2019年是金地集團(tuán)重啟擴(kuò)張步伐的一個(gè)階段性時(shí)間點(diǎn)，因其于2017年正式提出三年沖擊2000億元目標(biāo)。
作為A股最被投資者關(guān)注的幾家房地產(chǎn)企業(yè)之一，金地集團(tuán)發(fā)布了一份符合預(yù)期的年報(bào)。
4月22日晚間，金地集團(tuán)披露2019年年度報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入634.2億元，同比增長(zhǎng)25.9%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)100.75億元，同比增長(zhǎng)24.41%；加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率20.14%，同比增加了1.48個(gè)百分點(diǎn)。
截至2019年末，金地集團(tuán)擁有總資產(chǎn)3348.16億元，同比增長(zhǎng)20.28%；歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)540.94億元，同比增長(zhǎng)16.46%。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)具體經(jīng)營(yíng)情況方面，金地集團(tuán)2019年實(shí)現(xiàn)簽約面積1079萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9%，實(shí)現(xiàn)簽約金額2106億元，同比增長(zhǎng)29.7%；結(jié)算面積393.22萬(wàn)平方米，同比上升53.8%；結(jié)算收入573.92億元，同比上升24.6%。
值得一提的是，2019年是金地集團(tuán)重啟擴(kuò)張步伐的一個(gè)階段性時(shí)間點(diǎn)，因其于2017年正式提出三年沖擊2000億元目標(biāo)。
規(guī)模增長(zhǎng)與結(jié)構(gòu)調(diào)整
在年報(bào)中，對(duì)于未來(lái)發(fā)展，金地集團(tuán)希望追求總規(guī)模和利潤(rùn)總額的持續(xù)均衡增長(zhǎng)。
事實(shí)上，在過(guò)去3年重啟擴(kuò)張的時(shí)間里，金地集團(tuán)通過(guò)逆周期拿地、調(diào)整拿地結(jié)構(gòu)、加大合作比例、提高周轉(zhuǎn)效率等眾多舉措，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤(rùn)之間的平衡發(fā)展。
其中，規(guī)模重回快速發(fā)展首先要?dú)w因于土儲(chǔ)力度的加強(qiáng)。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，在2015年以前，金地集團(tuán)土地策略為順周期拿地，并在2016年高點(diǎn)適當(dāng)收斂，隨后在2017年6月開始，采取逆周期拿地策略。
到了2019年，在受融資環(huán)境與政策環(huán)境等因素影響導(dǎo)致房企拿地減少的背景下，金地集團(tuán)憑借自身資金優(yōu)勢(shì)加大力度獲取土地儲(chǔ)備。
報(bào)告期內(nèi)，金地集團(tuán)獲取了113宗土地，總投資額約1200億元，而在2016年至2018年，金地集團(tuán)土地總投資額分別使用399億元、1004億元、1000億元。
躍升的土地投資強(qiáng)度，保證了金地集團(tuán)銷售規(guī)模的增長(zhǎng)，2019年更大力度的土地?cái)U(kuò)張，也進(jìn)一步保證了未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)。
截至2019年末，金地集團(tuán)已布局全國(guó)61個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約5233萬(wàn)平方米，較2018年末新增11個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)約823萬(wàn)平方米。
土地?cái)U(kuò)張力度增加之余，金地集團(tuán)也適當(dāng)調(diào)節(jié)拿地結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)二線、三四線投資占比。在2019年，金地集團(tuán)一線、二線、三四線投資占比分別為10%、55%、35%，一二線城市占比也從2018年的83%微降至75%。
這樣做的好處是，目前一二線普遍受到較強(qiáng)的調(diào)控政策，避免城市過(guò)于集中所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。年報(bào)中，亦對(duì)各級(jí)城市的狀況進(jìn)行分析，其中一線、三四線成交量同比小幅上升，二線則小幅下降，價(jià)格方面一線、二線、三四線增速分別為3.8%、7.3%和6.7%。
