4月還有幾天就要到20號了，不出意外，LPR利率會進行下調(diào)。
屆時，估計又會有專家們跳出來，表示政府又在自己的呼吁下降息了，而大量的房地產(chǎn)人士也會鼓吹，又降息了，再不買就來不及了。
而近期呢，政事堂周圍也有很多朋友在詢問買房子以及轉(zhuǎn)換LPR的問題，今天的文章，算是對朋友們的共性問題集中回答。
首先，短期房價房企可以自行決定，因此微觀重點還是要錨定房企的環(huán)境和策略，而房地產(chǎn)開發(fā)是一個高杠桿的行業(yè)，短期行為還是要看資本的走向。
房企的銀行融資主要有兩個渠道，一個是從銀行表內(nèi)拿的開發(fā)貸和企業(yè)債，另一個是從銀行表外拿的各種錢。
其中，表外的錢是開發(fā)商，尤其是那些杠桿化房企的主要融資手段。
可是，銀行表外的錢，幾乎都是按照基準利率定價的，也就是說，無論LPR怎么降，房企都很難借機降低融資成本。
畢竟作為國資的銀行，只能按照合同辦事兒，絕對不敢因為LPR降了而擅自給房企降低利率。
因此，隨著央媽去年開始大規(guī)模推進基準轉(zhuǎn)LPR，推動LPR利率下降，但堅持不降基準利率，通俗的說就是，中國降低了除了房地產(chǎn)等少數(shù)行業(yè)之外的全社會融資成本。
嗯.....這就使得最近一年來財經(jīng)圈出現(xiàn)了一個特別好玩的局面.
央媽不斷的說要降低實際利率（LPR），期待著降低基準利率的財經(jīng)人士也不斷的說要中國要降息，每次央媽降了LPR利率卻不降基準利率，財經(jīng)人士們失望和不滿之余，對民眾打腫臉說央媽在自己的呼吁下“降息”了，然后繼續(xù)要求降息，而央媽順勢又一次降低了LPR利率......
幾個循環(huán)下來，在央媽的“套路”之下，LPR把基準利率甩了一大截，搞得那些被財經(jīng)人士忽悠瘸了的老板們，看著社會融資成本“全都降了就我沒降”，哭都沒地方哭去.....只能大搞內(nèi)部裁員和撤并。
所以呢，行政角度能夠很簡單的得出一個結(jié)論，那就是政事堂很早前說的，個人存量房貸要轉(zhuǎn)LPR。（并不是說LPR是最優(yōu)解，而是選擇LPR肯定比基準利率好）
而第二個結(jié)論就很有意思了，一方面國家收緊影子銀行，房企的融資規(guī)模和手段都受到了限制，海外美元債也已經(jīng)非常難借了，另一方面國家死卡著基準利率不動，房企的相對融資成本也在越來越高。
簡而言之，大部分的房企在資本端都是非常困難的，也是近乎于無解的，因此，這些房企也就只能夠在銷售端動腦子，通過盡快的銷售回款來解決公司的現(xiàn)金流。
所以呢，很多房企會為了現(xiàn)金流而選擇加速出貨，這也是政事堂很早前說的，19-20年是剛需和打骨折買房子的好時機的原因之一。（年中左右是現(xiàn)金流最緊張的時間，因此也是最好的出手時機）
另一個原因，則是我們在20年會為了刺激經(jīng)濟而放水，而對于剛需來說，房子是對沖通脹最好的手段。
但是，在放水的過程中，必然是新基建為中心的定向放水，所以必然有利于科創(chuàng)企業(yè)匯聚的一二線城市的部分核心地段，所以選擇也應(yīng)該針對于這些城市進行布局。
上面的邏輯鏈，過去三年的時間里面，政事堂就說了很多遍，也算為一些新讀者再重新再簡單復(fù)述一遍。
當(dāng)然，上面都是使用歷史進程中的必然事件做出來的推導(dǎo)，必然是一個比較粗的大框，而中國是市場經(jīng)濟，必然會有很多市場化的行為。
譬如以深圳蘇州等的中國科創(chuàng)大本營地區(qū)，又一次復(fù)制了去年年初打子彈式的領(lǐng)漲，畢竟，提前放出來的水很容易就會市場化的溢出到房地產(chǎn)市場。
甚至未來的一波下滑，他們可能受到的沖擊也很小，因為央媽不斷的精準投放，也會不斷的向這些地區(qū)涌入。
而同樣，就像之前說的，全國開發(fā)商在一季度的“打折”都是套路，甚至有些沒啥“含科量”的地區(qū)還出現(xiàn)了詭異的漲價局面。
原理很簡單，一季度受限于疫情，房企就算降價了，也不可能賺取大規(guī)?，F(xiàn)金流。
這樣，還不如學(xué)習(xí)前些年電商們在電商節(jié)“先漲價后打折”的思路，造出來高房價的聲勢，等疫情穩(wěn)定了，大家都能出來了，打折的時候才能搞出雙十一式的快速清盤。
所以呢，大部分剛需們?nèi)绻锌春玫谋P，還是可以盯著抻一抻的，因為房價本質(zhì)是由兩個部分構(gòu)成，一個是開發(fā)商的價格折扣，另一個是銀行的利率折扣，目前兩者還都沒有到時候。
最后呢，說一下不少朋友也關(guān)注的二手房，二手房的價格并不由開發(fā)商決定，而是由附近居住的群體所決定。
所以會有兩個趨勢，一個是未來科創(chuàng)匯聚的城市核心區(qū)，長遠來看價格會是要漲的，可以考慮略微提前動手，另一個是受疫情沖擊的城市核心區(qū)短期價格是要跌的，可以稍微抻一抻。
這就像去年北京很多影視行業(yè)匯聚的小區(qū)動輒五折六折甩房子那樣，今年也會有很多受到疫情沖擊的行業(yè)，出現(xiàn)甩賣房子救公司的劇情，這種就更不著急了，接下來必然會有很多。
最后，全國幾百個城市，每個城市都有自己的獨特性，政事堂也不可能把所有的情況都說明白，因此也就只能說一些必然會發(fā)生的事情，大家根據(jù)自身的情況，套用這個歷史的進程，來做出自身的選擇。
畢竟，房子不是炒的，是自己住的，自己住的好，才是真的好。
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