這些年，房地產(chǎn)之所以火爆，其中有一個(gè)重要原因就是“只漲不跌”的預(yù)期存在。在過去很長一段時(shí)間，房子兼具了居住屬性和金融功能，對于后者，只要你認(rèn)為房價(jià)會漲，你就會有買房投資的動力，否則誰也不會“傻傻”地往上面投錢。

不過，隨著國家對樓市持續(xù)不斷的調(diào)控，特別是提出了房住不炒，積極營造房地產(chǎn)市場健康環(huán)境，購房者越來越理性，市場暫時(shí)進(jìn)入了平穩(wěn)狀態(tài)。但在一些專家看來，鑒于市場狀態(tài)，眼下樓市“求穩(wěn)”，控制房價(jià)下跌比防止房價(jià)上漲更為緊迫。

比如經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國人民大學(xué)副校長劉元春近期就在中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇上表示，“要高度重視房地產(chǎn)市場不確定性，防止房價(jià)快速回落”。很顯然，這個(gè)“不確定性”指的是本次持續(xù)的突發(fā)事件。在他看來，一旦“購房意愿下降—購房需求減少導(dǎo)致房價(jià)下降—降價(jià)預(yù)期也隨之增強(qiáng)”的循環(huán)形成，將對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定性產(chǎn)生較大沖擊。

無獨(dú)有偶，開發(fā)商孫宏斌也持有類似看法。在日前的業(yè)績發(fā)布會上，孫宏斌表示，“一城一策”是防漲，但主要是防跌。開發(fā)商能說出此話，說明他們比誰的頭腦都要清醒。

實(shí)際上，從一段時(shí)間各地“營救”樓市的情況來看，比如駐馬店、廣州、海寧、濟(jì)南等城市出臺了一些營造樓市寬松環(huán)境的新政，但基本上都是“一日游”、“半日游”，雖然“救市”政策未能成行，但也足以說明這些地方的市場并不“景氣”，換句話說，如果不注入“新鮮血液”，市場有進(jìn)一步下滑趨勢。所以，在這種背景下，業(yè)內(nèi)有一種聲音是：房地產(chǎn)或即將迎來大跌，并且展示出了“3大證據(jù)”。

第一，買房的事放一邊，只管存錢了。

央行日前發(fā)布的《2020年第一季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，在對“消費(fèi)、儲蓄和投資意愿”方面，傾向于“更多投資”的居民占25.0%，比上季下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，投資意愿有所下降，值得一提的是，投資項(xiàng)目排名前三的并沒有出現(xiàn)買房這一項(xiàng)，分別是“銀行、證券、保險(xiǎn)公司理財(cái)產(chǎn)品”、“基金信托產(chǎn)品”、“股票”，這3項(xiàng)合計(jì)占比高達(dá)86.5%。

而央行披露的金融數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。在2020年第一季度，人民幣存款增加了8.07萬億元，其中住戶存款增加了6.47億，占到整個(gè)存款的80%以上，相當(dāng)于平均每天有700億儲蓄進(jìn)入銀行，這種情況在以往不曾多見。雖然受本次風(fēng)波影響，大家對就業(yè)、收入等預(yù)期表達(dá)了擔(dān)憂，但并不代表沒錢，只是，他們眼下不考慮買房消費(fèi)，而把錢換個(gè)地方存起來了。

第二，商品房銷售數(shù)據(jù)雖有恢復(fù)，但曇花一現(xiàn)概率大。

根據(jù)克爾瑞發(fā)布的2020年第一季度商品房銷售額數(shù)據(jù)，取幾個(gè)排名節(jié)點(diǎn)與2019年同期對比：

2020年一季度前三名，恒大、萬科、碧桂園三者加起來的銷售額是4150.3億，而2019年同期是3979.9億元。表面上看，2020年3大龍頭房企銷售數(shù)據(jù)比去年還略高，但我們知道，根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，即使前10強(qiáng)的市場集中度也不過30%多，大部分的銷售貢獻(xiàn)還是在數(shù)量眾多的中小房企上。接著對比一下后面便知，分別取銷售排名第20、50、100、200，其中括弧內(nèi)為2019年數(shù)據(jù)。

2020年第10位187.3億元（256.1億元），第50位81.9億元（101.9億元），第100位26.6億元（34.5億元），第200位4.5億元（7.7億元）。通過比較發(fā)現(xiàn)，2020年前3個(gè)月，中小房企的銷售額全面大跌，這是比較真實(shí)的反應(yīng)了市場現(xiàn)狀。

