全國土地市場(chǎng)熱度區(qū)域分化明顯，一線城市土地樓面價(jià)、溢價(jià)率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；二線城市開發(fā)商拿地?zé)岫任礈p；三四線城市土地市場(chǎng)流拍走高。房企2020年拿地持謹(jǐn)慎積極態(tài)度，擇機(jī)新增土地儲(chǔ)備，并尋求多模式、多渠道拿地。
每年的3—4月是房企年報(bào)季，房企的土地儲(chǔ)備儲(chǔ)備數(shù)字和新一年的拿地計(jì)劃，是大家最為關(guān)心的問題之一。因?yàn)橥恋貎?chǔ)備之于房企，代表著未來可持續(xù)發(fā)展的潛力，同時(shí)通過新增土地儲(chǔ)備規(guī)模及結(jié)構(gòu)變化，還能分析出房企投資策略，洞察市場(chǎng)先機(jī)。
最近隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，一線城市及部分二線城市的土地市場(chǎng)觸底回暖，甚至不乏有地王重現(xiàn)。哪些房企在大力度逆勢(shì)攻城略地，原因何在？哪些房企在有選擇性地戰(zhàn)略補(bǔ)倉？
一、上市房企土地儲(chǔ)備規(guī)模分析
房企土地儲(chǔ)備規(guī)模豐厚，意味著后續(xù)發(fā)展有保障，但房企土地儲(chǔ)備過多，特別是近幾年新增的土地儲(chǔ)備過多，則意味著較多的資金沉淀。中房智庫對(duì)已經(jīng)發(fā)布2019年度業(yè)績(jī)的50家上市房企的土地儲(chǔ)備情況進(jìn)行了梳理，有如下發(fā)現(xiàn)：
2019年銷售面積TOP10房企，除了金科股份和建業(yè)地產(chǎn)外，2019年末公司總土地儲(chǔ)備面積均超過7600萬平方米。其中1億平方米以上房企有6家。
2019年銷售面積TOP11—TOP20房企，2019年末公司土地儲(chǔ)備面積基本在3800萬—6900萬平方米之間，藍(lán)光發(fā)展除外，土地儲(chǔ)備面積只有1772.5萬平方米。
2019年銷售面積TOP21—TOP30房企，2019年末公司土地儲(chǔ)備面積大部分在2000萬—3800萬平方米之間。美的置業(yè)、中國金茂除外，兩者土地儲(chǔ)備面積均超5000萬平方米。
2019年銷售面積TOP31—TOP40房企，2019年末土地儲(chǔ)備面積大部分在1000萬—2700萬平方米之間。只有華發(fā)股份除外，土地儲(chǔ)備面積不到700萬平方米。
2019年銷售面積TOP41—TOP50房企，2019年末土地儲(chǔ)備面積大部分在300萬—800萬平方米之間。但中交地產(chǎn)和合生創(chuàng)展集團(tuán)除外，前者2019年末土地儲(chǔ)備面積為1466平方米，后者高達(dá)3111萬平方米。
綜上分析可以得出較為明顯的結(jié)論：
1．部分房企的土地儲(chǔ)備與其銷售能力相比存在缺口。金科股份、建業(yè)地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展的土地儲(chǔ)備面積與其銷售能力相比明顯不足，即未來幾年要保持穩(wěn)定的銷售，必須要加大新增土地拓展力度。正榮地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、華發(fā)股份、朗詩地產(chǎn)其次，旭輝控股、招商蛇口、禹洲地產(chǎn)、合景泰富集團(tuán)、弘陽地產(chǎn)、建發(fā)股份、當(dāng)代置業(yè)、花樣年控股、信達(dá)地產(chǎn)也要適當(dāng)提升土地儲(chǔ)備。
2．部分房企銷售能力明顯偏弱，應(yīng)適當(dāng)放慢新增土地儲(chǔ)備速度或提升銷售能力。偏離比較明顯的包括美的置業(yè)、中國金茂、合生創(chuàng)展集團(tuán)、保利置業(yè)集團(tuán)，其次是中交地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、北大資源。
二、頭部房企2020拿地計(jì)劃
關(guān)于拿地計(jì)劃，各家房企在2019年年報(bào)或業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上都有相關(guān)闡述?？梢苑譃樗拇笈蓜e，或選擇適度壓縮規(guī)模，或謹(jǐn)慎求穩(wěn)，或謹(jǐn)慎積極，或樂觀積極。
1．規(guī)模壓縮派
以恒大為代表。在3月底的2019年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印提出，未來恒大將要嚴(yán)控土地儲(chǔ)備規(guī)模，接下來三年時(shí)間，每年要降低約3000萬平方米，到2022年降低至約2億平方米，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備負(fù)增長(zhǎng)。
恒大計(jì)劃壓縮未來3年的新增土地規(guī)模，一是源于降負(fù)債需求，二是自身土地儲(chǔ)備足夠大。但是，壓縮規(guī)模不代表不拿地。進(jìn)入4月份以來，恒大連續(xù)在北京、廣州、昆明、哈爾濱、成都、溫州、重慶等一二線城市拿地，不到一個(gè)月拿地金額已超過200億元。
2．謹(jǐn)慎求穩(wěn)派
包括萬科、融創(chuàng)中國、華潤(rùn)置地、旭輝控股、世茂房地產(chǎn)、雅居樂、中國金茂等房企，2020年的拿地態(tài)度都是求穩(wěn)。
萬科和旭輝控股都提出要保持“合理”的土地儲(chǔ)備規(guī)模總量原則，滿足未來兩到三年的開發(fā)比較合適；融創(chuàng)中國和雅居樂都強(qiáng)調(diào)要拿對(duì)地、拿好地；華潤(rùn)置地提出不搶高價(jià)地。
3．謹(jǐn)慎積極派
