新冠病毒肺炎疫情——這只“黑天鵝”正在肆虐著全球金融市場，隨著確診總數(shù)不斷猛增，加上美聯(lián)儲迫于壓力一口氣把利率降至零，市場上的恐慌情緒也被推至了高潮：股市、黃金、比特幣、國債收益率等全部遭遇大暴跌——如今似乎只有持有現(xiàn)金才能讓投資者的內(nèi)心感到踏實。
在這樣的大背景下，全球房地產(chǎn)市場又將何去何從呢？
分析認(rèn)為，首先，旅行限制導(dǎo)致的海外買家交易量暴跌已不可避免，比如熱門投資目的地泰國就深受其害；其次由于房地產(chǎn)行業(yè)周期較長，疫情對于房價的影響可能會延后，尚需時間來觀察；最后美聯(lián)儲帶頭的又一輪降息潮雖然短期有利于房市，但也可能會埋下新一輪次貸風(fēng)險的種子。
旅行限制使交易量陷入低谷
以泰國為例，該國是近年來十分受到國人喜愛的海外房地產(chǎn)投資目的地，一直在居外網(wǎng)（Juwai）的詢盤量上高居全球第一。根據(jù)泰國官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年中國買家總數(shù)超過所有海外買家一半之多，達(dá)到了57.6%。
由于受突發(fā)疫情的影響，中國暫停了所有赴海外的旅行團(tuán)，而泰國方面也暫時取消了包括中國在內(nèi)18個國家的落地簽證，且即使入境也需要自我隔離14天，這不僅對當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)，也對房地產(chǎn)市場帶來了巨大沖擊。
泰國房地產(chǎn)信息中心（REIC）代理主任維拉特卡普（VichaiViratkapan）預(yù)計，今年上半年來自中國買家的交易量將減少5成，而全年的交易額將減少70億泰銖（約合15億人民幣），約占總額的25%。
泰國FazWaz房地產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)比穆洪（MarcianoBijmohun）稱，當(dāng)?shù)卮罅科诜抗㈨椖空咏旯?，但部分中國買家由于旅行限制而無法完成最后的交易，因此其中不少人要求退款或者推遲交易。他認(rèn)為，未來數(shù)月這種情況會持續(xù)發(fā)生，并且將給當(dāng)?shù)亻_發(fā)商帶來一定程度上的財政壓力。
亞洲房產(chǎn)科技集團(tuán)居外IQI執(zhí)行董事長奇米爾（GeorgChmiel）對第一財經(jīng)記者表示，受疫情影響，中國和其他亞洲國家買家的跨境房地產(chǎn)投資被按下了暫停鍵。短期內(nèi)，交易數(shù)量減少，看房、購房活動停滯不可避免，但一旦疫情減弱，交易量的收縮或停滯不會持續(xù)太久。奇米爾補充說，中國買家在海外投資房產(chǎn)的驅(qū)動力仍將長期存在，疫情只是暫時抑制了這種需求。
此外，他還表示，疫情使得海外房產(chǎn)買家從以投資為主開始轉(zhuǎn)向了投資加自住的趨勢。此前東南亞房產(chǎn)的海外買家大多青睞一居室的小戶型以便獲得較高的租金回報率，但最近越來越多的人開始關(guān)注大戶型，為了以后遇到特殊情況可以作為自住之用，因此購房目的地國家的公共衛(wèi)生設(shè)施條件也被納入了買家的考量范圍。
短期對海外房價的影響料將有限
疫情引發(fā)的交易量下降是否會給海外市場的房價帶來沖擊呢？
對此，德國德昇地產(chǎn)有限公司（SunImmobilienGmbH）總經(jīng)理孫楊在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，房地產(chǎn)市場的周期要比股市長很多，交易量下降并不會馬上導(dǎo)致房價下跌。通常這種情況下，大多數(shù)戶主都會選擇持有觀望，而不是急于出手。如果疫情短期內(nèi)得到控制，且之后經(jīng)濟(jì)得以快速復(fù)蘇，預(yù)計整體房價不會受到太大影響。當(dāng)然,他也補充道，萬一情況失控，引爆全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，那么房地產(chǎn)市場也難以獨善其身。
高緯環(huán)球分析師羅基（RebeccaRockey）也認(rèn)為：“現(xiàn)在預(yù)測疫情是市場的影響還太早，商業(yè)房地產(chǎn)市場不是股票市場，租金等基本面因素不會在一兩天內(nèi)就發(fā)生劇烈波動。”
不過，近期疫情在歐洲地區(qū)大暴發(fā)還是讓房地產(chǎn)市場蒙上了一層陰影。據(jù)德國不動產(chǎn)銀行Hypo最新公布的房地產(chǎn)景氣指數(shù)下跌了10.5個點，跌至100.5點，低于100點則表示未來期望為負(fù)。
德國Hypo銀行CEO巴特納（SabineBarthauer）表示，景氣指數(shù)下降主要是受酒店行業(yè)的影響，新冠病毒的大流行迫使德國大量展會取消或延遲，這讓當(dāng)?shù)氐木频攴康禺a(chǎn)市場跌入了低谷。不過該銀行的一份報告顯示，目前寫字樓市場的情緒相對穩(wěn)定，迄今為止，對經(jīng)濟(jì)衰退的擔(dān)憂似乎并未傳導(dǎo)到酒店業(yè)之外的房市領(lǐng)域。
