只要房地產(chǎn)市場稍微有點風(fēng)吹草動，那么不管是剛需還是炒房者，都倍感不安。

炒房者擔(dān)心房價下跌很容易理解，畢竟自己很大一部分錢置換成了房產(chǎn)等待升值，剛需為啥會對房價下跌感到擔(dān)憂呢？我們可以通過西南財大的一項研究數(shù)據(jù)看出來：

根據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)《中國居民杠桿率和家庭消費信貸問題研究報告》數(shù)據(jù)顯示，從2013年到2019年8月，個人住房貸款余額持續(xù)上漲，從13年的9萬億一路上漲到25.8萬億，年均漲幅23.4%。首套房貸款增速大約為15.8%，二套房及以上的房貸增速為32%。在一般家庭財產(chǎn)中，房產(chǎn)占到超過75%比例，占到如此大的比例，所以不得不關(guān)注房價問題。

房產(chǎn)升值背景下，過去10年里，人們對待買房的態(tài)度和目的有了逆轉(zhuǎn)性變化：

剛需買房需求：從69.7%降至15.1%；

改善買房需求：從10.8%升至26.7%；

投資買房需求：從19.6%升至58.2％。

舉個例子：小王與小麗組建了一個家庭，小王月收入10000元，小麗月收入3000元，他們每個月的總收入是13000元，一年下來總收益達(dá)到156000元，這個收入也只能勉強夠到一般二線城市水平，在一線城市是不敢想象的。在沒有買房的情況下，生活的可以自由自在。但是一旦買房，那么就會發(fā)生質(zhì)的變化。

小王家庭購置一套價值300萬元的房子，如果月供1000元的話，那么這個家庭的月收入80%就用來支付銀行貸款了。整個家庭財產(chǎn)300萬元，房產(chǎn)占比達(dá)到100%比重。

或許，這就是很多剛需家庭的基本財產(chǎn)規(guī)劃，買房依然是頭等大事。買房有壓力，這一點誰都知道，但是為啥年輕人寧愿背著這么大的壓力也要買房呢？有的人因為結(jié)婚生子、有的人因為財產(chǎn)增值，經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝指出，我國居民最樂于買房投資，從上面數(shù)據(jù)也可以看出，真正的剛需只有不足15%，所以關(guān)注房價情理之中。

正是在這種發(fā)展模式下，買房人追捧高房價、逐高買房成為了常見做法，一個輪回接著一個輪回，炒房者賺得盆滿缽滿、開發(fā)商樂此不疲、銀行同樣受益無窮。拿地、建房、銷售、回款形成了一個高速旋轉(zhuǎn)的鏈條，各方都賺得盆滿缽滿。

但是，2020年，比起房價下跌，“這1信號”出現(xiàn)，開發(fā)商擔(dān)心的一幕、買房人高興。

1、銷售不理想，拿地也不積極。

進(jìn)入2020年之后，房地產(chǎn)市場一片“懵圈”狀態(tài)，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商不知道如何是好，銷售恢復(fù)慢的情況下，回款難度也增加。根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2020年一季度全國300個城市經(jīng)營性土地建筑面積成交38443萬平方米，環(huán)比下降22%、同比下降55%。土地成交下滑，最主要的原因是商品房成交量下滑，60個城市關(guān)閉售樓部，最低的一天里30個城市只售出50套房子，不足5000平米。

2、開發(fā)商擔(dān)心：債務(wù)臨近。

近些年來，房地產(chǎn)宏觀金融政策收緊，這是大勢所趨，嚴(yán)防資金違規(guī)進(jìn)入樓市，這也是房住不炒的題中之義。根據(jù)克爾瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，還債壓力從去年就開始了，在融資緊縮的情況下，公司債、海外債、信托及銀行貸款渠道都受到限制，所以永續(xù)債成為了不少房地產(chǎn)企業(yè)的新寵兒。2019年會稅新規(guī)執(zhí)行力越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)的該項債務(wù)發(fā)行量雖然不管是量還是速度走略有放緩，但是依然高于2018年，全年發(fā)行規(guī)模為471.95億元，同比增速達(dá)到29%。95家典型房企中，TOP30永續(xù)債增量占比76.64%，TOP50為90.02%。

根據(jù)另外一項數(shù)據(jù)顯示，2020年95家典型房企超過5500億元債務(wù)到期，同比增加近50%。

這是開發(fā)商最不愿見到的一幕情況，如果銷售下滑尚且可以延期，那么面對銀行和金融機構(gòu)的債務(wù)與利息，縱然可以延期，但是什么時候是個頭呢？一季度已經(jīng)消失，也就意味著全年銷售額中有大約15%-20%將不復(fù)存在，這個缺口如何彌補？或許只有以價換量的方式了。

3、還有“1個新信號”頻繁到來，開發(fā)商不愿見到的另一幕。

前文說到，樓市由于受到“突發(fā)情況”影響，銷售出現(xiàn)缺口還要面臨債務(wù)，當(dāng)此之時，能從根本上解決的當(dāng)然是放開限購。但另外一個信號頻繁出現(xiàn)，那就是多次出現(xiàn)“收回政策”的情況。截至目前有超過10個城市出現(xiàn)，例如荊州在4天之后撤回，駐馬店在1天之后收回，廣州的“取消公寓限購”也一日游了。

可以說，在房住不炒的調(diào)控基調(diào)下，地方城市已經(jīng)不可能懷有太多“放開調(diào)控”的想法，4月下旬國家重提“房地產(chǎn)”，再度說明“三穩(wěn)”基本目標(biāo)，為當(dāng)前樓市“經(jīng)營貸買房”和“過度的積極政策”發(fā)出了“停止”的信號。

4、以上3點，其實買房人開心。

根據(jù)央行課題組發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》報告，顯示我國城市家庭資產(chǎn)平均擁有量為317.9萬元，在這些資產(chǎn)中，大部分比例是房地產(chǎn)，其中房子占到了75%左右的比例，而與之對應(yīng)的則是家庭債務(wù)，有75.9%份額是買房帶來的月供還款。

影響剛需買房的主要是成本問題，雖然人們習(xí)慣于買高不買低，但是房價平穩(wěn)運行依然是剛需購房者（特別是未買房人）的福音。另一方面樓市收縮入水口，那么開發(fā)商打折促銷是解決辦法，這樣就可以進(jìn)一步降低買房開支。再加上LPR頻頻下調(diào)，目前5年期LPR已經(jīng)低于4.8%。

可以說，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，才真正是剛需的房地產(chǎn)市場。