時(shí)至4月中下旬，房地產(chǎn)上市公司2019年年報(bào)扎堆出爐。一串串?dāng)?shù)字背后折射出企業(yè)在過去一年的經(jīng)營(yíng)故事。對(duì)于保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、招商蛇口這樣具有央企背景的房企而言，2019年，它們活得是否精彩？

招商蛇口多項(xiàng)業(yè)務(wù)表現(xiàn)不俗

4月20日晚間，招商蛇口發(fā)布2019年年報(bào)。2019年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入976.72億元，同比增長(zhǎng)10.64%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)160.33億元，同比增長(zhǎng)5.20%。

2019年，招商蛇口成立40周年。公司堅(jiān)持“立足長(zhǎng)遠(yuǎn)、把握當(dāng)下、科技引領(lǐng)、擁抱變化”，以質(zhì)效提升為抓手，將綜合發(fā)展貫穿全年，多項(xiàng)業(yè)務(wù)取得了不俗的成績(jī)。

報(bào)告期內(nèi)，公司擁有精品開發(fā)項(xiàng)目超450個(gè)，全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2204.74億元，同比增長(zhǎng)29.25%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1169.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.35%。在資源獲取方面，公司實(shí)施一城一策，精準(zhǔn)拿地，新進(jìn)入汕頭、臺(tái)州、長(zhǎng)沙等9個(gè)城市；全年共獲取79個(gè)項(xiàng)目，土地面積716萬(wàn)平方米，總計(jì)容建面1423萬(wàn)平方米，總地價(jià)976億元，權(quán)益地價(jià)523億元。2020年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)方面，公司計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售額2500億元，實(shí)現(xiàn)新開工面積1100萬(wàn)平方米，竣工面積1100萬(wàn)平方米。

除招商蛇口外，此前已有不少央企背景的房地產(chǎn)上市公司披露了2019年年報(bào)，比如保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地等。它們2019年的表現(xiàn)又如何呢？不妨選幾個(gè)維度一探究竟。

銷售業(yè)績(jī)：保利冒尖

在各項(xiàng)數(shù)據(jù)中，銷售業(yè)績(jī)最受各方關(guān)注。對(duì)房企來說，房子賣得好，銷售回款有保證，公司運(yùn)營(yíng)才能平穩(wěn)有序，而且銷售排名靠前對(duì)房企融資和拿地也會(huì)帶來極大的便利。

2019年，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額4618.48億元，同比增長(zhǎng)14.09%。相比而言，招商蛇口和中國(guó)海外發(fā)展的銷售增幅要更大一些。招商蛇口2019年實(shí)現(xiàn)累計(jì)簽約銷售金額2204.74億元，同比增長(zhǎng)29.25%。2019年中國(guó)海外發(fā)展的合約物業(yè)銷售額達(dá)3771.7億港元，同比增長(zhǎng)25.2%，而華潤(rùn)置地2019年合同銷售金額約2425億元，同比增長(zhǎng)15.1%。

保利地產(chǎn)在年報(bào)中表示，公司在核心城市深耕效果顯著。報(bào)告期內(nèi)，公司聚焦的38個(gè)核心城市銷售貢獻(xiàn)達(dá)到77%，珠三角及長(zhǎng)三角簽約銷售均達(dá)千億元規(guī)模。單城簽約過百億元城市13個(gè)，合計(jì)銷售金額達(dá)2500億元，銷售貢獻(xiàn)占比達(dá)54%。

中國(guó)海外發(fā)展2019年合約物業(yè)銷售增速遠(yuǎn)高于同期百?gòu)?qiáng)房企7%的銷售增長(zhǎng)率。為確保長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，公司構(gòu)建了與房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)適配的業(yè)務(wù)布局，并堅(jiān)持深耕安全邊際更高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的一二線城市。房地產(chǎn)銷售在23個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)占有率前三名，在11個(gè)重點(diǎn)城市銷售額超過百億港元。

“公司實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)的信心，來自于中國(guó)房地產(chǎn)大市場(chǎng)以及公司合理的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。”中國(guó)海外發(fā)展董事局主席顏建國(guó)表示，盡管房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，2019年全國(guó)商品房銷售額仍接近16萬(wàn)億元，公司對(duì)中國(guó)樓市保持十多萬(wàn)億元的市場(chǎng)規(guī)模充滿信心，保持戰(zhàn)略定力，堅(jiān)守主航道，堅(jiān)持今天、明天、后天三個(gè)層次的戰(zhàn)略業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理有序配置資源。

土地儲(chǔ)備：強(qiáng)者恒強(qiáng)

對(duì)房企而言，土地資源就是“面粉”，有了“面粉”才能做出“面包”，造出房子。因此，土地儲(chǔ)備的多寡往往決定了房企規(guī)模的上限。在這方面，也呈現(xiàn)出強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。

2019年，保利地產(chǎn)拓展項(xiàng)目127個(gè)，新增容積率面積2680萬(wàn)平方米，拓展成本1555億元。公司主動(dòng)提高拓展項(xiàng)目權(quán)益比例，拓展金額權(quán)益比例提升至71%；新增權(quán)益面積1916萬(wàn)平方米。新增貨量中，住宅貨量占比84%。截至2019年末，公司擁有在建面積13158萬(wàn)平方米、待開發(fā)面積8112萬(wàn)平方米，其中38個(gè)核心城市占比達(dá)58%。