歐洲金融咨詢公司Catella的投研經(jīng)理比耶爾（ThomasBeyerle）表示，第一季度投資者出于謹(jǐn)慎考慮，可能會暫緩交易行為，但預(yù)計2020年整年的投資水平仍將高于平均水平。他預(yù)測，疫情可能會推動房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化的進(jìn)展。通過網(wǎng)絡(luò)視頻甚至VR看房可能會成為未來的新趨勢。
無獨有偶，IQI西澳大利亞分行董事總經(jīng)理LilyChong也對第一財經(jīng)記者表示，疫情正讓互聯(lián)網(wǎng)和科技在銷售過程中扮演的角色越來越重要。她提到，由于澳大利亞現(xiàn)在也對入境的人士做出了諸多限制，因此她現(xiàn)在主要通過圖片和視頻的方式與看房者直接溝通，大大減少了無法到現(xiàn)場看房所帶來的麻煩。
美聯(lián)儲降息是把雙刃劍
另外一個會給房地產(chǎn)市場帶來重大影響的因素則是全球央行的先后大幅降息。
美聯(lián)儲在不到半個月時間里將聯(lián)邦基準(zhǔn)利率下調(diào)了150個基點，至0.00%~0.25%的水平，并宣布將重啟了量化寬松政策。
3月17日，美國銀行網(wǎng)站上公布的最新房屋抵押房貸利率顯示，10年期的固定利率為2.875%，20年與30年則都是3.375%，皆處于歷史低位。
美國房地產(chǎn)咨詢網(wǎng)站Realtor的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黑爾（DanielleHale）表示，在美聯(lián)儲大幅下調(diào)利率之后，抵押房貸利率預(yù)計將創(chuàng)下新低。她認(rèn)為，較低的利率對房市有明顯的刺激效果，“有些人可能會覺得現(xiàn)在需要入場或再次融資，因此他們不會錯過，這將使未來的市場需求保持強(qiáng)勁”。
美國格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（FortuneGateway）董事長陳宏明（EricChen）也對第一財經(jīng)記者表示，3月之前，美國華盛頓特區(qū)、波士頓等地區(qū)的房市都處于穩(wěn)定上升的狀態(tài)。“短期內(nèi)，疫情可能會帶來一些負(fù)面影響，但美聯(lián)儲下調(diào)利率的行為會刺激大量需求入場，這可以對沖房地產(chǎn)市場潛在的下行風(fēng)險。”因為他認(rèn)為，美國房市長期上漲的趨勢不會改變。
美國NAR房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會最新的一項調(diào)查顯示，只有16%的受訪者表示疫情導(dǎo)致了購房者的興趣明顯減少，而78%的受訪者則表示，購買興趣沒有發(fā)生重大變化。
根據(jù)美國抵押銀行貸款協(xié)會（MBA）的數(shù)據(jù)顯示，在3月初美聯(lián)儲降息50個基點后，之后的一周內(nèi)，抵押貸款申請數(shù)量環(huán)比上一周猛增了79%，購房貸款申請數(shù)也增加了6%。
當(dāng)然，并非所有人都持樂觀態(tài)度。比如美國賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院教授沃切特（SusanWachter）就曾警告稱：“貨幣供應(yīng)量的巨大增長”直接導(dǎo)致了上一次美國住房泡沫和房貸危機(jī)。
在美國最炙手可熱的房地產(chǎn)市場之一，加利福尼亞州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會下調(diào)了其2020年的預(yù)測，因為加州的房價和銷量可能會受到疫情的打擊。
達(dá)拉斯地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人萊曼（AaronLayman）在網(wǎng)絡(luò)上警告稱，是美聯(lián)儲的“放水”行為支撐了房價。他稱：“在過去幾年中，抵押貸款的承保標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)大大放松了，一家較小的貸方公司現(xiàn)在可以給一位FICO信用得分僅為640分（注：屬于中低水平）的客戶提供200萬美元的貸款，這讓人們想起了2000年初期的次貸泡沫時期。”
因此，他認(rèn)為低利率正在造成房地產(chǎn)泡沫，并可能使市場陷入新一輪次貸危機(jī)的麻煩之中。
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