與此同時(shí)，金地集團(tuán)自身周轉(zhuǎn)效率也有所提高，2019年新開盤項(xiàng)目平均開盤周期從2018年10.8個(gè)月降至8.8個(gè)月。去年獲取項(xiàng)目中26個(gè)實(shí)現(xiàn)當(dāng)年開盤，其中沈陽(yáng)藝華年、青島西客站項(xiàng)目、石家莊金地璽悅府、太原迎澤上品、寧波華章府5個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)4.5個(gè)月內(nèi)的開盤周期。
值得一提的是，由于項(xiàng)目依然集中在一線、二線等高價(jià)值區(qū)域，金地集團(tuán)2019年毛利率依然保持較高水平，達(dá)41.26%，同比下降1.82個(gè)百分點(diǎn)。
利潤(rùn)權(quán)衡下的改變
規(guī)模擴(kuò)張的背后，是金地集團(tuán)加大拿地力度，并主要以合作方式降低自身資金壓力風(fēng)險(xiǎn)。
而在實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?，適度降低融資力度，更多以自身資金、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)效率、提高權(quán)益比例等方式去保證利潤(rùn)水平。
數(shù)據(jù)顯示，2019年1200億元的土地總投資額中，金地集團(tuán)權(quán)益投資額約為588億元。這一數(shù)據(jù)在2017年及2018年則分別為473億元及404億元，對(duì)應(yīng)年份的總土地投資額均約1000億元。
因?yàn)橥恋匾?guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，無(wú)可避免使得融資水平相應(yīng)增長(zhǎng)。金地于2019年末融資余額為947.58億元，2017年及2018年同期分別是553.54億元、821.4億元。
籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~則是每年為正，在2017年至2019年分別錄得124.71億元、213.3億元、51.14億元。隨著土地投資力度加強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在2017年與2018年錄得負(fù)數(shù)，分別為流出69.89億元及18.28億元。
隨著規(guī)模踏上新的臺(tái)階，金地集團(tuán)也更多使用加快資金回流等方式，進(jìn)一步保證利潤(rùn)水平。其中，2019年債務(wù)融資余額增長(zhǎng)幅度明顯小于2018年，凈負(fù)債率也僅微升2.88個(gè)百分點(diǎn)。
籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~也大幅減少76.03%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~回正達(dá)78.99億元。這反映出，金地集團(tuán)在加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，一方面強(qiáng)調(diào)銷售及時(shí)回款，另一方面，減少債券融資，降低杠桿。
值得一提的是，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)整體進(jìn)入白銀時(shí)代，金地集團(tuán)在推廣服務(wù)費(fèi)上的增加，使銷售費(fèi)用于報(bào)告期內(nèi)錄得21.1億元，同比增加近五成。但是通過(guò)自身管理的改進(jìn)，金地管理費(fèi)用同比僅增長(zhǎng)21.16%，低于銷售增速，進(jìn)而保證三費(fèi)增速整體保持與銷售增速匹配。
此外，由于加大了合作比例，金地集團(tuán)此前歸母凈利潤(rùn)同比增速并不快。2016年至2019年間，金地凈利潤(rùn)增速分別為96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，即銷售規(guī)模的高增速并不能很好地反映到利潤(rùn)水平上。
不過(guò)，金地集團(tuán)顯然也在有意識(shí)提高這一比例，例如2019年新增權(quán)益土地投資額占比從2018年的40.4%提升至49%，總權(quán)益土地儲(chǔ)備占比也從52.27%提升至53.54%。
凌克在2019年末時(shí)亦公開表示：“金地希望未來(lái)權(quán)益投資占比提高到50%以上。”
總而言之，對(duì)于未來(lái)如何繼續(xù)保持規(guī)模和利潤(rùn)的平衡，或許金地集團(tuán)采取的是新三板斧：加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)效率、提高管理水平以及提升權(quán)益占比。
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