在推進城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場過程中，農(nóng)村的一畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地、一宗宅基地到底值多少錢？這個問題的答案逐漸清晰。
為進一步規(guī)范農(nóng)村集體土地價格評估，顯化農(nóng)村集體土地資源資產(chǎn)價值，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場建設(shè)，自然資源部自然資源開發(fā)利用司會同中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會組織專家起草的《農(nóng)村集體土地價格評估技術(shù)指引》（下稱《技術(shù)指引》）于4月22日正式發(fā)布實施。
《技術(shù)指引》明確其適用范圍為位于城市市區(qū)以外的農(nóng)村集體土地價格評估，具體包括經(jīng)營性建設(shè)用地、宅基地、其他建設(shè)用地以及耕地，給出了集體建設(shè)用地使用權(quán)價格、集體耕地承包經(jīng)營權(quán)價格等定義。
一般而言，對地塊進行估價是土地進入土地市場的前提之一，這在國有建設(shè)用地市場中早已不再是問題所在，地方國土部門在出讓國有建設(shè)用地時，會在估價的基礎(chǔ)上結(jié)合其他因素來確定該地塊的出讓底價。
自今年1月1日起，修訂后的《土地管理法》正式施行。這次修法破除了農(nóng)村集體建設(shè)用地進入市場的法律障礙，第63條規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。
雖然農(nóng)地入市的法律障礙最終被解除，但各個地方的“農(nóng)地入市”工作全面推進尚需更明晰的法律法規(guī)來指引，這其中如何對集體建設(shè)用地定價也是一個關(guān)鍵問題。
此次《技術(shù)指引》的出臺即為集體土地入市解決了一個上述定價難題。
以包括宅基地在內(nèi)的集體建設(shè)用地為例，按照《技術(shù)指引》，可以運用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法等五種估價方法評估其使用權(quán)價格。
不過，估價并非最終的市場成交價格（或租賃價格），后者還要考慮供地政策以及市場狀況等多方因素。
集體建設(shè)用地到底值多少錢，此前也有一些案例可做參考。
官方數(shù)據(jù)顯示，2005年至今2018年底，全國33個試點縣(市、區(qū))集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊1萬余宗，面積9萬余畝，總價款約257億元，收取調(diào)節(jié)金28.6億元。
簡單計算，一畝集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市價格在30萬元左右。這可能與外界預期有一定差距，但這30萬元只是平均數(shù)據(jù)，具體到個案還要看地塊所處區(qū)位，以及后期規(guī)劃用途。
2019年9月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會成功出讓大興區(qū)一宗集體建設(shè)用地，競得人為北京上瑞置業(yè)有限公司，成交價格為151283萬元。地塊規(guī)劃建筑面積108059平方米，以成交價格計算，樓面價格約為1.4萬元/平方米，約合930萬/畝。
該地塊之所以能以此高價成交，與其規(guī)劃的用途有關(guān)，過往集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，一般不能用于住宅開發(fā)，而上述地塊則將被用來建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房，可以對外以2.9萬元/平方米的單價出售。
《技術(shù)指引》也提示，集體土地價格評估應(yīng)特別關(guān)注各類型集體土地市場的發(fā)育成熟度、相關(guān)配套政策完善度，以及市場交易主體的風險認識與偏好對集體土地價格的影響。
除了此次《技術(shù)指引》解決的價格評估問題外，當前各界對于全面推進農(nóng)地入市仍有諸多期盼，比如，哪些集體建設(shè)用地可以入市，怎么入市，入市之后的土地增值收益如何分配等問題。
這些技術(shù)性問題的解決，有望在《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市指導意見》這類文件中得到推進。
4月9日，國家發(fā)改委發(fā)布《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》提出，要全面推開農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市。出臺農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市指導意見。允許農(nóng)民集體妥善處理產(chǎn)權(quán)和補償關(guān)系后，依法收回農(nóng)民自愿退出的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設(shè)用地使用權(quán)，按照國土空間規(guī)劃確定的經(jīng)營性用途入市。啟動新一輪農(nóng)村宅基地制度改革試點。
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