疫情影響疊加償債壓力，融資窗口期的到來，對于房企頗有久旱逢甘霖的意味。
房企正在發(fā)債“搶錢”，近兩月超短期融資券成為房企高頻次使用的融資工具。3月10日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（001979.SZ，下稱“招商蛇口”）發(fā)布公告稱，公司成功發(fā)行20億元中期票據和19億元超短期融資券；3月6日，據上清所披露，珠江實業(yè)開發(fā)股份有限公司（600684.SH，下稱“珠江實業(yè)”）擬發(fā)行15億元超短期融資券（疫情防控債），債券發(fā)行期限90天。
Wind統(tǒng)計顯示，截至3月6日，房企今年發(fā)行包含一般短期融資券、超短期融資債券在內的短期融資券產品共計37只，發(fā)行金額為254.50億元，相當于2019年全年的三分之一。
針對疫情是否對現(xiàn)金流造成壓力、房企融資計劃等問題，《中國經營報》記者分別采訪了招商蛇口、中天金融集團股份有限公司（000540.SZ，下稱“中天金融”）和珠江實業(yè)的相關負責人，其中招商蛇口方面表示，公司目前各類融資渠道暢通，同時也在本次疫情后尋找新的機會提供充足資金保障。截至發(fā)稿時，中天金融、珠江實業(yè)方面暫未回復。
“窗口期”房企密集發(fā)債
疫情沖擊房企現(xiàn)金流，房企通過密集發(fā)行短債打響了“防衛(wèi)戰(zhàn)”。
Wind數(shù)據顯示，2020年1～2月，國內房企債券融資159筆，規(guī)模達到2484億元，同比上升36%，這個數(shù)據僅次于2018年，為六年來次高。從3月以來的發(fā)債情況來看，房企的發(fā)債仍處于高潮階段。
梳理各家房企的發(fā)債動作，可以發(fā)現(xiàn)短期融資債、境內公司債、境外美元債的發(fā)行成為房企發(fā)債的主要選擇，不僅融資規(guī)模出現(xiàn)大幅度增長，高評級的規(guī)模性房企在融資成本上優(yōu)勢更加明顯，部分超短期融資券的票面利率僅為2.58%。
“當前確實是房企融資的‘窗口期’。”佳兆業(yè)首席戰(zhàn)略官劉策告訴記者，“首先，第一季度受疫情影響，房企為了保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，有動力去加大融資；從政府層面來講，在經濟下行的壓力下，房地產對于穩(wěn)定經濟有積極作用，會希望房地產有個比較寬松的融資環(huán)境；對于金融機構而言，房企也是穩(wěn)定的貸款對象。”
房企當前發(fā)債的主要目的仍然是借新還舊
公開信息顯示，3月9日，上海清算所發(fā)布中天金融集團股份有限公司2020年度第一期中期票據募集說明書。指出募集資金中的15億元用于償還即將到期的15中天城投MTN001、17中天城投MTN001、17中天金融MTN002本金。
3月6日，招商蛇口成功發(fā)行2020年度第一期中期票據。其中品種一發(fā)行金額13億元，品種二發(fā)行金額7億元，發(fā)行利率分別為3.00%、3.30%。公告顯示，本次中期票據募集資金具體用于償還3月13日到期的“17招商蛇口MTN001”20億元債券。
同樣于3月6日，招商蛇口成功發(fā)行2020年度第三期超短期融資券，實際發(fā)行總額19億元，發(fā)行利率2.56%，期限200日。
3月6日，據上清所披露，珠江實業(yè)擬發(fā)行15億元超短期融資券（疫情防控債），債券發(fā)行期限90天，其中1.5億元用于補充因防控疫情等原因而支出的流動資金；13.5億元用于補充施工總承包與工程服務、物業(yè)經營管理及旅游酒店等非房業(yè)務板塊所需營運資金。
在動輒幾十上百億元的公司債面前，十幾億元規(guī)模的超短期融資券似乎不顯眼，但值得注意的是，超短期融資券卻成為房企疫情期間高頻使用的一款融資工具。
據記者不完全統(tǒng)計，僅3月份以來，招商蛇口、華僑城A、越秀集團、金地集團、濱江集團等十余家房企在上海清算所公示其新一輪的超短期融資券發(fā)行計劃。
成本低、容易發(fā)行是超短期融資券的優(yōu)勢，也成為房企紓解短期資金壓力的首選。
數(shù)據顯示，2019年2月份，超短期融資券發(fā)行119宗，發(fā)行面值總額1221.8億元。2020年在這兩個數(shù)值上分別同比增長188.24%及226.94%。而反觀中期票據等卻僅輕微增長，其中中期票據分別同比增長53.97%及19.32%。
“短期看，目前是房企的一個融資‘窗口期’，但是當前‘房住不炒’基調沒有改變。”中南財經政法大學數(shù)字經濟研究院執(zhí)行院長盤和林指出，“疫情影響了房企資金回籠和資金周轉，尤其是資金實力本就不雄厚的房企，資金鏈將面臨巨大壓力。”
疫情沖擊疊加償債壓力
對房企而言，最大的回籠資金手段是銷售，但受疫情影響，今年以來，各房企銷售回款業(yè)績普遍下滑，且幅度不低。
克而瑞地產研究中心提供的數(shù)據顯示，受疫情影響，2月份百強房企實現(xiàn)全口徑銷售金額3243.3億元，環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。其中，超八成的百強房企在2月份單月和前兩個月的銷售累計業(yè)績中，呈現(xiàn)同比雙降。