中國(guó)海外發(fā)展年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司在中國(guó)內(nèi)地25個(gè)城市和香港地區(qū)新增53幅土地，新增總樓面面積1146萬(wàn)平方米。截至2019年底，公司及系列公司土地儲(chǔ)備為8923萬(wàn)平方米。2020年3月，中國(guó)海外發(fā)展宣布了尋地合作計(jì)劃，將積極尋求股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國(guó)企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)范疇進(jìn)行合作，吸納土儲(chǔ)，預(yù)計(jì)未來中國(guó)海外發(fā)展新增土儲(chǔ)規(guī)模及合作比例將有所提升。

2019年，華潤(rùn)置地堅(jiān)持穩(wěn)健投資策略，以總投資1424億元新增82宗地塊，新增土儲(chǔ)計(jì)容面積2020萬(wàn)平方米。截至2019年12月31日，華潤(rùn)置地總土地儲(chǔ)備面積達(dá)6868萬(wàn)平方米，可滿足公司未來三年的發(fā)展需求。

盈利能力：

中海再度榮膺“利潤(rùn)王”

近年來，由于行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企銷售增速放緩，利潤(rùn)也有下滑的趨勢(shì)。央企背景的房企日子過得怎么樣？

報(bào)告期內(nèi)，保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2359.81億元，同比增長(zhǎng)21.29%，歸母凈利潤(rùn)279.59億元，同比增長(zhǎng)47.90%。得益于結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升及運(yùn)營(yíng)管理能力提升，公司毛利率提升2.84個(gè)百分點(diǎn)至34.97%，其中房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率提升2.69個(gè)百分點(diǎn)至35.38%，凈利率提升2.47個(gè)百分點(diǎn)至15.91%。

盡管房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩，但中國(guó)海外發(fā)展依然是這個(gè)行業(yè)最能賺錢、最會(huì)賺錢的房企之一，在業(yè)界享有“利潤(rùn)王”美譽(yù)。2019年，中國(guó)海外發(fā)展?fàn)I業(yè)收入為1636.5億元，同比增長(zhǎng)13.6%，股東應(yīng)占溢利416.2億元，同比增長(zhǎng)10.3%；核心凈利潤(rùn)343億元，同比增長(zhǎng)10.1%。毛利率為33.7%，凈利潤(rùn)率達(dá)到25.4%，同比雖有微跌，但在整個(gè)行業(yè)平均凈利潤(rùn)率維持在10%左右的情況下，這一凈利潤(rùn)率水平仍然分外耀眼。

相較于其他頭部房企，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)2019年的歸母凈利潤(rùn)分別為395.5億元、388.7億元、260.3億元，均不及中國(guó)海外發(fā)展的416.2億元，因此中國(guó)海外發(fā)展2019年再度蟬聯(lián)“利潤(rùn)王”稱號(hào)。

華潤(rùn)置地連續(xù)三年?duì)I業(yè)收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，2019年實(shí)現(xiàn)綜合營(yíng)業(yè)額1477.4億元，同比增長(zhǎng)21.9%。其中開發(fā)物業(yè)營(yíng)業(yè)額1272億元，同比增長(zhǎng)21%，投資物業(yè)租金收入120.3億元，同比增長(zhǎng)26.3%。全年綜合毛利潤(rùn)率為37.9%，雖然仍處行業(yè)高位，但較2018年同期下降5.5個(gè)百分點(diǎn)，其中開發(fā)物業(yè)毛利率下降6.4個(gè)百分點(diǎn)至36.5%。

杠桿水平：

中海、華潤(rùn)凈負(fù)債率維持約30%

由于房企經(jīng)營(yíng)存在較多的預(yù)收賬款，因此凈負(fù)債率指標(biāo)更能衡量一家房企的杠桿水平。2019年，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為77.79%，較年初降低0.18個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為56.91%，同比大幅降低23.64個(gè)百分點(diǎn)。公司財(cái)務(wù)總監(jiān)周東利在回答投資者提問時(shí)表示，2019年度，公司加強(qiáng)回籠和資金回收，賬面資金保有量也相對(duì)往期提高了安全系數(shù)，有息負(fù)債凈減少，因此凈負(fù)債率下降。

截至2019年底，中國(guó)海外發(fā)展持有現(xiàn)金954.5億元，資產(chǎn)負(fù)債率60.06%，凈借貸比率33.68%，負(fù)債率處于行業(yè)最低區(qū)間；加權(quán)平均借貸成本4.21%。華潤(rùn)置地也在年報(bào)中提到，公司堅(jiān)持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，截至2019年12月31日，公司總有息負(fù)債比率為36.6%，較2018年底的42.3%下降5.7個(gè)百分點(diǎn)，凈有息負(fù)債率為30.3%，較2018年底的33.9%下降3.6個(gè)百分點(diǎn)，維持在行業(yè)較低水平。

在分紅方面，央企房地產(chǎn)上市公司也比較大方。招商蛇口擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利8.30元（含稅），保利地產(chǎn)擬每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利8.20元（含稅），中國(guó)海外發(fā)展與華潤(rùn)置地?cái)M分紅預(yù)案都不錯(cuò)。