對(duì)于房企而言，這次疫情是典型的黑天鵝。
某TOP100房企相關(guān)負(fù)責(zé)人李柯（化名）表示，春節(jié)后樓市成交量同比斷崖式下跌，“預(yù)計(jì)一季度銷售額不會(huì)太理想，我們可能僅完成計(jì)劃的40%左右”。
盡管工作一度陷入焦灼，但李柯依然看好后市，預(yù)期2020年樓市政策環(huán)境將相對(duì)寬松。李柯曾帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)挺過2008年金融危機(jī)，他相信，“這并非最難熬的日子，危機(jī)過后可能是轉(zhuǎn)機(jī)。”
多個(gè)城市紛紛出臺(tái)樓市“新政”，認(rèn)證了李柯的猜想。據(jù)中原地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，從放寬預(yù)售條件到緩交出讓金，從松綁限購到下調(diào)公積金首付比例，僅2月份就有超70個(gè)城市出臺(tái)涉房地產(chǎn)政策。
困局之下，各地房地產(chǎn)調(diào)控正走向分化：一邊是西安、南京、蘇州等地紛紛推出貸款展期、增加信貸額度等友好政策，一邊是廣州、駐馬店、濟(jì)南、海寧等地寬松政策遭遇緊急叫停，以及海南的調(diào)控層層加碼。
這表明“房住不炒”的主基調(diào)并未發(fā)生根本改變。一個(gè)開放的樓市，必須把握好“維穩(wěn)”與“刺激”的邊界線。
多城幫扶新政落地
密集出臺(tái)的“新政”背后，是疫情帶給各地樓市的明顯沖擊。
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-2月份，商品房銷售額8203億元，下降35.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。
在交易量下滑、回款放緩、到期債務(wù)等多重壓力下，李柯所在的房企面臨大考，拿地節(jié)奏、經(jīng)營計(jì)劃都被打亂。
鑒于此，各地政策的側(cè)重點(diǎn)在于幫扶房企，保障企業(yè)資金周轉(zhuǎn)安全。據(jù)克而瑞監(jiān)測，已有河北、天津、重慶、浙江、上海、西安、武漢、無錫、南昌、杭州等省市出臺(tái)涉房地產(chǎn)行業(yè)政策，包括延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣保證金比例，放寬預(yù)售條件等。
也不乏一些針對(duì)需求端的調(diào)控政策，如契稅補(bǔ)貼、放寬落戶購房限制、放寬限購以及降低首套房貸款首付比例等。不過，駐馬店、寶雞、廣州、濟(jì)南、海寧等地關(guān)于降低首付、松綁限購的政策均已“下架”。
有業(yè)內(nèi)人士表示，這表明各行各業(yè)的“政策幫扶潮”中，房地產(chǎn)政策寬松的尺度和邊界不會(huì)太大太遠(yuǎn)。“允許各地出臺(tái)扶持房企相關(guān)政策，但不能觸碰‘房住不炒’這個(gè)基本原則。”
調(diào)整現(xiàn)房銷售模式
在疫情沖擊下，海南在房地產(chǎn)市場調(diào)控加碼。除了海南本地人限升級(jí)外，最受關(guān)注的是現(xiàn)售制度。自3月7日起，海南新出讓土地建設(shè)的商品住房，全面實(shí)行現(xiàn)房銷售。
李柯所在的房企在海南也有所布局，“現(xiàn)房銷售對(duì)我們影響不大，因?yàn)榇蠖鄶?shù)項(xiàng)目基本售完，但對(duì)一些中小房企打擊會(huì)比較大。”
調(diào)整現(xiàn)房銷售模式的城市還有蘇州。在現(xiàn)房銷售層面，海南和蘇州形成了“此消彼長”的鮮明對(duì)比，前者是嚴(yán)控，后者是松綁。
3月2日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱，個(gè)別地塊取消封頂銷售和現(xiàn)房銷售的限制條件。在業(yè)內(nèi)人士看來，“這是蘇州對(duì)2019年現(xiàn)房銷售規(guī)則作出調(diào)整。根據(jù)蘇州2019年相關(guān)規(guī)定，地價(jià)較高的項(xiàng)目，必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷售。”
事實(shí)上，現(xiàn)房銷售政策對(duì)于房企的購地和項(xiàng)目開發(fā)會(huì)形成很大影響。業(yè)內(nèi)人士表示，松綁現(xiàn)房銷售可以緩解房企現(xiàn)金流壓力，支撐房企積極補(bǔ)倉，同時(shí)也能吸引更多企業(yè)布局蘇州。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，結(jié)合蘇州的松綁現(xiàn)房銷售政策來看，海南新政更多的是為了約束炒地等行為，未來開發(fā)商在海南投資拿地會(huì)更加理性。
這種偏緊的政策是現(xiàn)實(shí)教訓(xùn)換來的。海南的發(fā)展歷史表明，房地產(chǎn)需求端政策的細(xì)微松動(dòng)，可能導(dǎo)致炒房和炒地需求卷土重來，讓來之不易的調(diào)控成果付諸東流。
在克而瑞分析師楊科偉看來，海南此番升級(jí)調(diào)控是“打預(yù)防針”，既起到警示作用，也避免重蹈駐馬店、廣州放松調(diào)控隨后緊急叫停的覆轍，尤其是避免房地產(chǎn)市場陷入“一放就漲”的怪圈。
土地市場率先回暖
