4月，降息的靴子終于落地，市場(chǎng)一片“歡呼”；與此同時(shí)，駐馬店、臨安、廣州、寶雞、濟(jì)南、海寧、青島等地樓市松綁政策頻現(xiàn)“半日游”“一日游”。

疫情之下，危與機(jī)并存。過(guò)去近20年，南方都市報(bào)每年都會(huì)收集廣州和周邊區(qū)域在售的金牌戶型。2020年，南都記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一場(chǎng)疫情也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)房子“免疫力”的重新思考：什么才是“好房子”？令人驚喜的是，已經(jīng)有龍頭房企在戶型改革上做了諸多有價(jià)值的嘗試。

庫(kù)存升至4年新高，二季度消化疫情影響

隨著新冠肺炎疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好，因疫情積壓的住房需求逐步釋放。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，在降價(jià)促銷之下，3月廣州一手住宅網(wǎng)簽成交5877套，雖然仍是9年來(lái)最低，但已經(jīng)有了特殊時(shí)期“小陽(yáng)春”的味道。

進(jìn)入4月，第一周網(wǎng)簽成交1520套，第二周網(wǎng)簽成交1099套，第三周網(wǎng)簽成交1385套，前三周累計(jì)成交4000余套。以此推算，4月網(wǎng)簽成交能否達(dá)到專家預(yù)測(cè)“8000套”還有點(diǎn)懸。究其原因，“一批前期降價(jià)的樓盤紛紛收回折扣，價(jià)格恢復(fù)到疫情之前”，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，回到市場(chǎng)較熱水平，是必須以降價(jià)換取的。

與此同時(shí)，廣州一手住宅庫(kù)存在波動(dòng)中呈上升趨勢(shì)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至4月初，廣州一手住宅庫(kù)存總量為983.7萬(wàn)平方米，創(chuàng)近4年新高，共計(jì)81836套，環(huán)比增加2.19%，同比則是上升了3.24%。

可以看出，疫情影響依然存在。誠(chéng)如部分房企大佬在2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上的判斷，他們表示，3月市場(chǎng)基本恢復(fù)正常水平，預(yù)計(jì)二季度將疫情影響慢慢消化，下半年市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)成交增長(zhǎng)。

房貸利率創(chuàng)新低，但首付比例放寬可能性低

4月20日，年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)由3月的4.75%下調(diào)至4.65%，創(chuàng)下房貸掛鉤LPR以來(lái)的單次最大降幅的同時(shí)，房貸利率也創(chuàng)歷史新低。降息后，市場(chǎng)彌漫著“樂(lè)觀”的情緒，樓市利好有多大？房貸首付比例能降嗎？

廣州克而瑞首席分析師肖文曉認(rèn)為，在樓市調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下，房貸惠及的幅度是有限的，樓市可以從中受惠，但很難形成大的刺激。從最終呈現(xiàn)的效果來(lái)看，利好關(guān)鍵還是商業(yè)銀行會(huì)在此基礎(chǔ)上如何進(jìn)行加點(diǎn)操作。

對(duì)此，保利投顧研究院結(jié)合央行最近表態(tài)及各地房貸政策近期放松、撤回的情況分析，在貨幣寬松背景及“三穩(wěn)”基調(diào)下，央行對(duì)房貸杠桿放松十分謹(jǐn)慎。在投資-銷售鏈條偏穩(wěn)下，一、二線城市首付比例完全放寬可能性低，但認(rèn)房又認(rèn)貸可能有優(yōu)化空間。

總之，“今年樓市的成績(jī)單取決于疫情控制的時(shí)間，疫情持續(xù)的時(shí)間越長(zhǎng)，樓市的需求反彈蓄力需要越久。建議開(kāi)發(fā)商對(duì)于后市還是要謹(jǐn)慎看待，積極走量落袋為安”，肖文曉說(shuō)。

戶型變革新趨勢(shì)：“防疫”戶型走俏

此次疫情，不僅倒逼出了“線上賣房”這個(gè)新生態(tài)，還讓房企增加了對(duì)房子“免疫力”的思考。目前已經(jīng)有多家龍頭房企的設(shè)計(jì)部門，針對(duì)疫情開(kāi)啟了全新的戶型研究，甚至已經(jīng)推出一些“免疫力”更好的戶型。

比如，在入戶花園預(yù)留了水管接口，一進(jìn)門就可以洗手消毒；將洗手間設(shè)置為進(jìn)門之后的第一個(gè)功能空間，一進(jìn)門就可以洗澡；如何在面寬和進(jìn)深上優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)更多的房間朝南；如何滿足居家辦公，在客廳功能多樣化、臥室小家化方面做新嘗試；以及重塑衛(wèi)生間地漏設(shè)計(jì)邏輯，采用更安全、更衛(wèi)生、更降噪、更防臭的同層排水系統(tǒng)。此外，社區(qū)作為戶型的延伸，也開(kāi)始因疫情做出改變，比如將網(wǎng)約車、快遞、外賣、垃圾處理等“外部”流線與內(nèi)部小區(qū)業(yè)主活動(dòng)區(qū)域隔離等等。

2020年初，新冠肺炎疫情來(lái)勢(shì)迅猛，“宅在家里”成為所有人的應(yīng)對(duì)方式。如果不是這場(chǎng)疫情，可能很多人也不會(huì)如此深刻地體會(huì)到，一個(gè)健康的居家環(huán)境、專業(yè)可靠的社區(qū)的重要性。

南都記者 王艷玲