每個人身邊都在真實發(fā)生：筆者的同事，本來今年有購房打算，但是現(xiàn)在他徹底放棄了，決定明年再作打算。用他自己的話說，他親眼目睹了自己的親戚被每月7000元的房貸，壓得喘不過來氣。今年這種行情，他不敢想象自己遇到這種情況會發(fā)生什么結(jié)果。
為什么會出現(xiàn)這種巨大反差？我覺得原因有兩點：其一，受今年這場“風(fēng)波”影響，絕大多數(shù)國人的收入明顯降低，很多家庭甚至3、4個月沒有一分錢收入，基本的生活開銷都很難維持，更不要說讓他們貸款買房了。通俗來說就是，人先有溫飽，才能想別的。房產(chǎn)、娛樂、汽車、體育等消費，在大量失業(yè)面前都被置后了，畢竟連吃飯都成問題了，誰還有心思想其它的呢，尤其是超大額開銷買房；
其二，經(jīng)此一役，絕大多數(shù)國人對現(xiàn)金流的管理和重視都提升了一個臺階。過去房地產(chǎn)火爆的年份，買房確實可以“一本萬利”、“躺著賺錢”。但時過境遷，尤其是今年這種經(jīng)濟(jì)大形勢不佳的背景下，工作能保住就不錯了，更別說賺更多的錢。因此越來越多的投資者對于買房資金的預(yù)留都愈加謹(jǐn)慎保守了，孤注一擲者幾乎絕跡。8成購房者推遲或取消購房計劃，對樓市的影響是巨大的，單純從供需關(guān)系來看也必然是顛覆性的。
8成購房者“短期不買房”，就意味著房地產(chǎn)市場短期購房需求會出現(xiàn)巨大“斷層”，沒有需求支撐，開發(fā)商、投資客甚至是房產(chǎn)中介等的日子都會陷入困境。
這邊需求斷層，那邊國家還在要求各大城市加大新房供應(yīng)，兩股合力之下，房地產(chǎn)的整體銷售必然出現(xiàn)下滑。所以我們看到，該報告也預(yù)測，2020年房地產(chǎn)整體銷售將下跌5%-7%，且投資增速也將放緩至2%-4%。
平心而論，瑞銀的這個預(yù)測還是非常符合中國房地產(chǎn)的實際情況的。很多人買房總喜歡聽專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家怎么說，對于一些非常理性可靠貼合實際的報告的分析置若罔聞，這確實不應(yīng)該，但也完全可以理解，畢竟很多報告篇幅過長，且特別枯燥乏味。
2020年房價漲跌、該不該買房都有“答案”了
透過上述報告，我們已經(jīng)摸清了“2020年房價漲跌”結(jié)果，那么剛需今年到底該不該買房其實“答案”也很明確了：需求強(qiáng)烈就買，需求不強(qiáng)烈也不用著急，更不要被裹挾進(jìn)場，充當(dāng)別人的工具。因為房地產(chǎn)接下來的趨勢是穩(wěn)中有降，也就是說，房價基本告別了急速躥升的可能。早幾個月買房，或者晚幾個月買房，差別不會太大。
當(dāng)前階段絕大多數(shù)購房者其實并未像媒體報道的那樣，要么在“搶房”，要么在“去搶房的路上”。大家還是安安分分地在家待著，錢包里的錢也捂得很緊。當(dāng)前時期，樓市的“狂歡”不過是一小撮人的合力演繹罷了。8成人對買房暫時“不感冒”，而且樓市“火爆”的真相也被揭穿了，對于剛需而言，今年顯然買房的最佳時機(jī)并未出現(xiàn)，尤其是三四線城市。因為需求還未到集中爆發(fā)的時候，現(xiàn)在更多的人還是在觀望，樓市整體趨勢并未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
今年不買房，明年首付能否變?nèi)睿?/strong>
很多人可能注意到了，報告預(yù)測房地產(chǎn)未來會出現(xiàn)“下降”，那么今年不買房，明年有沒有可能房價出現(xiàn)劇烈下跌呢，首付變?nèi)畹那闆r會出現(xiàn)嗎？
對于這一點，其實報告也給出了明確“答案”：不可能。而且報告預(yù)測的是房地產(chǎn)整體銷售下滑，并未說房價會出現(xiàn)這種程度的下跌，這個是有本質(zhì)區(qū)別的。銷售下滑意味著房子不好賣。房子不好賣，房價就一定會下跌嗎？這兩者沒有必然聯(lián)系。
再者，其實從政策層面來看，房價跌到首付變?nèi)钜膊豢赡?，因為房價很難大起大落。對于今年的調(diào)控央媒、央行都已經(jīng)定調(diào)過了：整體而言，在“房住不炒”的背景下，樓市難以長期維持高活躍度，價格更不會出現(xiàn)大起大落。啥意思？國家調(diào)控房地產(chǎn)的決心前所未有，這決定了樓市短期內(nèi)不會出現(xiàn)山崩地裂、海嘯式的下跌，更不可能出現(xiàn)爆發(fā)式上漲。因此不管對于剛需還是投資，幻想今年不買房，明年首付變?nèi)?，都是不切實際的，更是對調(diào)控理解不深。
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