經(jīng)歷了一波“寬松新政”和復(fù)工復(fù)產(chǎn)潮后，3月開始，北京、成都、蘇州等多地樓市、地市迎來新變化。李柯向記者透露，3月中旬時(shí)公司的項(xiàng)目復(fù)工率接近八成，目前達(dá)到了九成。
在房企銷售幾乎全線下滑的2月，土地市場率先恢復(fù)起來，包括綠城、華潤、首開、旭輝、世茂在內(nèi)的12家房企積極拿地。土地市場是樓市風(fēng)向標(biāo)，現(xiàn)階段土地的成功出讓，很大一部分作用在于穩(wěn)預(yù)期。
“我認(rèn)為這是拿地好時(shí)機(jī)。”某TOP20房企投拓人員告訴記者，雖然疫情期間銷售幾乎“停滯”，但業(yè)內(nèi)普遍看好后市機(jī)會(huì)。
在合肥，33家知名房企參拍4宗地塊，平均溢價(jià)率達(dá)30%，總成交金額達(dá)到81億元；在廣州，越秀區(qū)某地塊最終以底價(jià)23.57億元拍出，成交樓面價(jià)6.5萬元/平方米，成為目前廣州樓面價(jià)最貴地塊；在蘇州，6宗因疫情影響延遲出讓的涉宅地塊于3月25日競拍，引來86家房企爭搶，共拍出123.69億元，平均溢價(jià)率為11.63%。
在土地市場成交活躍的同時(shí)，各地樓市也春風(fēng)徐來。記者梳理發(fā)現(xiàn)，北京熙悅天寰臨時(shí)售樓處于3月28日開放，吸引了眾多關(guān)注。成都某項(xiàng)目360套房源有10000多人參與搖號(hào)，深圳萬科星城288套小戶型公寓開盤售罄。
談及近期樓盤熱銷的原因，嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，一些高端住宅消費(fèi)需求正逐漸釋放，表明市場潛在需求較多。另外多地對(duì)樓市政策進(jìn)行微調(diào)，放寬落戶限制、引進(jìn)人才政策等也提振了市場預(yù)期。
隨著多地樓市穩(wěn)步復(fù)蘇，整體行情并沒有疫情初期那么悲觀?？硕饠?shù)據(jù)顯示，全國整體成交量已回升至去年六成左右水平，深圳、成都等9城已完全恢復(fù)至去年水平。
如今，疫情的陰霾逐漸散開。從低谷到回暖，李柯已帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)扛過了黑天鵝起舞的過渡期。過去兩個(gè)月，他見證了各地“新政”頻出，也積極投身于企業(yè)自救，“即使在最壞的時(shí)刻，也藏著最好的時(shí)機(jī)。” 陽葉萍
政策動(dòng)態(tài)
天津調(diào)整人才引進(jìn)條件
3月12日，天津?qū)夹g(shù)型人才引進(jìn)落戶條件進(jìn)行了調(diào)整，高等職業(yè)院校畢業(yè)、在本市用人單位就業(yè)滿足要求之一即可作為技能型人才引進(jìn)落戶，比如不超過30周歲；具有高級(jí)職業(yè)資格或在津工作滿一年，不超過35周歲；具有技師職業(yè)資格，不超過40周歲。
海南限購升級(jí)
3月7日，海南省發(fā)布通知明確提出本地居民購買多套住房的限購政策，對(duì)在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房。
此外，還提出改革商品住房預(yù)售制度，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
山東鼓勵(lì)放開落戶限制
3月3日，山東省提出放開農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶限制。加快推動(dòng)已在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶，濟(jì)南、青島中心城區(qū)盡快放開落戶限制。全面實(shí)施居住證制度，確保有意愿的未落戶常住人口全部持有居住證。
石家莊下調(diào)預(yù)售資金監(jiān)管比例
3月1日，石家莊在疫情防控期間至結(jié)束后6個(gè)月內(nèi)，市、縣行政審批（住建）部門對(duì)已取得施工許可的項(xiàng)目可調(diào)整預(yù)售許可審批條件，將形象進(jìn)度要求調(diào)整為預(yù)售樓棟完成投資不低于25%。
同時(shí)，預(yù)售重點(diǎn)資金監(jiān)管比例由40%下調(diào)至30%；預(yù)售資金監(jiān)管主管部門可依企業(yè)申請(qǐng)，對(duì)執(zhí)行資金監(jiān)管辦法的企業(yè)可批準(zhǔn)其跨一個(gè)節(jié)點(diǎn)申請(qǐng)?zhí)崆皳芨吨攸c(diǎn)監(jiān)管資金。
蘇州調(diào)整預(yù)售許可政策
2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》，提出住宅（商?。┑貕K不統(tǒng)一要求設(shè)置竣工預(yù)售許可調(diào)整價(jià)，超過市場指導(dǎo)價(jià)的，不統(tǒng)一要求項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)封頂后申請(qǐng)預(yù)售許可；進(jìn)入一次報(bào)價(jià)的，不統(tǒng)一要求工程竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)預(yù)售許可。
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