碧桂園、龍湖集團(tuán)、招商蛇口沒有給出明確的拿地預(yù)算，但都表示2020年拿地金額或?qū)⒊^2019年。
保利地產(chǎn)2020年拿地資金約提高200億元，正榮地產(chǎn)初步計(jì)劃2020年拿地預(yù)算280億元，但在計(jì)劃外若有好的項(xiàng)目不排除會(huì)增加預(yù)算。
4．樂觀積極派
中海地產(chǎn)仍未放棄對(duì)于拿地的進(jìn)取，2020年拿地投資預(yù)算為1400億元，同比增長(zhǎng)23%。今年3月上旬還對(duì)外公布了一個(gè)“中原逐地，海納百城”的尋地合作計(jì)劃。
新城控股提出2020年預(yù)計(jì)投入1000億元左右資金拿地，對(duì)應(yīng)新增3000億—4000億元的貨值，力爭(zhēng)其中有1/5即700億元左右的新增貨值實(shí)現(xiàn)當(dāng)年內(nèi)入市。
如前述分析，土地儲(chǔ)備厚度不足的藍(lán)光發(fā)展提出公司擬訂2020年度土地投資計(jì)劃總額不超過400億元（有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)2019年藍(lán)光發(fā)展全年拿地金額303億元）；榮盛發(fā)展披露2020年計(jì)劃拿地1356萬平方米，相比2019年增38.5％。
金科股份表示堅(jiān)持投資戰(zhàn)略，二三線城市為主，一四線城市為輔。2020年一季度拿地積極，公司新增土地26宗,計(jì)容建面302萬平方米,合同投資金額109億元。
總結(jié)來看，房企2020年拿地規(guī)劃有兩個(gè)共同的趨向：一是拿地模式和拿地渠道更加多元，普遍表示加大收并購力度，加大股權(quán)合作模式力度，注重舊城改造、城市更新、產(chǎn)業(yè)拿地等多元拿地方式；二是注重重點(diǎn)城市的深耕細(xì)作，偏向一二線城市拿地布局；三是拿地預(yù)算注重“以銷定量”。比如奧園明確2020年拿地金額絕對(duì)不會(huì)超過全年銷售額的三分之一這個(gè)“底線”。
三、上市房企發(fā)展?jié)摿Ψ治?/div>
房企的土地儲(chǔ)備面積決定房企未來是否有足夠的資源進(jìn)行開發(fā)，決定銷售增長(zhǎng)的可持續(xù)性。但土地儲(chǔ)備也不是越多越好，要與自身的銷售能力相匹配。一般認(rèn)為儲(chǔ)銷比（總土地儲(chǔ)備與年度銷售面積的比值）系數(shù)越高，土地儲(chǔ)備越豐富，更容易靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化跨越周期。
中房智庫梳理計(jì)算了50家上市房企的2019年末的土地儲(chǔ)備倍數(shù)（=土地儲(chǔ)備建面/本年銷售面積，也叫儲(chǔ)銷比），大部分房企都在3—5之間，屬于比較穩(wěn)健的范圍。個(gè)別房企儲(chǔ)銷比大，可能和其多年一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)積累有關(guān)，或與其銷售去化較弱有關(guān)。
還有個(gè)別房企儲(chǔ)銷比較低，比如藍(lán)光發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn)、華發(fā)股份、保利地產(chǎn)、朗詩地產(chǎn)，這些房企2020年要加大土地儲(chǔ)備力度，才能保證未來兩三年的開發(fā)所用。
除此之外，一般認(rèn)為，資本積累率（=期末歸屬母公司所有者權(quán)益/期初歸屬母公司所有者權(quán)益）也是評(píng)價(jià)房企發(fā)展?jié)摿Φ囊粋€(gè)指標(biāo)。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)的資本積累越多，企業(yè)資本保全性越強(qiáng)，擴(kuò)大再生產(chǎn)能力和持續(xù)發(fā)展能力越強(qiáng)。
另外，銷售增長(zhǎng)率（=本年銷售金額或面積/上年銷售金額或面積），也是反映房企發(fā)展能力的一個(gè)重要指標(biāo)。
綜合來看，儲(chǔ)銷比大、銷售增長(zhǎng)率穩(wěn)定、資本積累率高的房企，其未來發(fā)展能力越強(qiáng)，反之越弱。當(dāng)然發(fā)展能力指標(biāo)只是評(píng)價(jià)房企的一個(gè)維度，分析房企綜合發(fā)展實(shí)力還要看營運(yùn)能力、盈利能力、杠桿水平以及償債能力等指標(biāo)，進(jìn)行綜合評(píng)定。
目前，全國土地市場(chǎng)熱度區(qū)域分化明顯：一線城市土地樓面價(jià)、溢價(jià)率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；二線城市開發(fā)商拿地?zé)岫任礈p，比如廈門剛剛拍出了一塊總價(jià)和單價(jià)創(chuàng)新高的雙料地王。
但是，三四線城市土地市場(chǎng)不容樂觀。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在3月1日至4月19日期間，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)有79宗地流拍。且流拍地塊主要集中在三四線城市，占比達(dá)65%，流拍率亦是最高達(dá)16%。
在優(yōu)質(zhì)土地集中供應(yīng)的局面下，手握充足現(xiàn)金，低成本融資渠道通暢的房企，趁機(jī)加大新增優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，會(huì)獲得更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
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