“對房企而言，此次因疫情導致的樓市銷售乏力，無疑會加大房企的現(xiàn)金流壓力，今年部分城市的小陽春或不及去年，預計樓市熱度會延遲至第二季度。”58安居客房產研究院分院院長張波指出，以招商蛇口為例，2020年2月，實現(xiàn)簽約銷售金額25.31億元，同比減少69.52%。2020年1～2月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積55.27萬平方米，同比減少42.16%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額144.29億元，同比減少28.18%。
疫情之下人們足不出戶，房企銷售也受到不小影響。招商蛇口相關負責人告訴記者，“公司的線上服務平臺已上架全國8大區(qū)域的150多個品質樓盤，推出線上看房服務、網上認購福利及‘無理由退房’等優(yōu)惠政策；此外，針對園區(qū)、寫字樓等持有型物業(yè)的客戶招商和運營服務，也在積極推進服務線上化。”
招商蛇口3月4日發(fā)布的超短期融資券募集說明書指出，存在一定的短期償債風險，指出2016年、2017年、2018年及2019年3月，發(fā)行人短期借款余額分別為44.43億元、167.68億元、167.40億元和193.36億元，占負債總額的比例分別為2.57%、6.99%、5.33%和5.92%，總體呈現(xiàn)上升趨勢。
據2019年中期財報，綜合銀行借款等全部有息負債，招商蛇口近兩年的有息負債總額為729.83億元，占全部有息負債的56.66%，償債壓力集中在2020～2021年。
去化受阻的同時償債壓力上升，招商蛇口相關負責人認為，公司目前在公開市場、銀行業(yè)等各類融資渠道暢順，并保有充足的可用額度，為應對疫情影響打下財務基礎，同時也為在本次疫情后尋找、抓住新的發(fā)展機會提供充足的資金保障。
政策下調整融資思路
根據平安證券研究所發(fā)布的數(shù)據，2020年房企到期債務合計高達約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19.4%。且從單月數(shù)據來看，今年房企到期債務額將從2月開始逐漸攀升并在7月達到峰值1490億元。
2月24日，中國人民銀行召開會議，要求從政策措施、完善金融支持方式、提供專項信貸額度等方面做好疫情防控以及金融支持經濟社會發(fā)展工作。房企融資成為備受關注的問題。
近期，財政部以及銀保監(jiān)會等部門接連發(fā)聲，強調要落實房地產長期管理機制，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
住建部在2月26日發(fā)文稱，要加快推動銀企合作，鼓勵商業(yè)銀行對信用評定優(yōu)良的企業(yè)，在授信額度、質押融資、貸款利率等方面給予支持，有效降低企業(yè)融資成本；另外，發(fā)改委也聯(lián)合相關部門推出“疫情防控債”?？傮w來看，房企發(fā)債政策環(huán)境相比前兩年，偏向寬松。
劉策指出，在銷售基本處于冰凍狀態(tài)下，保障房企現(xiàn)金流穩(wěn)定可以有很多措施，通盤考慮投資、融資、開發(fā)、銷售全開發(fā)鏈環(huán)節(jié)，達到經營一盤棋，穩(wěn)定現(xiàn)金流。
此外，也可以充分利用各地減費降稅、緩交員工社保公積金等政策，多渠道實現(xiàn)開源節(jié)流，保障現(xiàn)金流穩(wěn)定。
近期房企融資的另一個顯著特征，是頻繁發(fā)行境外短債。據中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，今年1月份就累計發(fā)行了43筆美元債。
據不完全統(tǒng)計，今年來榮盛發(fā)展、建業(yè)地產、合生創(chuàng)展、佳兆業(yè)等，發(fā)行利率在4.8%~8.75%，利率最高的是中梁控股和榮盛發(fā)展的8.75%，但沒有一家融資成本超過10%。在過去，對中小房企而言這是常態(tài)。
時代中國董事會主席岑釗雄也指出，“今年新的融資安排會置換原來舊的借款，會帶來利率的下降。估計2020年平均利率下降到7%以下的水平。”
2019年7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關于對房地產企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知》，對房企海外發(fā)債加強約束，新融資只能用于置換一年內到期之中長期海外債務。
盤和林指出，在過去幾年，短期境外債由于受國家管控少、融資門檻低，對緩解房企流動性約束具有重要的作用，因而在國內融資渠道收緊的情況下，成為房企追捧的重要融資渠道。但是由于其融資成本相對較高，且償債成本受匯率、政策等其他因素影響較大，因此存在著違約風險。
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