有人說，銷售額全面下滑主要是受本次突發(fā)狀況影響，隨著生活恢復(fù)正常，君不見近一段時(shí)間樓市開始回暖了嗎？只要假以時(shí)日，銷售額很快就會超過去年。但業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下部分城市出現(xiàn)樓市回暖主要還是前期積累的剛性需求，待市場消化完畢后，市場又將回歸到本來面目。此外，根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的預(yù)測，2020年住房市場呈現(xiàn)供大于求。在人們買漲不買跌的心理作用下，下半年大量的房源上市，若需求未有明顯增加，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅回落的概率比較大。

第三，“兩高”是懸在住房市場上的“達(dá)摩克利斯之劍”。

“兩高”是指住房高自有率和住房高負(fù)債率。根據(jù)央媽的調(diào)查報(bào)告顯示，我國城鎮(zhèn)居民自有住房擁有率達(dá)到了96%，戶均住房達(dá)到了1.5套，遠(yuǎn)高于國際1.1套的平均水平。意味著真正沒房子的人是極少數(shù)群體，住房需求將面臨萎縮。在央媽的另一份數(shù)據(jù)顯示，家庭住房高負(fù)債率的現(xiàn)象也比較明顯，截止到2019年第四季度，個(gè)人住房貸款余額達(dá)到了30.07萬億元。通過歷史數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，2004年—2014年時(shí)間，房貸額增加了9.9萬億，而在2015年—2017年間，房貸額則增加了10.4萬億元，換句話講，后者只用了3年時(shí)間增加的房貸達(dá)到了過去10年時(shí)間的額度。央媽在《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》中也顯示，在家庭負(fù)債中，75.9%的居民家庭將負(fù)債用于購房。很顯然，再繼續(xù)提高家庭負(fù)債的空間越來越小。

以上種種跡象表明，房地產(chǎn)市場向以往那樣高速增長顯然不可能，房價(jià)更不可能繼續(xù)大漲，房地產(chǎn)迎來回歸，甚至大跌的可能性反而較大。對于還沒有買房的人來說，應(yīng)是日盼夜盼的好現(xiàn)象，不過，一個(gè)令人“泄氣”的消息還是來了！

根據(jù)丁祖昱拼樓市發(fā)布的一則題為《近九成城市土地財(cái)政依賴度超過50%》信息顯示，2019年全國土地成交金額達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的6.8萬億元。通過對30個(gè)典型城市分析發(fā)現(xiàn)，有26個(gè)城市對土地財(cái)政依賴度超過了50%，城市占比數(shù)量近90%。土地財(cái)政依存度=土地出讓金/一般公共預(yù)算收入*100%。簡單的說，大部分城市財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)都是依靠賣地收入維持，由此足見土地收入在城市建設(shè)發(fā)展中舉足輕重的作用。土地財(cái)政高度依賴至少會產(chǎn)生兩個(gè)方面影響：

一是進(jìn)入“依賴”循環(huán)之中，地價(jià)降下來談何容易。在2019年中，全國土地出讓收入超過千億的城市就有16座，這么大一筆資金，是城市建設(shè)，如市政配套、地鐵建設(shè)、公共資源配備重要的來源。如果說一線城市格局基本成型，那么眾多的二三線城市在城市“卡位”戰(zhàn)中，競爭異常激烈，機(jī)不可失，要獲得半個(gè)身位都顯得不容易，而土地財(cái)政則是最直接、最快速的發(fā)展資金來源。在這種動力的趨勢下，地方只會希望地價(jià)越來越高，賣更多的地，獲得更多的財(cái)政收入，想地價(jià)降下來可能只是一部分人的一廂情愿。

二是地價(jià)居高不下，房價(jià)下降談何容易。地價(jià)與房價(jià)，猶如面粉與面包，按照土地成本占商品房售價(jià)60-70%算，地價(jià)基本上是商品房定價(jià)的主要因素。如果說有個(gè)別“地王”盤存在被套可能，但大部分開發(fā)商都不會做虧本生意，高價(jià)地勢必帶來高價(jià)房。新出讓的地塊，一般在1-2年內(nèi)就會上市，勢必作用于未來兩到三年的房價(jià)。

言而總之，雖然我們看到了房地產(chǎn)迎來回歸的市場因素，但只要各地不放棄對土地財(cái)政高度賴度，那么房地產(chǎn)，包括房價(jià)大幅下降的可能性就微乎其微，只怕是上漲的概率更大些。

文/專聊房君