在達(dá)到2000億元的銷售規(guī)模后，一向被評為優(yōu)等生的旭輝控股開始回頭來解決困擾其發(fā)展的兩大難題，一是增權(quán)益，另一個是增利潤。

2020年，旭輝控股將銷售目標(biāo)定為2300億元。其中，一個重點(diǎn)任務(wù)就是提升權(quán)益占比。旭輝控股董事會主席林中表示：“這2300億的銷售背后，我們希望守住銷售質(zhì)量，以及提升權(quán)益比重。”

直面“權(quán)益之痛”：增加權(quán)益土儲

旭輝控股業(yè)績報告顯示，2019年，公司實現(xiàn)合約銷售額2006億元，同比增長32%。這也是旭輝控股業(yè)績首次突破2000億元的大關(guān)。

事實上，自從邁入千億企業(yè)至今，旭輝控股的規(guī)模發(fā)展之路一直飽受“權(quán)益銷售占比低”的質(zhì)疑。在過往擴(kuò)大規(guī)模的路徑中，旭輝控股選擇了與其他多數(shù)閩系房企截然不同的道路，通過增加經(jīng)營杠桿的捷徑，保持了較高的銷售額增速和較低的負(fù)債率水平，由此造成了銷售成色不足，即權(quán)益銷售額占比較低的局面。

在銷售額高速增長的2015年–2017年，旭輝的合同銷售金額分別為302.1億元、530億元和1040億元，當(dāng)中權(quán)益銷售金額分別為201億元、292億元和550億元，占據(jù)合同銷售額的比重則分別為66%、55%和53%，逐年下降，且低于龍頭房企的平均水平。

2018年開始，在達(dá)到千億規(guī)模之后，旭輝控股逐漸著手解決權(quán)益問題，首先通過增加土儲權(quán)益比重的方式，在拿地端增加權(quán)益占比。

2019年，旭輝控股在增權(quán)益和增規(guī)模之間再次尋找平衡點(diǎn)。旭輝控股CEO林峰表示：“去年，旭輝進(jìn)一步加強(qiáng)多元化的拿地能力，持續(xù)發(fā)力收并購，并且努力提升土儲權(quán)益比重，目前土儲權(quán)益比已經(jīng)從58%提升至65%，今年將繼續(xù)提升至70%，未來持續(xù)穩(wěn)定在65%-70%。”

在克而瑞分析師房玲、洪宇桁看來，旭輝主要通過多元化拿地的方式來提高新增土儲的權(quán)益占比。他們分析稱，旭輝控股2019年通過合作并購、舊改+商業(yè)勾地等方式獲取的項目占比增加22個百分點(diǎn)至33%，未來其多元化的拿地占比將達(dá)到50%。

利潤規(guī)模有待提升，改革內(nèi)部考核方式

2019年，旭輝控股實現(xiàn)收入547.66億元，同比增長29.26%；毛利約137.54億元，同比增長29.6%；歸母凈利潤64.37億元，同比增長19%；歸母核心凈利潤69.03億元，同比增長24.7%。經(jīng)調(diào)整毛利率為30.0%，與2018年的經(jīng)調(diào)整毛利率34.7%相比，略有下降。

林中表示：“旭輝控股未來毛利率維持在25%-30%，將從多方面進(jìn)行提升。第一，將轉(zhuǎn)變管理方式，從粗放型管理到精細(xì)化管理，加大對成本的管理，進(jìn)一步降低行政費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用；第二，對供應(yīng)鏈的整合，降低采購成本，進(jìn)一步降低建安成本；第三，提高多元化拿地能力，除了招拍掛拿地，也將增加收并購，城市更新，產(chǎn)業(yè)用地的獲取，降低土地成本；第四，通過組織變革，提高組織效率和人均效能；最后，加強(qiáng)對毛利率和利潤的考核，將以規(guī)模為考核重點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)橐岳麧櫈榭己撕诵摹?rdquo;

事實上，與龍頭房企相比，旭輝控股如今的營收和利潤規(guī)模與其匹配的2000億元的銷售規(guī)模相比略顯偏小。比如，龍湖集團(tuán)在2018年銷售額破2000億元的時候，其營業(yè)額達(dá)到1158.0億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后之核心溢利為128.5億元。

對此，房玲、洪宇桁認(rèn)為，雖然旭輝合約銷售已達(dá)2000億元，但其營收和利潤規(guī)模相對偏小，龍湖2018年合約銷售2006億元，但是彼時的營收、利潤規(guī)模都在旭輝的2倍以上。“這主要在于旭輝的合作比例較大，權(quán)益和并表比例較低，未來增加并表和權(quán)益比例是提升企業(yè)營收、利潤規(guī)模的關(guān)鍵。”

林中透露，原先，旭輝控股內(nèi)部實行的是以規(guī)模為先的考核方式，這也助推了其規(guī)模的快速增長。而目前，公司內(nèi)部已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐岳麧櫈橄鹊目己朔绞剑椖?、區(qū)域都將執(zhí)行利潤為先，與業(yè)績和獎金掛鉤。

此外，林中認(rèn)為：“房地產(chǎn)行業(yè)以前的成本管理比較粗放，這也正是未來降低成本的巨大空間，比如兩費(fèi)還有1%-2%可以節(jié)省出來；減少建造過程中的浪費(fèi)，建安成本還有300元-500元的減少空間。”

“資金的高門檻和行業(yè)的低利潤，使得房企要有很強(qiáng)的競爭力才可以生存發(fā)展，行業(yè)從過去的土地紅利時代進(jìn)入到管理紅利時代。”林中坦言。

變革組織架構(gòu)，持續(xù)放權(quán)一線

對于旭輝控股來講，另外一個值得關(guān)注的點(diǎn)是其大力推進(jìn)組織變革。

2017年，林中提出“大平臺+小集團(tuán)+項目集群”的設(shè)想。其表示，需要培育和打造十幾個區(qū)域小集團(tuán)，每個小集團(tuán)平均的規(guī)模達(dá)到300億元-400億元。算上新成立的華北區(qū)域集團(tuán)，旭輝目前已經(jīng)設(shè)立浙江、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區(qū)域集團(tuán)。

2019年，旭輝控股先后成立西南、江蘇區(qū)域集團(tuán)，又在今年初成立華北區(qū)域集團(tuán)，并推動太原城市公司并入西北區(qū)域。2019年，旭輝7大區(qū)域集團(tuán)貢獻(xiàn)銷售均超百億元，江蘇、浙江區(qū)域集團(tuán)銷售更突破300億元。

作為一線的指揮官，旭輝集團(tuán)高級副總裁、江蘇區(qū)域集團(tuán)總裁王鳳友在業(yè)績會上表示，旭輝發(fā)展到今天，實行小集團(tuán)是勢在必行的。“以江蘇旭輝為例，我們是在2019年的6月底和南京徐州整合之后形成江蘇的區(qū)域集團(tuán)，2018年銷售額是176億元，整合之后我們在2019年銷售額是350億元，也實現(xiàn)了旭輝集團(tuán)第一個破350億元銷售的區(qū)域集團(tuán)，回款超過300億元。”

林峰表示，未來，旭輝控股將繼續(xù)向區(qū)域、向一線放權(quán)，包括人事、拿地等權(quán)限都將進(jìn)一步下放，讓“聽得見炮火聲”的一線更有決策權(quán)。