4月以來(lái)，各大房企海外融資基本停滯。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月房企發(fā)布了19宗海外融資，合計(jì)融資額約56億美元，相比1-2月百億美元級(jí)的融資額已經(jīng)明顯銳減。在此背景下，境內(nèi)股權(quán)融資、永續(xù)債、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等成為房企補(bǔ)充資金的重要來(lái)源。
海外融資驟減
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，受4月單月海外債券發(fā)行量減少的影響，2020年1-4月海外債券金額占比較2019年同期下降13%，為近十年第三低位。
對(duì)于房企海外融資驟減的原因，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，主要是受疫情影響，相關(guān)投行人員難以正常工作。同時(shí)，在海外疫情沒(méi)有得到有效控制的情況下，投資人對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不確定性的考慮等因素均會(huì)影響債券發(fā)行。
盤和林指出，近年來(lái)美元債成了國(guó)內(nèi)房企的“香餑餑”，一方面可以獲取維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要資金；同時(shí)，通過(guò)發(fā)行美元新債用于還舊賬。但采取這種解燃眉之急方式，后期會(huì)面臨巨大的壓力。
中國(guó)證券報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，從融資利率看，房企海外融資利率普遍超過(guò)10%，部分房企的融資利率超過(guò)15%。即便如此，在融資收緊的背景下，作為緩解資金壓力的一個(gè)重要手段，近年來(lái)房企海外融資規(guī)模逐步攀升，單月融資規(guī)模超過(guò)100億美元成為“家常便飯”。
值得注意的是，海外融資驟減影響了房企總體融資規(guī)模，也拉低了房企融資整體成本。
克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份95家典型房企的融資總額為1104.39億元，同比下降16.2%。其中，房企的發(fā)債總額為309.3億元，同比下降63.8%。當(dāng)月融資成本為3.93%，環(huán)比下降0.71個(gè)百分點(diǎn)；主要是本月無(wú)境外債發(fā)行，結(jié)構(gòu)性拉低了融資成本。同時(shí)，境內(nèi)超短融發(fā)行量增加。
境內(nèi)ABS發(fā)行井噴
房企海外融資幾近冰點(diǎn)，但境內(nèi)的股權(quán)融資、永續(xù)債、資產(chǎn)證券化發(fā)行環(huán)比上漲幅度較大。特別是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，由于公司債、中期票據(jù)等發(fā)行門檻相對(duì)較高，且額度有限，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成為不少公司補(bǔ)充資金的重要來(lái)源。
據(jù)克爾瑞監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，4月份華發(fā)股份、龍湖、新城、榮盛發(fā)展、藍(lán)光等ABS產(chǎn)品獲批發(fā)行。
不少房企獲批的ABS為長(zhǎng)租房資金支持專項(xiàng)計(jì)劃。以融創(chuàng)中國(guó)為例，“華金證券——上海香溢花城長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”近日獲上交所通過(guò)。該債券品種為ABS，發(fā)行規(guī)模為5.01億元。該債券發(fā)行人為上海昊川置業(yè)有限公司、上海驤遠(yuǎn)投資控股有限公司，實(shí)際控制人為融創(chuàng)中國(guó)。
從境內(nèi)發(fā)債規(guī)?？?，克爾瑞指出，4月發(fā)債最高的企業(yè)為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，發(fā)債總量為50億元，是一筆融資利率為4.89%的中期票據(jù)。此外，融創(chuàng)中國(guó)本月發(fā)行了一筆4年期40億元的公司債，利率水平4.78%左右。
諸葛找房分析師王小嬙指出，長(zhǎng)期看，房企融資大幅寬松的可能性較小，房企需要把握住融資機(jī)遇。短期看，海外融資難以恢復(fù)，房企融資將以國(guó)內(nèi)銀行貸款、信托、發(fā)行公司債為主，ABS產(chǎn)品短期將受熱捧。
王小嬙指出，4月以來(lái)各大房企海外融資大幅波動(dòng)。而國(guó)內(nèi)為扶持企業(yè)，融資環(huán)境略顯寬松，房企紛紛選擇成本較低的國(guó)內(nèi)債進(jìn)行融資。去年5月金融監(jiān)管收緊后，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行難度增大。為扶持企業(yè)，目前整體融資環(huán)境放松，而資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的額度相對(duì)公司債、中期票據(jù)較高。在此背景下，多家房企盤活存量資產(chǎn)進(jìn)行融資。
值得注意的是，在債務(wù)到期規(guī)模較大的情況下，房企為了自身發(fā)展，聯(lián)合拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、聯(lián)合銷售成為減輕壓力的一項(xiàng)舉措。4月29日，北京大興西紅門2宗地塊出讓，總建筑面積8.46萬(wàn)平方米，最終以66.8億元出讓。首開(kāi)+龍湖聯(lián)合體、新城各競(jìng)得1宗地塊。
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